Смена управляющего в Цюрихе: расторгнуть и передать дела

Договор управления недвижимостью, как правило, можно расторгнуть в любое время, а по практике Федерального суда также в течение согласованного минимального срока. Ст. 404 абз. 1 OR гласит, что поручение может быть в любое время отозвано или расторгнуто каждой из сторон. Ни срока, ни формы статья не называет.

Федеральный суд применил право расторжения в любое время по ст. 404 OR 13.02.2014 в цюрихском деле (решение 4A_284/2013). Соглашение о сотрудничестве («Zusammenarbeits-Vereinbarung») об управлении объектами с валовым арендным доходом около CHF 20 млн в год включило отдел управления недвижимостью компании-собственника в предприятие фирмы-исполнителя. Оно было заключено на твёрдый срок в пять лет; заказчик расторг его примерно через два года, уведомив чуть более чем за два месяца. Суд указал, что право на прекращение является императивным, не может быть ни исключено, ни ограничено договором и существует также при согласованном фиксированном сроке (п. 3.5.1 решения).

Действует ли право расторжения в любое время и для смешанного договора, зависит, согласно тому же решению, прежде всего от того, необходимы ли между сторонами доверительные отношения (п. 3.5.1 решения). Для цюрихского соглашения о сотрудничестве суд это подтвердил, поскольку включение отдела в предприятие фирмы-исполнителя по сравнению с обычным управлением недвижимостью требовало повышенного доверия (п. 3.5.2 решения). Для договора управления недвижимостью правовой портал law.ch называет право отозвать поручение в любое время по ст. 404 абз. 1 OR; однако, по мнению части правовой доктрины, расторжение к иной дате, чем договорная, считается расторжением в неподходящее время и влечёт возмещение ущерба по ст. 404 абз. 2 OR. Поэтому по возможности расторгайте договор к договорной дате.

Расторжение в неподходящее время обязывает возместить причинённый ущерб (ст. 404 абз. 2 OR); договор прекращается в любом случае. По практике Федерального суда расторжение считается несвоевременным при двух условиях: исполнитель поручения не дал для него обоснованного повода, и прекращение договора невыгодно для него из-за момента и уже принятых им мер (BGE 110 II 380 от 12.06.1984, п. 3b). Если Вы расторгаете договор с соблюдением срока, то, по практике того же суда, управляющий должен показать, почему расторжение всё же несвоевременно и какой именно ущерб он понёс (решение 4A_284/2013, п. 3.6.2). Договорная неустойка причитается только при соблюдении условий этой ответственности, то есть при расторжении в неподходящее время (решение 4A_284/2013, п. 3.6.1).

Возмещение по ст. 404 абз. 2 OR в принципе покрывает негативный интерес: расходы на исполнение поручения, ставшие бесполезными, или прибыль, от которой управляющий отказался, чтобы заняться поручением; интерес в продолжении поручения не защищён (решение 4A_284/2013, п. 3.6.1). Упущенный гонорар ущербом не считается (BGE 109 II 462 от 13.12.1983, п. 4d). При расторжении в неподходящее время согласованная неустойка может причитаться без доказательства ущерба в этом размере; чрезмерно высокую неустойку суд уменьшает, если расторгающая сторона докажет для этого основание (ст. 163 абз. 3 OR; BGE 109 II 462, п. 4d).

В цюрихском деле 2014 года управляющая компания, которая не показала несвоевременность расторжения и ущерб и не заявила в нижестоящем суде требования по ст. 404 абз. 2 OR, не могла требовать ни возмещения ущерба, ни CHF 200’000, согласованных на случай досрочного прекращения по важным причинам (решение 4A_284/2013, обстоятельства дела A.b и п. 3.6.2).

Рекомендуемый момент для смены управляющего — конец расчётного периода или договорная дата расторжения, когда не идут ни новая сдача в аренду, ни ремонт. Тот, кто взимает коммунальные расходы на основании расчёта, обязан составлять его не реже одного раза в год (ст. 4 абз. 1 VMWG, постановление об аренде жилья). При смене к концу периода прежний управляющий закрывает свой расчёт, а новый начинает со следующего.

Если в момент расторжения идёт расчёт, сдача в аренду или строительный проект, письменно зафиксируйте, кто его завершает и выставляет счёт. Между уведомлением и передачей новому управляющему нужно время, чтобы определить счёт для арендной платы и оповестить арендаторов.

alphakey принимает управление к согласованной дате передачи: на первой беседе, которая Вас ни к чему не обязывает, уточняются объект, услуги и дата, гонорар согласуется индивидуально до принятия управления, а к этой дате alphakey принимает договоры и документы. Виктория и Артур Пфайфер сами управляют отдельными домами, небольшими объектами и сдаваемыми квартирами в собственности в городе Цюрих, на левом берегу озера и в окрестностях, из офиса в Wettswil am Albis. Сообществами собственников квартир (Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften) alphakey не управляет.

После принятия управления alphakey каждый месяц проверяет поступление арендной платы и направляет напоминание при просрочке, составляет расчёт коммунальных расходов, координирует обслуживание и мастеров и занимается обращениями арендаторов. Документы и арендные платежи Вы видите в онлайн-обзоре; с alphakey можно связаться по телефону, WhatsApp и электронной почте. Договор с alphakey Вы также можете расторгнуть в любое время по ст. 404 OR.

Что входит в текущее управление, описано на странице управление недвижимостью. Для отдельного сдаваемого дома есть страница управление частным домом, для смены арендатора — поиск арендаторов для владельцев.