Жилая доля: предписание, о которое спотыкается краткосрочная аренда в городе Цюрихе
Цифра в зональном регламенте, на которую никто не смотрел, — пока Федеральный суд не решил, что сдаваемая посуточно квартира в неё не засчитывается.
Что такое жилая доля?
Жилая доля — это минимальная часть площади этажей, которую зона предписывает для жилого использования. Она нужна, чтобы жильё в центральных районах не было полностью вытеснено офисами и торговлей. В городе Цюрихе после решения Федерального суда от 30 апреля 2026 года квартира, используемая постоянно и коммерчески для краткосрочной аренды, больше не может засчитываться в эту минимальную жилую долю.
Зачем существует это предписание
В центральных районах коммерческая площадь приносит больше, чем жилая. Без правила город терял бы квартиры именно там, где спрос на них наибольший. Жилая доля — ответ на это: зональный регламент требует, чтобы минимальная часть площади этажей служила жилью.
Цифра стоит в строительно-зональном регламенте и действует по зонам, а не по зданиям. В городе Цюрихе она в зависимости от зоны обычно составляет от 50 до 90 процентов; есть зоны вовсе без требования жилой доли.
Что изменилось в 2026 году
30 апреля 2026 года Федеральный суд отклонил жалобу на частичный пересмотр строительно-зонального регламента Цюриха и тем самым подтвердил городские правила. Их суть: квартиры, используемые постоянно и коммерчески для краткосрочной аренды, город больше не вправе засчитывать в предписанную минимальную жилую долю.
Обходной путь и есть суть. Город не запрещает краткосрочную аренду — он лишь перестаёт признавать её жилым использованием. В зоне с требованием жилой доли это ведёт к тому же результату: тот, кто использует квартиру так, опускается ниже предписанной доли, а значит, такое использование там больше не допускается.
По данным города, это не затрагивает тех, кто сдаёт собственную квартиру на время своего отсутствия. Правила нацелены на постоянное коммерческое использование квартир целиком.
Частые вопросы
- Какова жилая доля в моей зоне?
- Это указано в строительно-зональном регламенте вашей общины и различается по зонам. В городе Цюрихе она в зависимости от зоны обычно составляет от 50 до 90 процентов, а есть зоны без такого требования. Зону по вашему адресу показывает GIS-браузер кантона; обязывающий ответ даёт строительное управление, бесплатно.
- Затрагивает ли это меня, если я сдаю лишь время от времени?
- По данным города Цюриха — нет. Правила касаются постоянной коммерческой краткосрочной сдачи квартир целиком. Тот, кто сдаёт собственную квартиру во время отсутствия, продолжает использовать её для жилья. Где именно проходит граница — вопрос конкретного случая, и решает его строительное управление, а не платформа.
- Действует ли это за пределами города Цюриха?
- Нет. Это городское право, основанное на городском строительно-зональном регламенте. Общины на Цюрихском озере или в Зойлиамте имеют собственные регламенты и регулируют по-разному: Кильхберг, например, в 2026 году запретил подобные гостинице предприятия в чисто жилых зонах, а другие общины не предприняли ничего.
Ваш вопрос остался без ответа?
Пришлите его нам — мы ответим из практики, письменно, в течение одного рабочего дня.