Когда краткосрочная сдача себя не оправдывает: семь случаев, в которых мы отговариваем

Зачем эта статья

Наша комиссия зависит от выручки. Объект, который не работает, стоит нам больше усилий, чем приносит, — значит, нам незачем его запускать. Поэтому этот перечень стоит здесь, а не на странице, которую вы получаете после подписания.

Случаи упорядочены по весу: первые два исключают такое использование, остальные делают его невыгодным. Для последних есть исключения, для первых — нет.

Два случая, исключающие такое использование

Первый: зона этого не допускает. В зонах с обязательной жилой долей (Wohnanteilpflicht) в городе Цюрих постоянная коммерческая краткосрочная сдача после решения Федерального суда от 30 апреля 2026 года более не допустима. Это не вопрос расчёта — квартира, которую нельзя сдавать краткосрочно, дохода не приносит. Справку даёт строительное управление (Bauamt), бесплатно, и она предшествует любым дальнейшим размышлениям.

Второй: регламент сообщества этажных собственников это запрещает или изменение обсуждается. Решением 5A_436/2018 Федеральный суд такой запрет поддержал. И даже там, где регламент сегодня молчит: если в протоколах последних собраний есть жалобы на гостей, изменение вероятнее, чем в доме, где использования никто не замечает. Протоколы говорят больше, чем регламент.

Пять случаев, в которых это не окупается

Здесь использование разрешено, но цифры его не выдерживают.

• Большая квартира, мало гостей. Четырёхкомнатная квартира с одной спальней и тремя проходными комнатами стоит от 160 до 250 CHF за уборку, а получает цену двухкомнатной. Решает то, сколько человек могут ночевать независимо друг от друга, а не площадь.
• Четвёртый этаж без лифта. Каждая смена белья — ручная работа по лестницам, и клининговые компании это учитывают. Кроме того, из круга гостей выпадают семьи с колясками и пожилые. Не запрет, но статья, которая за год становится измеримой.
• Строгие правила дома и чувствительные соседи. Там, где часы тишины определены строго, а соседи живут в доме давно, первая жалоба — вопрос недель. Самая частая причина, по которой сотрудничество заканчивается, — не цифры, а соседи.
• Высокая долгосрочная арендная плата у озера. Четырёхкомнатная квартира в Кильхберге с видом на озеро даёт при долгосрочном найме суммы, с которыми краткосрочная сдача сравнивается лишь при высокой загрузке. Наш калькулятор показывает обе стороны; на таких объектах сравнение чаще оказывается не в нашу пользу.
• Пустая квартира при ограниченном капитале. Обстановка — это вложение до первого бронирования: кровати, матрасы, текстиль в трёх комплектах, кухня, стол, затемнение. Кто финансирует это в кредит и рассчитывает на первый год, попадает в фазу выхода на рынок: новое объявление достигает рыночной загрузки лишь примерно через полгода.

Что тогда

В двух исключающих случаях: долгосрочный наём или продажа. Кто купил квартиру ради краткосрочной сдачи, а зона этого не допускает, имеет проблему оценки — объект следует оценивать по расчёту долгосрочного найма, а это существенно меняет цену, которую можно обосновать.

В остальных пяти: стоит цифру посчитать, а не прикинуть. При большой квартире с малым числом спальных мест иногда помогает перепланировка — отделяемая спальня вместо проходной комнаты меняет круг гостей. При высокой долгосрочной плате у озера не помогает ничего, но и долгосрочный наём — не плохое дело.

Что мы делаем, если налицо один из этих случаев: говорим об этом при первом разговоре и просчитываем долгосрочный наём. А не через три месяца работы, когда обстановка уже оплачена.