Ratgeber Mietrecht Zürich

Ausserterminliche Kündigung in Zürich mit Nachmieter

Wer in Zürich vor dem Kündigungstermin aus der Mietwohnung auszieht, ist nur mit einem geeigneten Nachmieter früher von der Miete befreit. Der Ratgeber zeigt, was Art. 264 OR verlangt, wie die Zürcher Gerichte den Artikel anwenden und was in Ihren Nachmieter-Vorschlag gehört.

Nachmieter finden lassen

Ein Nachmieter genügt
Prüfung im Normalfall 10 bis 30 Tage
Checkliste Nachmieter-Vorschlag
Praxis der Zürcher Gerichte

Bei einer ausserterminlichen Kündigung sind Sie in Zürich wie in der ganzen Schweiz vor dem nächsten Kündigungstermin nur von der Miete befreit, wenn Sie einen für die Vermieterschaft zumutbaren, zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlagen, der bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 OR). Ein einziger geeigneter Kandidat genügt, halten die Gerichte des Kantons Zürich fest; für die Prüfung darf sich die Vermieterschaft im Normalfall 10 bis 30 Tage Zeit nehmen (Stand 09.11.2026). Ohne geeigneten Nachmieter schulden Sie den Mietzins, bis das Mietverhältnis nach Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.

alphakey GmbH, Wettswil am Albis · 09.11.2026

Was ist eine ausserterminliche Kündigung?

Eine ausserterminliche Kündigung, im Alltag oft «Wohnung vorzeitig kündigen» genannt, ist die Rückgabe einer Mietwohnung, ohne die Kündigungsfrist oder den Kündigungstermin einzuhalten. Das Obligationenrecht regelt sie in Art. 264 OR unter dem Titel «Vorzeitige Rückgabe der Sache». Von Ihren Pflichten befreit sind Sie nach Absatz 1 nur, wenn Sie einen für die Vermieterschaft zumutbaren neuen Mieter vorschlagen, der zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

Ohne geeigneten Nachmieter schulden Sie den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann (Art. 264 Abs. 2 OR). Der Mieterinnen- und Mieterverband beschreibt die Folge so: Sie haften längstens bis zum nächstmöglichen vertraglichen Kündigungstermin, gerechnet ab der ersten Mitteilung des ausserterminlichen Auszugs und unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist.

Die Rücknahme der Wohnung darf die Vermieterschaft nach den Zürcher Gerichten nicht ablehnen, auch wenn Sie keinen Nachmieter finden. Auf ihre Mietzinsforderung muss sie sich anrechnen lassen, was sie an Auslagen spart und was sie durch anderweitige Verwendung der Wohnung gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlässt (Art. 264 Abs. 3 OR). Als Beispiel nennen die Gerichte tiefere Heizkosten nach dem Auszug.

Welche Bedingungen muss der Nachmieter erfüllen?

Ein Nachmieter muss nach Art. 264 Abs. 1 OR drei Bedingungen erfüllen: Er ist für die Vermieterschaft zumutbar, er ist zahlungsfähig, und er ist bereit, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Fehlt eine davon, bleiben Sie an den Mietvertrag gebunden. Im Urteil 4A_561/2011 vom 15.02.2012 wies das Bundesgericht die Beschwerde von Mietern ab, deren Kandidat nach den Feststellungen der Vorinstanz nicht bereit war, den Vertrag zu übernehmen.

Die Beweislast für die Voraussetzungen von Art. 264 Abs. 1 OR trägt die ausziehende Mieterin oder der ausziehende Mieter (Kantonsgericht St. Gallen, Entscheid BZ.2004.38 vom 04.11.2004). Die Zürcher Gerichte halten fest, dass Sie das Risiko tragen, ob der Kandidat zumutbar und wirklich zum Vertragsabschluss bereit ist. Für einen möglichen Streit müssen Sie laut Mieterverband nachweisen können, wann Sie welche Person gemeldet haben.

Zumutbar: Der Kandidat bietet Gewähr für die vertragsgemässe Benützung der Wohnung (Zürcher Gerichte). Vage Befürchtungen, Antipathie oder eine grundsätzlich ablehnende Haltung gegenüber einer Gruppe von Personen genügen für eine Ablehnung nicht; begründete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit oder absehbare Störungen für andere Mieter sind dagegen zulässige Gründe (BGE 119 II 36 E. 3d).
Zahlungsfähig: Der Kandidat kann Mietzins und Nebenkosten vollständig und pünktlich bezahlen (Mieterverband).
Gleiche Bedingungen: Umfang der Mietsache und Höhe des Mietzinses bleiben gleich. Einen Kandidaten, der nur einen tieferen Mietzins zahlen will, darf die Vermieterschaft in der Regel ablehnen (BGE 117 II 156).

Wie viele Nachmieter muss ich vorschlagen?

Einen Nachmieter müssen Sie vorschlagen, nicht drei: «Ein einziger Ersatzmieter genügt», halten die Zürcher Gerichte zu Art. 264 OR fest. Die Regel mit den drei Kandidaten stammt laut Mieterverband aus dem früheren Mietrecht; seit Juli 1990 gilt das revidierte Gesetz, nach dem eine zahlungsfähige und zumutbare Person ausreicht (Miettipp vom 04.09.2024).

