Арендное право, Цюрих

Досрочное расторжение аренды в Цюрихе с новым арендатором

Если Вы съезжаете с арендованной квартиры в Цюрихе до срока расторжения, освободиться от арендной платы раньше можно только с подходящим новым арендатором (Nachmieter). Здесь показано, чего требует ст. 264 швейцарского Обязательственного права (OR), как её применяют цюрихские суды и что должно быть в Вашем предложении арендодателю.

Поручить поиск нового арендатора

Достаточно одного нового арендатора
Проверка обычно 10–30 дней
Список для предложения
Практика цюрихских судов

При досрочном расторжении аренды (по-немецки «ausserterminliche Kündigung») Вы в Цюрихе, как и во всей Швейцарии, освобождаетесь от арендной платы до ближайшей даты расторжения, только если предложите приемлемого для арендодателя, платёжеспособного нового арендатора, готового принять договор на тех же условиях (ст. 264 OR). Достаточно одного подходящего кандидата, указывают суды кантона Цюрих; на проверку арендодатель обычно может взять от 10 до 30 дней (по состоянию на 09.11.2026). Без подходящего нового арендатора Вы платите аренду до момента, когда договор заканчивается или может быть расторгнут по договору или закону.

alphakey GmbH, Wettswil am Albis · 09.11.2026

Что такое досрочное расторжение аренды?

Досрочное расторжение аренды (ausserterminliche Kündigung), в обиходе — досрочный выезд из квартиры, означает возврат арендованной квартиры без соблюдения срока уведомления или даты расторжения. Обязательственное право (OR) регулирует его в ст. 264 OR под заголовком «Досрочный возврат объекта». По абзацу 1 Вы освобождаетесь от обязательств, только если предложите приемлемого для арендодателя нового арендатора, который платёжеспособен и готов принять договор на тех же условиях.

Без подходящего нового арендатора Вы платите аренду до момента, когда договор заканчивается или может быть расторгнут по договору или закону (ст. 264 абз. 2 OR). Швейцарский союз арендаторов описывает последствие так: Вы отвечаете самое большее до ближайшей возможной договорной даты расторжения, считая с первого сообщения о досрочном выезде и с учётом срока уведомления.

Отказаться принять квартиру обратно арендодатель, по указанию цюрихских судов, не вправе, даже если Вы не нашли нового арендатора. В счёт требования об арендной плате он должен зачесть сэкономленные расходы и то, что он получает от иного использования квартиры или намеренно не получает (ст. 264 абз. 3 OR). В пример суды приводят более низкие расходы на отопление после выезда.

Каким условиям должен соответствовать новый арендатор?

Новый арендатор по ст. 264 абз. 1 OR должен соответствовать трём условиям: он приемлем для арендодателя, платёжеспособен и готов принять договор на тех же условиях. Если одного из них нет, Вы остаётесь связаны договором. В решении 4A_561/2011 от 15.02.2012 Федеральный суд отклонил жалобу арендаторов, чей кандидат, как установила нижестоящая инстанция, не был готов принять договор.

Бремя доказывания условий ст. 264 абз. 1 OR лежит на выезжающем арендаторе (кантональный суд Санкт-Галлена, решение BZ.2004.38 от 04.11.2004). Цюрихские суды отмечают, что именно Вы несёте риск того, приемлем ли кандидат и действительно ли он готов заключить договор. На случай спора Вы, по данным союза арендаторов, должны быть в состоянии доказать, когда и о ком Вы сообщили.

Приемлемый: кандидат даёт гарантию использования квартиры в соответствии с договором (цюрихские суды). Смутных опасений, антипатии или принципиально отрицательного отношения к какой-либо группе людей для отказа недостаточно; обоснованные сомнения в платёжеспособности или ожидаемые неудобства для других жильцов, напротив, являются допустимыми причинами (BGE 119 II 36, п. 3d решения).
Платёжеспособный: кандидат может полностью и вовремя оплачивать аренду и коммунальные расходы (союз арендаторов).
Те же условия: объём арендуемого объекта и размер арендной платы остаются прежними. Кандидата, готового платить только более низкую аренду, арендодатель, как правило, вправе отклонить (BGE 117 II 156).

