Kurzzeitvermietung oder Dauermieter?

Q: Wie hoch ist die Auslastung von Airbnb-Wohnungen in Zürich?

Die Datenanbieter widersprechen sich erheblich: AirROI nennt 43,4 Prozent, AirDNA 59, GuestReady 73, Airbtics 74. Der Unterschied kommt aus der Definition — Auslastung bezogen auf verfügbare Tage ergibt einen höheren Wert als bezogen auf alle Kalendertage. Wir rechnen mit dem oberen Drittelwert dieser Spanne: 63,8 Prozent für die zentrale Stadtlage, die übrigen Lagen im Verhältnis dazu abgestuft. Der Mittelwert wäre 58,7 Prozent gewesen, beschreibt aber den Durchschnitt aller Inserate — darin zählen auch Wohnungen mit, die nur wenige Monate im Jahr verfügbar sind oder keine Bewertungen haben. Zur Gegenprobe: Mit unseren Werten kommt eine 2-Zimmer-Wohnung in der Stadt auf rund CHF 3200 Bruttoumsatz im Monat, was sich mit der Marktbeobachtung für gut geführte Wohnungen deckt (CHF 3000 bis 5000). Erreichbar, nicht zugesagt.

Beide Zahlen im Vergleich — mit amtlichen Mietpreisen und offener Rechnung. Auch dann, wenn das Ergebnis gegen uns spricht.

Wo liegt die Wohnung?

Wie gross ist sie?

Vergleichsmiete CHF 2'090 netto — amtliche Neubezugsmiete für diese Grösse.

Wie ist sie eingerichtet?

Ausstattung und Fotos bewegen den Preis stärker als die Zimmerzahl.

Welches Paket?

Alles aus der Basisstufe
Reinigung und Wäsche zwischen den Aufenthalten
Schlüsselübergabe oder elektronisches Schloss
Erreichbarkeit für Gäste rund um die Uhr
Kleinreparaturen bis zur vereinbarten Grenze

Vermieten Sie schon über Airbnb?

Gerechnet mit der Anlaufkurve: Ein neues Inserat hat keine Bewertungen und erreicht die Marktauslastung erst nach etwa einem halben Jahr.

Eigene Annahmen prüfen

Die Ausgangswerte beschreiben ein gepflegtes, durchgehend verfügbares Objekt — den oberen Drittelwert der belegten Marktspanne, nicht den Durchschnitt aller Inserate. Erreichbar, nicht zugesagt. Verschieben Sie die Regler, wenn Sie Ihr Objekt anders einschätzen; Sie sehen sofort, wo der Vergleich kippt.

Preis je NachtCHF 210

Ausgangswert für 3 Zimmer in dieser Lage: CHF 210 — oberer Drittelwert zwischen dem Median (USD 198) und dem Durchschnitt (USD 249) des Zürcher Marktes. Bessere Bilder, ein besseres Inserat und Preise nach Veranstaltungskalender bewegen genau diese Zahl.

Auslastung64 %

Ausgangswert für diese Lage: 64 %. Das ist der obere Drittelwert der belegten Spanne — die Quellen reichen von 43 % (AirROI) bis 74 % (Airbtics). Der Durchschnitt aller Inserate liegt tiefer, weil dort auch Wohnungen mitzählen, die nur wenige Monate verfügbar sind.

Im ersten Jahr, monatlich

Kurzzeitvermietung mit uns

CHF 1'730 – CHF 2'490

nach Plattformgebühr und 22 % Provision

Bruttoumsatz: CHF 3'280
Preis je Nacht: CHF 210
Belegte Nächte: 19 von 30

Nebenkosten, Verbrauchsmaterial und Abnutzung sind nicht abgezogen.

Dauermiete zum Vergleich

CHF 1'990

nach 5 % Verwaltungskosten

Nettomiete: CHF 2'090
Leerstand: praktisch keiner
Ihr Aufwand: gering

Grundlage: Neubezugsmiete Stadt Zürich, angepasst an die Lage.

Rund CHF 180 mehr im Monat als mit einem Dauermieter — etwa 9 Prozent. Das ist eine Grössenordnung, keine Zusage: Bilder, Ausstattung und Bewertungen bewegen das Ergebnis stärker als die Zimmerzahl.

