Ferienwohnung in Zürich vermieten: Nachfrage, Ertrag und Rechtslage
Was eine Ferienwohnung in einer Stadt von einer in den Bergen unterscheidet, wer in Zürich bucht und was am Ende übrig bleibt.
Was ist eine Ferienwohnung in Zürich?
Eine Ferienwohnung ist eine möblierte Wohnung, die tage- oder wochenweise an Reisende vermietet wird. In Zürich sind das überwiegend keine Feriengäste im klassischen Sinn: Rund 30 Prozent der Übernachtungen entfallen auf Geschäftsreisen, dazu kommen Messe- und Kongressbesuche. Die Auslastung schwankt zwischen 56 Prozent im Juli und 38 Prozent im Januar. Rechtlich gilt dieselbe Zonenordnung wie für jede andere Kurzzeitvermietung.
Warum eine Ferienwohnung in Zürich etwas anderes ist
Wer in der Schweiz «Ferienwohnung» hört, denkt an Graubünden oder das Wallis: zwei kräftige Saisons, dazwischen Leerstand, Gäste, die eine Woche oder länger bleiben. In Zürich stimmt davon nichts.
Die Stadt hat keine Saison im eigentlichen Sinn, sondern eine Grundauslastung über das ganze Jahr mit einem Sommerhoch. Rund 30 Prozent der Übernachtungen entfallen auf Geschäftsreisen; gewachsen sind zuletzt vor allem die Freizeitübernachtungen. Der auffallend starke Mai deutet auf den Messeanteil hin.
Für die Bewirtschaftung heisst das zweierlei. Die mittlere Aufenthaltsdauer ist mit rund drei Nächten kurz, was mehr Wechsel und mehr Reinigungen bedeutet als in einer Bergdestination. Dafür gibt es hier keine toten Monate: Der schwächste Monat liegt bei 38 Prozent Auslastung, nicht bei null.
| Zürich | Bergdestination | |
|---|---|---|
| Saison | ganzjährig, Hoch im Juli | zwei Saisons, Zwischensaison schwach |
| Schwächster Monat | 38 % Auslastung (Januar) | nahe null möglich |
| Aufenthaltsdauer | rund 3 Nächte | eine Woche und mehr |
| Reinigungen im Monat | rund sechseinhalb | ein bis vier |
| Gäste | zu rund 30 % geschäftlich | überwiegend Freizeit |
| Preistreiber | Messen, Kongresse, Veranstaltungen | Schulferien, Schneelage |
Was am Ende übrig bleibt
Für eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung in den Zürcher Kreisen 3 bis 12 rechnen wir mit einem Nächtigungspreis von rund CHF 206 und 64 Prozent Auslastung. Nach Plattformgebühr, Provision und Reinigung bleiben davon rund CHF 2’310 im Monat — gegenüber CHF 1’990 bei unmöblierter Dauermiete.
Die Kurtaxe ist dabei kein Posten, um den Sie sich kümmern müssen: Airbnb zieht sie in Zürich automatisch beim Gast ein und führt sie ab. Was Sie selbst erledigen müssen, ist die Gästemeldung — und zwar für alle Gäste, nicht nur für ausländische.
Was diese Rechnung nicht enthält: die Erstausstattung. Eine Ferienwohnung muss vollständig eingerichtet sein, Textilien in dreifacher Ausführung eingeschlossen, bevor die erste Buchung hereinkommt.
Was vor der ersten Buchung zu klären ist
Der Reihe nach, und der erste Punkt entscheidet über alle anderen.
- Die Zone. Seit dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 darf die Stadt Zürich Wohnungen, die dauerhaft kommerziell kurzzeitvermietet werden, nicht mehr auf den Mindestwohnanteil anrechnen. Ausdrücklich nicht betroffen ist die gelegentliche Vermietung während eigener Abwesenheit.
- Das Reglement. Bei Stockwerkeigentum kann die Gemeinschaft die Kurzzeitvermietung einschränken; bei einer Mietwohnung braucht es die Zustimmung der Vermieterschaft nach Art. 262 OR.
- Die Gästemeldung. Im Kanton Zürich sind alle Gäste zu melden, nicht nur ausländische.
- Die Versicherung. Hausratversicherung und AirCover decken zusammen nicht alles ab — die Lücke liegt meist bei der Haftpflicht gegenüber Dritten.
- Die Ausstattung. Was Gäste in Zürich erwarten, unterscheidet sich von einer Ferienwohnung in den Bergen: schnelles Internet und ein Arbeitsplatz zählen mehr als ein Cheminée.
Häufige Fragen
- Lohnt sich eine Ferienwohnung in Zürich?
- In der Stadt in der Regel ja, im Umland eher nicht. Für eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung in den Kreisen 3 bis 12 bleiben im Vollservice rund CHF 2’310 im Monat gegenüber CHF 1’990 bei Dauermiete, im Umland liegt die Dauermiete rund 11 Prozent darüber. Entscheidend ist aber nicht die Prozentzahl, sondern ob die Wohnung in ihrer Zone dauerhaft kurzzeitvermietet werden darf.
- Wann ist die beste Zeit, um in Zürich zu starten?
- Ein neues Inserat braucht Monate, bis es die Marktauslastung erreicht — nach unserer Annahme liegt das erste Jahr bei rund 82 Prozent des eingespielten Betriebs. Wer im Frühjahr startet, hat den starken Mai und den Juli vor sich, während das Inserat Bewertungen sammelt. Ein Start im November bedeutet, die schwächsten Monate mit dem schwächsten Inserat zu bestreiten.
- Muss ich die Kurtaxe selbst abrechnen?
- Nein. Airbnb zieht die Kurtaxe in Zürich automatisch beim Gast ein und führt sie ab. Buchungen über andere Kanäle können anders geregelt sein — dort ist zu prüfen, wer sie einzieht. Die Gästemeldung ist davon unabhängig und bleibt Ihre Pflicht; sie gilt für alle Gäste.
- Wie unterscheidet sich das von einer Ferienwohnung in den Bergen?
- Vor allem durch die Aufenthaltsdauer und die Saison. In Zürich bleiben Gäste im Mittel rund drei Nächte, was etwa sechseinhalb Reinigungswechsel im Monat bedeutet; in einer Bergdestination sind Wochenaufenthalte üblich. Dafür kennt Zürich keine toten Monate — der schwächste liegt bei 38 Prozent Auslastung.
- Übernehmen Sie auch Ferienwohnungen ausserhalb der Stadt?
- Wir arbeiten in Zürich, am Zürichsee und im näheren Umland — Kilchberg, Rüschlikon, Thalwil und die umliegenden Gemeinden. Ausserhalb dieses Gebiets nicht: Reinigung, Übergabe und die Erreichbarkeit bei einem Zwischenfall hängen daran, dass jemand in vertretbarer Zeit vor Ort sein kann.
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