Сколько новых арендаторов нужно предложить?

Предложить нужно одного нового арендатора, а не трёх: «достаточно одного нового арендатора», указывают цюрихские суды по поводу ст. 264 OR. По данным союза арендаторов, правило о трёх кандидатах происходит из прежнего арендного права; с июля 1990 года действует пересмотренный закон, по которому достаточно одного платёжеспособного и приемлемого лица (совет от 04.09.2024).

Союз арендаторов рекомендует сообщать о нескольких кандидатах, потому что они нередко отказываются до подписания. Без достаточного предложения Вы, по указанию цюрихских судов, отвечаете за аренду до ближайшей даты расторжения.

Что арендодатель может проверять у нового арендатора?

Арендодатель может проверить, платёжеспособен ли новый арендатор и приемлем ли он. По практическому правилу цюрихских судов арендная плата за квартиру не должна превышать трети чистого дохода. Применять формулу жёстко, по данным союза арендаторов, нельзя; в каждом случае важны обстоятельства.

Свежая выписка из реестра взысканий (Betreibungsregisterauszug) — по данным союза арендаторов, обычное подтверждение платёжеспособности. Отдельные записи её не исключают; недостаточной она считается при нескольких взысканиях, прежде всего со стороны налоговой службы или больничной кассы. Кто не может представить подтверждение зарплаты, при необходимости подтверждает оплату справкой социальной службы. Требование справки о зарплате (Lohnausweis) специализированное издательство WEKA считает сомнительным с точки зрения защиты данных.

Сколько времени арендодатель может проверять кандидата?

На проверку нового арендатора арендодатель, по указанию цюрихских судов, обычно может взять от 10 до 30 дней; сама ст. 264 OR фиксированного срока не называет. Суды указывают, что арендодателю нужно дать достаточно времени и что срок зависит и от качества документов, которые Вы подаёте о новом арендаторе (по состоянию на 09.11.2026).

На странице с рекомендациями союз арендаторов называет от 14 до 30 дней в зависимости от ситуации; в совете от 04.09.2024 он пишет, что профессиональным арендодателям должно хватить 10–20 дней, а частные могут взять до 30 дней. Если арендодатель не проверяет кандидатов в разумный срок или не сообщает результат, он утрачивает свои требования по ст. 264 OR. Так решил Высший суд кантона Люцерн (Obergericht Luzern) 12.12.2012 (1B 12 26, LGVE 2013 I Nr. 6) в деле, где арендодатель ответил лишь примерно через три месяца после предложения.

Союз арендаторов советует сообщать о новых арендаторах как можно раньше и примерно через 10 дней запросить письменное подтверждение того, что Вы освобождены от договора.

Что, если арендодатель отклоняет подходящего кандидата?

Арендодатель не обязан принимать предложенного нового арендатора. Но если он отклоняет кандидата, соответствующего условиям ст. 264 OR, у него нет к Вам требований из-за досрочного возврата (Федеральный суд, решение 4P.6/2007 от 24.04.2007, п. 4.1 решения). По указанию цюрихских судов и союза арендаторов Вы тогда не платите аренду с того момента, с которого новый арендатор принял бы квартиру.

Был ли новый арендатор приемлемым, при споре решает примирительный орган или суд. Союз арендаторов советует при отказе запросить письменное обоснование и получить от отклонённого кандидата письменное подтверждение, что он принял бы квартиру в согласованный срок и на тех же условиях.

По указанию цюрихских судов отказом считается, если арендодатель не реагирует и не принимает ключи, отказывается от предложений, требует более высокую арендную плату или готов передать только часть объекта. Если он не принимает ключи, суды советуют отправить их заказным письмом.

