Artikel 262 OR: die Bestimmung, die entscheidet, ob Sie als Mieter überhaupt vermieten dürfen
Ein Absatz im Obligationenrecht, drei Verweigerungsgründe — und die häufigste Ursache, warum eine Kurzzeitvermietung endet, bevor sie beginnt.
Was regelt Artikel 262 OR?
Artikel 262 des Obligationenrechts erlaubt Mietern, die Mietsache ganz oder teilweise unterzuvermieten — aber nur mit Zustimmung der Vermieterschaft. Die Zustimmung darf nur aus drei Gründen verweigert werden: fehlende Angabe der Bedingungen, missbräuchliche Untermietzinsen oder wesentliche Nachteile für die Vermieterschaft. Ohne Zustimmung ist die Untervermietung eine Vertragsverletzung.
Die drei Gründe, aus denen abgelehnt werden darf
Der Grundsatz ist mieterfreundlich: Untervermietung ist erlaubt. Die Vermieterschaft kann sie nur verweigern, wenn einer von drei Gründen vorliegt — und diese Aufzählung ist abschliessend.
- Der Mieter weigert sich, die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben — wer nicht sagt, an wen, wie lange und zu welchem Preis, bekommt keine Zustimmung
- Die Bedingungen der Untermiete sind im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich — der Punkt, an dem Kurzzeitvermietung regelmässig scheitert
- Der Vermieterschaft entstehen wesentliche Nachteile — mehr Abnutzung, Störungen, häufig wechselnde Personen im Haus
Warum Kurzzeitvermietung hier besonders schwer wiegt
Zwei der drei Gründe treffen die Kurzzeitvermietung fast von selbst. Der Nachtpreis liegt regelmässig deutlich über dem anteiligen Mietzins — das ist die Grundlage des Modells und zugleich der Ansatzpunkt für «missbräuchlich». Und häufig wechselnde Gäste sind der Musterfall eines wesentlichen Nachteils.
Das heisst nicht, dass es nicht geht. Es heisst, dass die Zustimmung nicht selbstverständlich ist und dass ein Antrag, der Bedingungen, Dauer und Preise offenlegt, die deutlich bessere Ausgangslage hat als ein stillschweigender Versuch.
Ohne Zustimmung ist es eine Vertragsverletzung. Sie kann nach Abmahnung zur ausserordentlichen Kündigung führen — und der Vermieterschaft steht der Gewinn zu, den der Mieter aus der unzulässigen Untermiete gezogen hat.
Häufige Fragen
- Darf ich meine Mietwohnung über Airbnb vermieten?
- Nur mit Zustimmung der Vermieterschaft. Artikel 262 OR erlaubt die Untervermietung grundsätzlich, aber die Zustimmung ist Voraussetzung. Verweigert werden darf sie nur aus drei Gründen: fehlende Angabe der Bedingungen, missbräuchliche Untermietzinsen oder wesentliche Nachteile. Bei Kurzzeitvermietung greifen der zweite und dritte Grund häufig.
- Was passiert, wenn ich ohne Zustimmung vermiete?
- Es ist eine Vertragsverletzung. Die Vermieterschaft kann abmahnen und bei fortgesetztem Verstoss ausserordentlich kündigen. Dazu kommt ein finanzieller Punkt, der oft übersehen wird: Der Gewinn aus einer unzulässigen Untermiete steht nicht dem Mieter zu. Der Ertrag, um den es ging, kann damit vollständig entfallen.
- Wie frage ich richtig um Zustimmung?
- Schriftlich und mit allen Bedingungen: an wen, für welche Dauer, zu welchem Preis und in welchem Umfang. Genau das verlangt der erste Verweigerungsgrund, und wer es von sich aus liefert, nimmt ihn aus dem Spiel. Ein Vorschlag zur Begrenzung — Zahl der Nächte, Mindestaufenthalt, Ansprechperson bei Störungen — nimmt dem dritten Grund die Schärfe.
Ihre Frage ist nicht beantwortet?
Schreiben Sie sie uns — wir antworten aus der Praxis, schriftlich, innerhalb eines Arbeitstags.