Краткосрочная сдача или долгосрочный наниматель?
Обе цифры в сравнении — по официальным данным об арендной плате и с открытым расчётом. Даже тогда, когда результат говорит против нас.
- Официальные данные об аренде
- Открытый расчёт
- Без регистрации
Ваша квартира
- Всё из базового уровня
- Уборка и стирка между проживаниями
- Передача ключей или электронный замок
- Доступность для гостей круглосуточно
- Мелкий ремонт до согласованного предела
Задать цену и загрузку самостоятельно
Исходные значения описывают профессионально управляемый объект, доступный круглый год: верхняя треть рыночных данных плюс 10 процентов за активное ценообразование и хорошие отзывы. Достижимо, но не обещано. Если вы оцениваете квартиру иначе, задайте цену и загрузку здесь сами — результат пересчитается сразу.
Исходное значение для варианта «3 комнаты» в этом расположении: CHF 230. Основа — верхняя треть между медианой (176 франков) и средним значением (222 франка) цюрихского рынка плюс 10 процентов за профессиональное ценообразование, с поправкой на расположение и размер. Лучшие фотографии, лучшее объявление и цены по календарю событий двигают именно это число.
Исходное значение для этого расположения: 70 %. Это верхняя треть подтверждённого диапазона плюс 10 процентов за профессиональное ведение — источники дают от 43 % (AirROI) до 74 % (Airbtics). Среднее по всем объявлениям ниже, потому что в него входят и квартиры, доступные лишь несколько месяцев.
Чего в этой цифре нет
У обоих путей есть плюсы и минусы, которые никакой калькулятор не выразит во франках. Решают они чаще, чем сумма.
Сначала допустимость. Расчёт дохода не имеет смысла, если по вашему адресу краткосрочная сдача не разрешена. В городе Цюрихе Федеральный суд подтвердил регламент 30 апреля 2026 года; он действует с 1 сентября 2026 года. Что верно для вашего адреса, зависит от зоны. Кильхберг в июне 2026 года постановил запретить гостиничноподобное использование в чисто жилых зонах. При этажной собственности к этому добавляется регламент. Что действует в вашем регионе.
За краткосрочную сдачу
Вы можете пользоваться квартирой сами
Недели для своей семьи, для гостей или переезд на время — при краткосрочной сдаче вы просто блокируете календарь. При долгосрочном найме это невозможно: собственная нужда в Швейцарии является основанием для расторжения со сроками и возможностью оспаривания, а не переключателем.
Нет защиты от расторжения, которую нужно преодолевать
Долгосрочный договор найма нельзя прекратить в короткий срок. Расторжения можно оспорить, процедуры продления длятся, а тот, кто хочет продать или перестроить, ведёт переговоры с нанимателем, у которого есть права. Гость уезжает через три ночи.
Нет потери арендной платы на месяцы
Если долгосрочный наниматель не платит, следует процедура, которая длится месяцами — квартира занята и ничего не приносит. При краткосрочной сдаче гость платит при бронировании. Airbnb обычно выдаёт выплату примерно через 24 часа после запланированного заезда.
Цена остаётся рыночной
В Цюрихе медиана всех частных договоров для трёхкомнатной квартиры составляет 1950 франков, плата при новом заселении — 2250, примерно на 15 процентов выше. Кто сдаёт сегодня по ставке нового заселения, через десять лет не получит рыночную плату того времени — повышения привязаны к референтной процентной ставке и расчёту по издержкам. Цену за ночь можно корректировать каждую неделю.
Откуда эти цифры
Загрузка 70 процентов. Поставщики данных существенно расходятся по Цюриху: AirROI называет 43,4 процента, AirDNA 59, GuestReady 73, Airbtics 74. Разница возникает из определения — расчёт от доступных дней или от всех календарных дней. Мы считаем по верхней трети этого диапазона, 63,8 процента, и добавляем 10 процентов за профессионально управляемое объявление — это около 70 процентов для города, 74 для центра, 68 для озера и 57 для окрестностей. Надбавка — наше допущение, а не обследование. Среднее составило бы 58,7 процента; но оно описывает среднее по всем объявлениям, куда входят и квартиры, доступные лишь несколько месяцев в году или вовсе без отзывов.
Сравнительная арендная плата. Плата при новом заселении по городу Цюриху, частный сектор, обследование апреля 2026 года: 2 комнаты 1834 франка, 3 комнаты 2250 франков, 4 комнаты 2690 франков нетто. Мы сознательно берём плату при новом заселении, а не общую медиану — то, что вы могли бы получить сегодня, а не то, что даёт двадцатилетний договор. Разрыв между ними велик: для трёхкомнатной 2250 против 1950 франков.
Вычеты. 15,5 процента комиссии платформы у Airbnb, около 20 у Booking.com; затем наша комиссия. При долгосрочной аренде 5 процентов за внешнее управление недвижимостью. Уборку при краткосрочной сдаче несут гости через сбор за уборку.
Диапазон от минус 20 до плюс 15 процентов намеренно широк. Не увидев квартиру, давать более узкую оценку несерьёзно.
Источники: AirDNA, AirROI, Statistik Stadt Zürich. По состоянию на 30 июля 2026 г.
Не юридическая консультация. Защита от расторжения и собственная нужда регулируются Art. 271 ff. OR; как они действуют в конкретном случае, скажет юрист.
Оценка для вашего адреса
Цифры выше — это порядок величины. Для вашей квартиры мы смотрим расположение, планировку и конкуренцию и скажем также, если краткосрочная сдача там не оправдана.
Мы проверим адрес, домовые правила и разрешение и ответим в тот же рабочий день с оценкой. Бесплатно и без обязательств.
Удобнее напрямую?