Обычное расторжение: какие сроки и даты действуют в Цюрихе?

Для обычного расторжения аренды квартиры новый арендатор не нужен: по ст. 266c OR срок уведомления — три месяца к местной дате расторжения, а при отсутствии местного обычая — к концу трёхмесячного периода аренды. Три месяца — это минимальный срок. Сколько дат расторжения действует и какие именно, стороны вправе свободно согласовать в договоре (ст. 266a абз. 1 OR; цюрихские суды).

В городе Цюрих, по данным союза арендаторов Цюриха (Mieterinnen- und Mieterverband Zürich), есть только две местные даты расторжения в год; памятка союза называет конец марта и конец сентября как принятые в Цюрихе (данные получены 09.11.2026). По данным союза, типовые договоры всё чаще допускают расторжение к концу любого месяца. Поэтому решающим является Ваш договор; если в нём ничего не сказано, местные даты назовёт примирительный орган Вашего округа.

Уведомление, не соблюдающее срок или дату, действует к ближайшей возможной дате (ст. 266a абз. 2 OR). По данным союза арендаторов, важен день, когда уведомление поступило арендодателю, а не почтовый штемпель.

Досрочное и обычное расторжение аренды квартиры в сравнении
	Досрочное расторжение	Обычное расторжение
Закон	ст. 264 OR	ст. 266a и 266c OR
Условие	приемлемый, платёжеспособный новый арендатор, готовый принять договор на тех же условиях	нет, только срок и дата
Срок	в законе срока нет; проверка обычно 10–30 дней (цюрихские суды)	не менее трёх месяцев к договорной или местной дате
Аренда заканчивается	с момента, когда новый арендатор принимает или принял бы квартиру; без подходящего нового арендатора — в ближайшую обычную дату расторжения (ст. 264 абз. 2 OR)	в дату расторжения

Какая форма нужна для расторжения и для предложения нового арендатора?

Аренду квартиры нужно расторгать письменно (ст. 266l абз. 1 OR), то есть с собственноручной подписью; факса или e-mail, согласно памятке союза арендаторов, недостаточно. Утверждённый кантоном формуляр нужен только арендодателю (ст. 266l абз. 2 OR). Уведомление, нарушающее эти правила, ничтожно (ст. 266o OR).

Семейное жильё один из супругов может расторгнуть только с прямого согласия другого; то же действует для зарегистрированных партнёрств (ст. 266m OR). По данным союза арендаторов, согласие можно отправить арендодателю отдельно, но оно должно поступить до начала срока уведомления.

Досрочный возврат с новым арендатором, по указанию цюрихских судов, возможен и без письменного уведомления. Для доказательств суды всё же рекомендуют заказное письмо; союз арендаторов советует сохранять копии и почтовую квитанцию.

Что должно быть в предложении нового арендатора

В предложении нового арендатора должны быть данные кандидата, подтверждения платёжеспособности и дата принятия квартиры. Список следует рекомендациям союза арендаторов и цюрихских судов. Оба дают образцы, ссылки на которые есть в источниках в конце страницы: суды — образец письма о досрочном возврате объекта («Mietsache ausserterminlich zurückgeben»), союз — формуляр для сообщения о новых арендаторах.

Сопроводительное письмо с Вашим именем, адресом квартиры и сообщением о досрочном выезде
Дата, с которой новый арендатор хочет принять квартиру
Анкета на каждого кандидата, заполненная и подписанная (формуляр союза арендаторов или арендодателя)
Свежая выписка из реестра взысканий на каждого кандидата
Сведения о доходе; без подтверждения зарплаты — при необходимости справка социальной службы
Письменное подтверждение кандидата, что он готов принять договор на тех же условиях
Отправка заказным письмом; сохраните почтовую квитанцию и копии всех документов
Примерно через 10 дней: запросите письменное подтверждение, что Вы освобождены от договора