Was in dieser Zahl nicht steht

Beide Wege haben Vor- und Nachteile, die kein Rechner in Franken ausdrücken kann. Sie entscheiden häufiger als der Betrag.

Für die Kurzzeitvermietung

Sie können die Wohnung selbst nutzen
Wochen für die eigene Familie, Besuch, oder ein Umzug auf Zeit — bei Kurzzeitvermietung blocken Sie den Kalender. Bei einem Dauermietvertrag geht das nicht: Eigenbedarf ist in der Schweiz ein Kündigungsgrund mit Fristen und Anfechtungsmöglichkeit, kein Schalter.
Kein Kündigungsschutz, den Sie überwinden müssen
Ein Dauermietvertrag lässt sich nicht kurzfristig beenden. Kündigungen sind anfechtbar, Erstreckungsverfahren dauern, und wer verkaufen oder umbauen will, verhandelt mit einem Mieter, der Rechte hat. Ein Gast reist nach drei Nächten ab.
Kein Mietzinsausfall über Monate
Zahlt ein Dauermieter nicht, folgt ein Verfahren, das Monate dauert — die Wohnung ist besetzt und bringt nichts. Bei Kurzzeitvermietung zahlt die Plattform vor dem Aufenthalt aus.
Der Preis bleibt am Markt
In Zürich liegen Bestandsmieten rund 30 Prozent unter den Neubezugsmieten. Wer heute zu 2090 Franken vermietet, bekommt in zehn Jahren nicht die dann marktübliche Miete — Mieterhöhungen sind an Referenzzinssatz und Kostenmiete gebunden. Ein Nachtpreis lässt sich jede Woche anpassen.

Für die Dauermiete

Weniger Arbeit und weniger Abhängigkeit
Ein Dauermieter verursacht ein paar Stunden im Jahr. Kurzzeitvermietung heisst Gästeanfragen, Reinigungswechsel, Bewertungen — und eine Abhängigkeit von einer Plattform, deren Gebühren und Regeln sich ändern können.
Kein Zonenrisiko
Die Dauermiete ist überall zulässig. Bei der Kurzzeitvermietung hängt alles an Zone, Gemeindeordnung und Reglement — in der Stadt Zürich ist die Lage nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 im Umbruch. Eine Wohnung, die nicht kurzzeitvermietet werden darf, hat keinen Ertrag.
Kein Kapital für die Einrichtung
Kurzzeitvermietung setzt eine vollständig eingerichtete Wohnung voraus — Möbel, Küche, Textilien in dreifacher Ausführung. Das ist eine Investition vor der ersten Buchung, und die Abnutzung ist bei wechselnder Nutzung höher als bei Dauermiete.
Planbare Einnahmen
Dieselbe Zahl in jedem Monat. Bei Kurzzeitvermietung schwankt der Ertrag über das Jahr erheblich — Juli gegen Januar sind in Zürich 56 gegen 38 Prozent Auslastung. Wer eine Hypothek bedienen muss, sollte das im Blick haben.

Keine Rechtsauskunft. Kündigungsschutz und Eigenbedarf richten sich nach Artikel 271 ff. OR; wie sie im Einzelfall wirken, sagt Ihnen eine Rechtsberatung.

Woher diese Zahlen kommen

Auslastung 64 Prozent. Die Datenanbieter widersprechen sich für Zürich erheblich: AirROI nennt 43,4 Prozent, AirDNA 59, GuestReady 73, Airbtics 74. Der Unterschied kommt aus der Definition — bezogen auf verfügbare Tage oder auf alle Kalendertage. Wir rechnen mit dem oberen Drittelwert dieser Spanne, also 63,8 Prozent für die zentrale Stadtlage, und stufen die übrigen Lagen im Verhältnis dazu ab. Der Mittelwert wäre 58,7 Prozent gewesen; er beschreibt aber den Durchschnitt aller Inserate, in den auch Wohnungen eingehen, die nur wenige Monate im Jahr verfügbar sind oder keine Bewertungen haben.

Vergleichsmiete. Neubezugsmiete der Stadt Zürich, privater Sektor, Erhebung April 2024: 2 Zimmer CHF 1732, 3 Zimmer CHF 2090, 4 Zimmer CHF 2560 netto. Wir nehmen bewusst die Neubezugsmiete und nicht den Gesamtmedian — was Sie heute erzielen könnten, nicht was ein zwanzig Jahre alter Vertrag hergibt. Die Spanne dazwischen ist gross: beim 3-Zimmer 2090 gegenüber 1343 Franken.

