Verwaltung wechseln in Zürich: kündigen und sauber übergeben

Einen Verwaltungsvertrag für eine Liegenschaft können Sie in der Regel jederzeit kündigen, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts auch während einer vereinbarten Mindestlaufzeit. Art. 404 Abs. 1 OR lautet: «Der Auftrag kann von jedem Teile jederzeit widerrufen oder gekündigt werden.» Eine Frist oder eine Form nennt der Artikel nicht.

Das Bundesgericht hat das jederzeitige Kündigungsrecht nach Art. 404 OR am 13.02.2014 in einem Zürcher Fall angewendet (Urteil 4A_284/2013). Eine «Zusammenarbeits-Vereinbarung» über die Verwaltung von Liegenschaften mit rund CHF 20 Mio. Bruttomieteinnahmen im Jahr gliederte die Verwaltungsabteilung der Eigentümerin in den Betrieb der beauftragten Firma ein. Sie war fest auf fünf Jahre geschlossen; die Auftraggeberin kündigte nach rund zwei Jahren mit gut zwei Monaten Frist. Das Gericht hielt fest, das Beendigungsrecht sei zwingend, dürfe vertraglich weder wegbedungen noch eingeschränkt werden und bestehe auch bei fest vereinbarter Dauer (Erwägung 3.5.1).

Ob das jederzeitige Kündigungsrecht auch für einen gemischten Vertrag gilt, hängt nach demselben Urteil vor allem davon ab, ob zwischen den Parteien ein Vertrauensverhältnis unerlässlich ist (Erwägung 3.5.1). Für die Zürcher Zusammenarbeits-Vereinbarung bejahte das Gericht dies, weil die Eingliederung in den Betrieb der beauftragten Firma im Vergleich zu einer gewöhnlichen Liegenschaftsverwaltung ein gesteigertes Vertrauensverhältnis voraussetze (Erwägung 3.5.2). Für den Liegenschaftsverwaltungsvertrag nennt das Fachportal law.ch das jederzeitige Widerrufsrecht nach Art. 404 Abs. 1 OR; nach einem Teil der Lehre gilt eine Kündigung auf einen anderen als den vertraglichen Termin aber als Kündigung zur Unzeit, die zu Schadenersatz nach Art. 404 Abs. 2 OR führt. Kündigen Sie darum wenn möglich auf den vertraglichen Termin.

Eine Kündigung zur Unzeit verpflichtet zum Ersatz des verursachten Schadens (Art. 404 Abs. 2 OR); der Vertrag endet in jedem Fall. Zur Unzeit erfolgt eine Kündigung nach dem Bundesgericht unter zwei Voraussetzungen: Die beauftragte Seite hat keinen begründeten Anlass gegeben, und die Auflösung ist für sie wegen des Zeitpunkts und der getroffenen Dispositionen nachteilig (BGE 110 II 380 vom 12.06.1984, Erwägung 3b). Kündigen Sie mit Frist, muss nach demselben Gericht die Verwaltung darlegen, weshalb die Kündigung trotzdem zur Unzeit erfolgt und welcher Schaden ihr konkret entstanden ist (Urteil 4A_284/2013, Erwägung 3.6.2). Eine vereinbarte Konventionalstrafe ist nur geschuldet, wenn die Voraussetzungen dieser Schadenersatzpflicht erfüllt sind, also bei einer Kündigung zur Unzeit (Urteil 4A_284/2013, Erwägung 3.6.1).

Schadenersatz nach Art. 404 Abs. 2 OR deckt grundsätzlich das negative Interesse: Aufwendungen für den Auftrag, die nutzlos geworden sind, oder Gewinn, auf den die Verwaltung verzichtet hat, um sich dem Auftrag zu widmen; das Interesse an der Fortdauer des Auftrags ist nicht geschützt (Urteil 4A_284/2013, Erwägung 3.6.1). Entgangenes Honorar gilt nicht als Schaden (BGE 109 II 462 vom 13.12.1983, Erwägung 4d). Eine vereinbarte Konventionalstrafe kann bei einer Kündigung zur Unzeit ohne Nachweis eines Schadens in dieser Höhe geschuldet sein; eine übermässig hohe Strafe setzt das Gericht herab, wenn die kündigende Seite einen Grund dafür darlegt (Art. 163 Abs. 3 OR; BGE 109 II 462, Erwägung 4d).

Im Zürcher Fall von 2014 konnte die Verwaltung, die Unzeit und Schaden nicht aufgezeigt und vor der Vorinstanz keinen Anspruch aus Art. 404 Abs. 2 OR erhoben hatte, weder Schadenersatz noch die für eine vorzeitige Beendigung aus wichtigen Gründen vereinbarten CHF 200’000 beanspruchen (Urteil 4A_284/2013, Sachverhalt A.b und Erwägung 3.6.2).

Empfehlenswert für einen Verwaltungswechsel ist das Ende einer Abrechnungsperiode oder der vertragliche Kündigungstermin, wenn gerade keine Neuvermietung und keine Sanierung läuft. Wer Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung erhebt, muss diese mindestens einmal jährlich erstellen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Bei einem Wechsel auf das Periodenende schliesst die bisherige Verwaltung ihre Abrechnung ab, und die neue beginnt mit der nächsten.

Läuft bei der Kündigung eine Abrechnung, eine Neuvermietung oder ein Bauprojekt, halten Sie schriftlich fest, wer es abschliesst und abrechnet. Zwischen Kündigung und Übergabe braucht die neue Verwaltung Zeit, um das Konto für die Mietzinse festzulegen und die Mieterschaft zu informieren.

alphakey übernimmt Ihre Verwaltung auf einen vereinbarten Übergabetermin: Im unverbindlichen Erstgespräch werden Objekt, Leistungen und Termin geklärt, das Honorar wird vor der Übernahme individuell vereinbart, und auf den Termin übernimmt alphakey Verträge und Unterlagen. Victoria und Artur Pfeifer verwalten vom Sitz in Wettswil am Albis aus selbst einzelne Häuser, kleinere Liegenschaften und vermietete Eigentumswohnungen in der Stadt Zürich, am linken Seeufer und im Umland. Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften verwaltet alphakey nicht.

Nach der Übernahme prüft alphakey die Mietzinseingänge jeden Monat und mahnt bei Ausstand, erstellt die Nebenkostenabrechnung, koordiniert Unterhalt und Handwerker und betreut die Anliegen der Mieterschaft. Belege und Mietzahlungen sehen Sie in einer Online-Übersicht; alphakey erreichen Sie per Telefon, WhatsApp und E-Mail. Auch den Vertrag mit alphakey können Sie nach Art. 404 OR jederzeit kündigen.

Was die laufende Verwaltung umfasst, steht auf der Seite Liegenschaftsverwaltung. Für ein einzelnes vermietetes Haus gibt es die Seite Hausverwaltung Einfamilienhaus, für einen Mieterwechsel die Mietersuche für Eigentümer.