Кривая выхода на режим и сезонность подробно
Почему первые месяцы слабее
У нового объявления нет отзывов, а объём отзывов — один из сильнейших факторов ранжирования. Разница между нулём и пятью отзывами велика, между 45 и 50 — мала. Поэтому в первый год считайте за двенадцать месяцев, а не за первый.
1
6
12
Месяцы с начала сдачи. Первые бронирования через несколько недель, стабильная загрузка обычно через 6–10 месяцев. Полную рыночную загрузку мы закладываем в конце этого диапазона (тёмные столбцы). Обоснованное допущение, а не измерение.
И по году это распределяется неравномерно
Июль в Цюрихе самый сильный месяц с загрузкой 56,2 процента, январь самый слабый с 37,8. Это соответствует характеру места отдыха — примечательно для города, который считается направлением деловых поездок. Сильный май указывает на долю выставок. Отдельные месяцы заметно ниже среднего; это нормально и не признак того, что что-то не работает.
ЯЯнв
ФФев
ММар
ААпр
ММай
ИИюн
ИИюл
ААвг
ССен
ООкт
ННоя
ДДек
Распределение по AirROI, июль 2025 — июнь 2026 года.
Вопросы по расчёту дохода
Приносит ли Airbnb больше, чем долгосрочный наниматель?
Для ухоженного, постоянно доступного объекта да — для среднего не обязательно. Для трёхкомнатной квартиры в Цюрихе за пределами центра мы считаем около 3060 франков нетто от краткосрочной сдачи против 2140 франков платы при новом заселении после расходов на управление, то есть примерно на 43 процента больше. Распространённое отраслевое утверждение «в два-три раза больше долгосрочной аренды» для Цюриха не подтверждается: портал Конфедерации приводит по этому поводу три исследования, ни одного со сравнительными данными по обороту. Кто считает по среднему всех объявлений, приходит скорее к равенству. Решает то, в какой трети рынка находится ваш объект — а это зависит от фотографий, обстановки и отзывов, а не от числа комнат.
По состоянию на 30 июля 2026 г.
Сколько времени проходит, пока новая квартира начнёт приносить деньги?
Первые бронирования через несколько недель, стабильная загрузка обычно через 6–10 месяцев. У нового объявления нет отзывов, а их количество — один из сильнейших факторов ранжирования: разница между нулём и пятью отзывами велика, между 45 и 50 мала. AirDNA установила, что объявления с удачным моментом запуска до шести месяцев держатся выше среднего по рынку; после неудачного старта восстановление занимает более шести месяцев. Исследования, которое утверждало бы «с месяца X доход стабилен», не существует — кто это заявляет, тот его выдумал. Наша кривая выхода на режим в калькуляторе — обоснованное допущение, и она так и обозначена.
По состоянию на 30 июля 2026 г.
В какие месяцы Цюрих сильнее всего?
Июль — самый сильный месяц с загрузкой 56,2 процента, январь самый слабый с 37,8 процента. Пик приходится на июль, август и май, спад на январь, февраль и ноябрь. Это следует образцу туристического направления — примечательно для города, который считается местом деловых поездок: доля делового туризма составляет около 30 процентов, а выросли прежде всего ночёвки на отдыхе. Сильный май указывает на долю выставок. За год сильные и слабые месяцы уравновешивают друг друга; отдельные месяцы заметно ниже среднего, и это не признак того, что что-то не так.
По состоянию на 30 июля 2026 г. · Источник: AirROI, июль 2025 — июнь 2026
Какова загрузка в Цюрихе на самом деле?
На это нельзя ответить одним числом, и всякий, кто отвечает, о чём-то умалчивает. Поставщики данных существенно расходятся по одному и тому же городу: AirROI называет 43,4 процента, AirDNA 59, GuestReady 73, Airbtics 74. Разница возникает из определения — загрузка относительно доступных дней даёт более высокое значение, чем относительно всех календарных дней.
Мы считаем по верхней трети этого диапазона, 63,8 процента, и добавляем 10 процентов за профессионально управляемое объявление: около 70 процентов для города, остальные расположения понижены пропорционально. Надбавка — наше допущение об активном ценообразовании, отзывах и круглогодичной доступности, а не обследование. Среднее составило бы 58,7 процента, но оно описывает среднее по всем объявлениям — туда входят и квартиры, доступные лишь несколько месяцев в году, без отзывов или вовсе не обслуживаемые. Кто ищет управляющую компанию, хочет знать, чего достигает ухоженный объект.
Для проверки: при этих значениях двухкомнатная квартира в городе выходит примерно на 3900 франков валового оборота в месяц, четырёхкомнатная на 6000. Наблюдение рынка называет для хорошо управляемых квартир в сильных городских рынках от 3000 до 5000 франков — наши значения находятся у верхней границы, а для больших квартир выше неё. Достижимо, но не обещано — а с ползунками выше вы считаете по своим допущениям. Для сравнения гостиничный сектор: туристический регион Цюрих в 2025 году зафиксировал рекорд в 7,56 миллиона ночёвок, а загрузка номеров в первом полугодии составила 61,1 процента.
По состоянию на 30 июля 2026 г.
Почему калькулятор не спрашивает точный адрес?
Потому что автодополнение адреса передаёт адрес вашего жилья картографической службе ещё до того, как вы что-либо отправили. Калькулятор сознательно этого не делает: для первой оценки достаточно расположения. Точный адрес нужен лишь тогда, когда вы запрашиваете оценку, и тогда он идёт к нам, а не третьим лицам. Для проверки зонального права адрес, однако, решающий — в Цюрихе допустимость зависит от зоны, в которой находится ваша квартира.
По состоянию на 30 июля 2026 г.