Wann sich Kurzzeitvermietung nicht lohnt: Sieben Fälle, bei denen wir abraten

Warum dieser Beitrag

Unsere Provision hängt am Umsatz. Ein Objekt, das nicht läuft, kostet uns mehr Aufwand als es einbringt — wir haben also kein Interesse daran, es aufzusetzen. Das ist der Grund, warum diese Liste hier steht und nicht auf einer Seite, die Sie nach der Unterschrift bekommen.

Die Fälle sind nach Gewicht geordnet: Die ersten beiden schliessen die Nutzung aus, die übrigen machen sie unwirtschaftlich. Bei den letzteren gibt es Ausnahmen, bei den ersten nicht.

Zwei Fälle, die die Nutzung ausschliessen

Erstens: Die Zone lässt es nicht zu. In Zonen mit Wohnanteilpflicht in der Stadt Zürich ist die dauerhaft kommerzielle Kurzzeitvermietung nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 nicht mehr zulässig. Das ist keine Frage der Kalkulation — eine Wohnung, die nicht kurzzeitvermietet werden darf, hat keinen Ertrag. Die Auskunft gibt das Bauamt, kostenlos, und sie gehört vor jede weitere Überlegung.

Zweitens: Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft verbietet es, oder eine Änderung steht im Raum. Das Bundesgericht hat mit Urteil 5A_436/2018 ein solches Verbot geschützt. Und selbst wo das Reglement heute schweigt: Wenn in den Protokollen der letzten Versammlungen Beschwerden über Gäste stehen, ist eine Änderung wahrscheinlicher als in einem Haus, in dem niemand die Nutzung bemerkt. Die Protokolle sagen mehr als das Reglement.

Fünf Fälle, in denen es sich nicht rechnet

Hier ist die Nutzung erlaubt, aber die Zahl trägt nicht.

• Grosse Wohnung, wenige Gäste. Eine Vierzimmerwohnung mit einem Schlafzimmer und drei Durchgangsräumen kostet CHF 160 bis 250 je Reinigung, erzielt aber den Preis einer Zweizimmerwohnung. Entscheidend ist, wie viele Personen unabhängig voneinander übernachten können — nicht die Fläche.
• Vierter Stock ohne Lift. Jeder Wäschewechsel ist Handarbeit über Treppen, und Reinigungsfirmen rechnen das ein. Dazu fallen Familien mit Kinderwagen und ältere Gäste als Gästekreis weg. Kein Ausschluss, aber ein Posten, der über ein Jahr messbar wird.
• Strenge Hausordnung mit empfindlicher Nachbarschaft. Wo Ruhezeiten streng gefasst sind und die Nachbarn lange im Haus wohnen, ist die erste Beschwerde eine Frage von Wochen. Der häufigste Grund, warum eine Zusammenarbeit endet, sind nicht die Zahlen — es sind die Nachbarn.
• Hohe Dauermiete am See. Eine Vierzimmerwohnung in Kilchberg mit Seesicht erzielt als Dauermiete Beträge, gegen die die Kurzzeitvermietung erst bei hoher Auslastung ankommt. Unser Rechner zeigt beide Seiten; bei solchen Objekten fällt der Vergleich häufiger gegen uns aus.
• Leere Wohnung, knappes Kapital. Die Einrichtung ist eine Investition vor der ersten Buchung — Betten, Matratzen, Textilien in dreifacher Ausführung, Küche, Tisch, Verdunkelung. Wer das auf Kredit finanziert und mit dem ersten Jahr rechnet, gerät in die Anlaufphase: Ein neues Inserat erreicht die Marktauslastung erst nach etwa einem halben Jahr.

Was dann

In den beiden Ausschlussfällen: Dauermiete oder Verkauf. Wer eine Wohnung gekauft hat, um sie kurzzeitzuvermieten, und die Zone lässt es nicht zu, hat ein Bewertungsproblem — das Objekt ist mit der Kalkulation einer Dauermiete zu bewerten, und das verändert den Preis, den man rechtfertigen kann, erheblich.

In den übrigen fünf: Es lohnt sich, die Zahl zu rechnen statt sie zu schätzen. Bei der grossen Wohnung mit wenigen Schlafplätzen hilft manchmal eine bauliche Änderung — ein abtrennbarer Schlafbereich statt eines Durchgangszimmers verändert den Gästekreis. Bei der hohen Dauermiete am See hilft nichts, aber die Dauermiete ist auch kein schlechtes Geschäft.

Was wir tun, wenn einer dieser Fälle vorliegt: Wir sagen es im Erstgespräch und rechnen die Dauermiete durch. Nicht nach drei Monaten Betrieb, wenn die Einrichtung schon bezahlt ist.