Anlaufkurve. Gerechnet mit 82 Prozent der Marktauslastung im Durchschnitt des ersten Jahres. Belegt ist die Richtung, nicht die Monatskurve: AirDNA hat ausgewertet, dass Inserate mit gutem Startzeitpunkt bis zu sechs Monate über dem Marktdurchschnitt liegen. Eine Studie, die «ab Monat X sind die Einnahmen stabil» sagt, gibt es nicht — die Kurve unten ist unsere begründete Annahme.

Abzüge. 15,5 Prozent Plattformgebühr bei Airbnb, etwa 20 bei Booking.com; danach unsere Provision. Bei der Dauermiete 5 Prozent für eine externe Liegenschaftsverwaltung. Die Reinigung bei Kurzzeitvermietung tragen die Gäste über die Reinigungsgebühr.

Die Spanne von minus 20 bis plus 15 Prozent ist absichtlich breit. Ohne die Wohnung gesehen zu haben, ist eine engere Angabe nicht seriös.

Quellen: AirDNA, AirROI, Statistik Stadt Zürich. Stand: 30. Juli 2026.

Warum die ersten Monate schwächer sind

Ein neues Inserat hat keine Bewertungen, und das Bewertungsvolumen ist einer der stärksten Ranking-Faktoren. Der Unterschied zwischen null und fünf Bewertungen ist gross, der zwischen 45 und 50 klein. Rechnen Sie deshalb im ersten Jahr über zwölf Monate, nicht über den ersten.

Monate ab Beginn der Vermietung. Ab dem zehnten Monat rechnen wir mit der vollen Marktauslastung (dunkle Balken). Eine begründete Annahme, keine Messung.

Und über das Jahr verteilt es sich ungleich

Juli ist in Zürich der stärkste Monat mit 56,2 Prozent Auslastung, Januar der schwächste mit 37,8. Das folgt dem Muster einer Freizeitdestination — bemerkenswert für eine Stadt, die als Geschäftsreiseziel gilt. Der starke Mai deutet auf den Messeanteil hin. Einzelne Monate liegen deutlich unter dem Durchschnitt; das ist normal und kein Zeichen dafür, dass etwas nicht funktioniert.

Jan

Feb

Mär

Apr

Mai

Jun

Jul

Aug

Sep

Okt

Nov

Dez

Verteilung nach AirROI, Juli 2025 bis Juni 2026.

Zuerst die Zulässigkeit. Eine Ertragsrechnung ist wertlos, wenn an Ihrer Adresse nicht kurzzeitvermietet werden darf. In der Stadt Zürich ist die Zonenfrage nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 offen, Kilchberg hat im Juni 2026 ein Verbot hotelähnlicher Nutzung in reinen Wohnzonen beschlossen. Dazu kommt bei Stockwerkeigentum das Reglement. Was in Ihrer Region gilt.

Einschätzung für Ihre Adresse

Die Zahlen oben sind eine Grössenordnung. Für Ihre Wohnung sehen wir uns Lage, Grundriss und Wettbewerb an und sagen Ihnen auch, wenn sich die Kurzzeitvermietung dort nicht lohnt.

Fragen zur Ertragsrechnung

Bringt Airbnb mehr als ein Dauermieter?

Für ein gepflegtes, durchgehend verfügbares Objekt ja — für ein durchschnittliches nicht unbedingt. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung in Zürich ausserhalb des Zentrums rechnen wir mit rund CHF 2660 netto aus der Kurzzeitvermietung gegen CHF 1990 Neubezugsmiete nach Verwaltungskosten, also etwa einem Drittel mehr. Der verbreitete Branchensatz «zwei bis drei Mal die Dauermiete» ist für Zürich aber nicht belegbar: Das Portal des Bundes führt dazu drei Studien, keine mit Umsatzvergleichszahlen. Wer mit dem Durchschnitt aller Inserate rechnet, landet eher bei Gleichstand. Entscheidend ist, in welchem Drittel des Marktes Ihr Objekt liegt — und das hängt an Bildern, Ausstattung und Bewertungen, nicht an der Zimmerzahl.

Stand: 30. Juli 2026

Wie lange dauert es, bis eine neue Wohnung Geld bringt?

