Wohnanteil: die Vorschrift, an der die Kurzzeitvermietung in der Stadt Zürich scheitert
Eine Zahl in der Zonenordnung, die niemanden interessierte — bis das Bundesgericht entschied, dass eine kurzzeitvermietete Wohnung nicht dazuzählt.
Was ist der Wohnanteil?
Der Wohnanteil ist der Mindestanteil der Geschossfläche, den eine Zone für Wohnnutzung vorschreibt. Er soll verhindern, dass Wohnraum in zentralen Lagen vollständig durch Büros und Gewerbe verdrängt wird. In der Stadt Zürich darf eine dauerhaft kommerziell kurzzeitvermietete Wohnung seit dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 nicht mehr an diesen Mindestwohnanteil angerechnet werden.
Wozu es die Vorschrift gibt
In zentralen Lagen wirft Gewerbefläche mehr ab als Wohnfläche. Ohne Regel würde eine Stadt genau dort Wohnungen verlieren, wo die Nachfrage nach ihnen am grössten ist. Der Wohnanteil ist die Antwort darauf: Die Zonenordnung schreibt vor, dass ein Mindestanteil der Geschossfläche dem Wohnen dienen muss.
Die Zahl steht in der Bau- und Zonenordnung und gilt je Zone, nicht je Gebäude. Sie liegt in der Stadt Zürich je nach Zone typischerweise bei 50 bis 90 Prozent; es gibt Zonen ganz ohne Wohnanteilpflicht.
Was sich 2026 geändert hat
Am 30. April 2026 hat das Bundesgericht eine Beschwerde gegen die Teilrevision der Zürcher Bau- und Zonenordnung abgewiesen und damit die städtische Regelung bestätigt. Ihr Kern: Wohnungen, die dauerhaft kommerziell zur Kurzzeitvermietung genutzt werden, darf die Stadt nicht mehr auf den vorgeschriebenen Mindestwohnanteil anrechnen.
Der Umweg ist der Punkt. Die Stadt verbietet die Kurzzeitvermietung nicht — sie erkennt sie nur nicht mehr als Wohnnutzung an. In einer Zone mit Wohnanteilpflicht führt das zum selben Ergebnis: Wer die Wohnung so nutzt, unterschreitet den vorgeschriebenen Anteil, und damit ist die Nutzung dort nicht mehr zulässig.
Nicht betroffen ist nach Angaben der Stadt, wer die eigene Wohnung während der Abwesenheit vermietet. Die Regelung zielt auf die dauerhaft kommerzielle Nutzung ganzer Wohnungen.
Häufige Fragen
- Wie hoch ist der Wohnanteil in meiner Zone?
- Das steht in der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde, je Zone verschieden. In der Stadt Zürich liegt er je nach Zone typischerweise zwischen 50 und 90 Prozent, und es gibt Zonen ohne Wohnanteilpflicht. Die Zone zu Ihrer Adresse zeigt der GIS-Browser des Kantons; die verbindliche Auskunft gibt das Bauamt, kostenlos.
- Bin ich betroffen, wenn ich nur zeitweise vermiete?
- Nach Angaben der Stadt Zürich nicht. Die Regelung trifft die dauerhaft kommerzielle Kurzzeitvermietung ganzer Wohnungen. Wer die eigene Wohnung während einer Abwesenheit vermietet, nutzt sie weiterhin zum Wohnen. Wo genau die Grenze verläuft, ist eine Frage des Einzelfalls — und dafür ist das Bauamt zuständig, nicht die Plattform.
- Gilt das auch ausserhalb der Stadt Zürich?
- Nein. Es ist städtisches Recht, gestützt auf die städtische Bau- und Zonenordnung. Gemeinden am Zürichsee oder im Säuliamt haben eigene Ordnungen und regeln unterschiedlich — Kilchberg etwa hat 2026 hotelähnliche Betriebe in reinen Wohnzonen untersagt, andere Gemeinden haben nichts unternommen.
Ihre Frage ist nicht beantwortet?
Schreiben Sie sie uns — wir antworten aus der Praxis, schriftlich, innerhalb eines Arbeitstags.