Искать нового арендатора самому или поручить поиск

Предложить нового арендатора по ст. 264 OR — задача выезжающего арендатора: объявление, просмотры и досье остаются на Вас. Если у Вас нет на это времени, в городе Цюрих, на левом берегу Цюрихского озера и в окрестностях Вы можете поручить поиск нового арендатора компании alphakey. alphakey публикует объявление с фотографиями и текстом, показывает квартиру заинтересованным лицам и проверяет досье и платёжеспособность; Ваши контактные лица — Виктория и Артур Пфайфер. Гонорар составляет одну месячную аренду брутто, то есть аренду нетто плюс коммунальные платежи, и согласуется в письменном маклерском договоре. Решение о новом арендаторе принимает арендодатель; его согласие alphakey обещать не может.

Частые вопросы о досрочном расторжении аренды

Обязан ли арендодатель принять моего нового арендатора?

Нет. Но если он отклоняет кандидата, соответствующего условиям ст. 264 OR, то, по решению Федерального суда (4P.6/2007 от 24.04.2007), у него нет к Вам требований из-за досрочного возврата. По указанию цюрихских судов Вы тогда не платите аренду с того момента, с которого новый арендатор принял бы квартиру.

Могу ли я с новым арендатором съехать сразу?

Съехать Вы можете в любой момент. От аренды Вы освобождаетесь с того момента, с которого приемлемый, платёжеспособный новый арендатор принимает или принял бы договор на тех же условиях, но не позднее ближайшей обычной даты расторжения (ст. 264 абз. 2 OR).

Может ли новый арендатор требовать более низкую плату?

Ст. 264 OR требует готовности принять договор на тех же условиях. Кандидата, готового платить только более низкую аренду, арендодатель, как правило, вправе отклонить (BGE 117 II 156). Если же арендодатель требует от нового арендатора более высокую плату, цюрихские суды приравнивают это к отказу.

Есть ли образец предложения нового арендатора?

Да. Цюрихские суды предлагают на gerichte-zh.ch образец письма о досрочном возврате объекта («Mietsache ausserterminlich zurückgeben»), а Швейцарский союз арендаторов — формуляр и образец письма для сообщения о новых арендаторах. Какие документы к ним приложить, показывает список на этой странице.

Какие даты расторжения действуют в городе Цюрих?

Решающими являются даты в Вашем договоре аренды. Если там ничего не сказано, действуют местные даты: в городе Цюрих, по данным союза арендаторов, их две в год — конец марта и конец сентября (данные получены 09.11.2026). Действующие даты для Вашего места жительства назовёт примирительный орган Вашего округа.

Нужен ли формуляр для расторжения?

Нет. Как арендатор Вы расторгаете договор письменно с собственноручной подписью (ст. 266l абз. 1 OR). Утверждённый кантоном формуляр обязателен только при расторжении со стороны арендодателя (ст. 266l абз. 2 OR).

Могу ли я вместо этого сдать квартиру в субаренду?

Для субаренды нужно согласие арендодателя (ст. 262 OR), и Вы остаётесь стороной договора. Кто вообще больше не намерен сам пользоваться квартирой и через субаренду на деле заменяет арендатора, тот, по решению Федерального суда, злоупотребляет правом и не может ссылаться на право субаренды (BGE 134 III 446, п. 2.4 решения).

Общая информация, не юридическая консультация. Решающими являются Ваш договор аренды и Обязательственное право (OR) (текст с fedlex.admin.ch, получен 09.11.2026). Для оценки Вашего случая обратитесь в союз арендаторов Цюриха (Mieterinnen- und Mieterverband Zürich) или в примирительный орган Вашего округа.

Поручить поиск нового арендатора

Напишите нам адрес, месячную арендную плату брутто и желаемую дату выезда, это Вас ни к чему не обязывает. Мы ответим с описанием порядка работы и маклерским договором для ознакомления.

+41 76 539 56 98

Удобнее напрямую?+41 76 539 56 98 WhatsApp