Rechnen Sie mit einem halben Jahr bis zur Marktauslastung. Ein neues Inserat hat keine Bewertungen, und das Bewertungsvolumen ist einer der stärksten Ranking-Faktoren — der Unterschied zwischen null und fünf Bewertungen ist gross, der zwischen 45 und 50 klein. AirDNA hat ausgewertet, dass Inserate mit gutem Startzeitpunkt bis zu sechs Monate über dem Marktdurchschnitt liegen; nach einem schlechten Start dauert die Erholung über sechs Monate. Eine Studie, die «ab Monat X sind die Einnahmen stabil» sagt, gibt es nicht — wer das behauptet, hat es sich ausgedacht. Unsere Anlaufkurve im Rechner ist eine begründete Annahme und als solche gekennzeichnet.

Stand: 30. Juli 2026

In welchen Monaten ist Zürich am stärksten?

Juli ist der stärkste Monat mit 56,2 Prozent Auslastung, Januar der schwächste mit 37,8 Prozent. Hochphase sind Juli, August und Mai, Tiefphase Januar, Februar und November. Das folgt dem Muster einer Freizeitdestination — bemerkenswert für eine Stadt, die als Geschäftsreiseziel gilt: Der Anteil des Geschäftstourismus liegt bei rund 30 Prozent, gewachsen sind vor allem die Freizeitübernachtungen. Der starke Mai deutet auf den Messeanteil hin. Über das Jahr gerechnet gleichen sich starke und schwache Monate aus; einzelne Monate liegen deutlich unter dem Durchschnitt, und das ist kein Zeichen dafür, dass etwas nicht funktioniert.

Stand: 30. Juli 2026 · Quelle: AirROI, Juli 2025 bis Juni 2026

Wie hoch ist die Auslastung in Zürich wirklich?

Das lässt sich nicht mit einer Zahl beantworten, und jeder, der es tut, verschweigt etwas. Die Datenanbieter widersprechen sich für dieselbe Stadt erheblich: AirROI nennt 43,4 Prozent, AirDNA 59, GuestReady 73, Airbtics 74. Der Unterschied kommt aus der Definition — Auslastung bezogen auf verfügbare Tage ergibt einen höheren Wert als bezogen auf alle Kalendertage.

Wir rechnen mit dem oberen Drittelwert dieser Spanne: 63,8 Prozent für die zentrale Stadtlage, die übrigen Lagen im Verhältnis dazu abgestuft. Der Mittelwert wäre 58,7 Prozent gewesen, beschreibt aber den Durchschnitt aller Inserate — darin zählen auch Wohnungen mit, die nur wenige Monate im Jahr verfügbar sind, keine Bewertungen haben oder gar nicht bewirtschaftet werden. Wer eine Verwaltung sucht, will wissen, was ein gepflegtes Objekt erreicht.

Zur Gegenprobe: Mit diesen Werten kommt eine 2-Zimmer-Wohnung in der Stadt auf rund CHF 3200 Bruttoumsatz im Monat, eine 4-Zimmer-Wohnung auf CHF 5000. Das deckt sich mit der Marktbeobachtung, die für gut geführte Wohnungen in starken Stadtmärkten CHF 3000 bis 5000 nennt. Erreichbar, nicht zugesagt — und mit den Reglern oben rechnen Sie mit Ihren eigenen Annahmen. Zum Vergleich die Hotellerie: Die Tourismusregion Zürich verzeichnete 2025 mit 7,56 Millionen Logiernächten einen Höchstwert, die Zimmerauslastung lag im ersten Halbjahr bei 61,1 Prozent.

Stand: 30. Juli 2026

Warum fragt der Rechner nicht nach der genauen Adresse?

Weil eine Adressvervollständigung Ihre Wohnadresse an einen Kartendienst übermittelt, bevor Sie überhaupt etwas abgeschickt haben. Hier stand früher eine solche Anbindung, samt einem Zugangsschlüssel im Quelltext — beides ist entfernt. Für eine erste Einschätzung genügt die Lage; die genaue Adresse braucht es erst, wenn Sie eine Einschätzung anfordern, und dann geht sie an uns, nicht an Dritte. Für die zonenrechtliche Prüfung ist die Adresse allerdings entscheidend: In Zürich hängt die Zulässigkeit an der Zone, in der Ihre Wohnung liegt.

Stand: 30. Juli 2026

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