Der Mieterverband empfiehlt, mehrere Nachmieter zu melden, weil sich Interessenten nicht selten vor der Unterschrift zurückziehen. Ohne genügendes Angebot haften Sie nach den Zürcher Gerichten für den Mietzins bis zum nächsten Kündigungstermin.

Was darf die Vermieterschaft beim Nachmieter prüfen?

Die Vermieterschaft darf prüfen, ob der Nachmieter zahlungsfähig und zumutbar ist. Als Faustregel der Zürcher Gerichte soll der Mietzins bei Wohnungen nicht mehr als einen Drittel des Nettoeinkommens ausmachen. Stur anwenden lässt sich die Formel laut Mieterverband nicht; im Einzelfall zählen die Umstände.

Ein aktueller Auszug aus dem Betreibungsregister ist nach dem Mieterverband der übliche Beleg für die Zahlungsfähigkeit. Vereinzelte Einträge schliessen sie nicht aus; als ungenügend gelten mehrere Betreibungen, vor allem von Steueramt oder Krankenkasse. Ohne Lohnnachweis lässt sich die Zahlung allenfalls mit einer Bestätigung der Sozialbehörde belegen. Den Lohnausweis zu verlangen, hält der Fachverlag WEKA aus Sicht des Datenschutzes für bedenklich.

Wie lange darf die Vermieterschaft den Nachmieter prüfen?

Für die Prüfung des Nachmieters darf sich die Vermieterschaft nach den Zürcher Gerichten im Normalfall 10 bis 30 Tage Zeit nehmen; eine feste Frist nennt Art. 264 OR nicht. Die Gerichte halten fest, dass der Vermieterschaft genügend Zeit einzuräumen ist und die Dauer auch von der Qualität der Unterlagen abhängt, die Sie über den Nachmieter liefern (Stand 09.11.2026).

Der Mieterverband nennt auf seiner Ratgeberseite je nach Situation 14 bis 30 Tage. In seinem Miettipp vom 04.09.2024 schreibt er, professionellen Vermietern sollten 10 bis 20 Tage reichen, private dürften sich bis zu 30 Tage nehmen. Prüft die Vermieterschaft die Kandidaten nicht innert nützlicher Frist oder teilt sie das Ergebnis nicht mit, verwirkt sie ihre Ansprüche aus Art. 264 OR. So entschied das Obergericht Luzern am 12.12.2012 (1B 12 26, LGVE 2013 I Nr. 6) in einem Fall, in dem der Vermieter erst rund drei Monate nach dem Vorschlag antwortete.

Der Mieterverband rät, Nachmieter möglichst früh zu melden und nach etwa 10 Tagen eine schriftliche Bestätigung zu verlangen, dass Sie aus dem Mietvertrag entlassen sind.

Was gilt, wenn die Vermieterschaft einen geeigneten Nachmieter ablehnt?

Die Vermieterschaft muss den vorgeschlagenen Nachmieter nicht annehmen. Lehnt sie aber einen Kandidaten ab, der die Voraussetzungen von Art. 264 OR erfüllt, hat sie gegen Sie keine Ansprüche aus der vorzeitigen Rückgabe (Bundesgericht, Urteil 4P.6/2007 vom 24.04.2007, E. 4.1). Nach den Zürcher Gerichten und dem Mieterverband schulden Sie dann ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr, ab dem der Nachmieter die Wohnung übernommen hätte.

Ob ein Nachmieter zumutbar war, klärt im Streitfall die Schlichtungsbehörde oder das Gericht. Der Mieterverband rät, bei einer Ablehnung eine schriftliche Begründung zu verlangen und vom abgelehnten Kandidaten eine schriftliche Bestätigung einzuholen, dass er die Wohnung zum vereinbarten Termin und zu den gleichen Bedingungen übernommen hätte.

Nach den Zürcher Gerichten gilt es als Ablehnung, wenn die Vermieterschaft nicht reagiert und die Schlüssel nicht zurücknimmt, auf die Angebote verzichtet, einen höheren Mietzins verlangt oder nur einen Teil der Mietsache überlassen will. Nimmt sie die Schlüssel nicht zurück, raten die Gerichte, sie eingeschrieben zurückzusenden.

Ordentliche Kündigung: welche Fristen und Termine gelten in Zürich?

Die ordentliche Kündigung einer Wohnung braucht keinen Nachmieter: Nach Art. 266c OR gilt eine Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wo es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Die drei Monate sind eine Mindestfrist. Wie viele und welche Kündigungstermine gelten, dürfen die Parteien im Mietvertrag frei vereinbaren (Art. 266a Abs. 1 OR; Zürcher Gerichte).

In der Stadt Zürich gibt es laut Mieterinnen- und Mieterverband Zürich nur zwei ortsübliche Kündigungstermine pro Jahr; ein Merkblatt des Verbands nennt Ende März und Ende September als in Zürich üblich (abgerufen am 09.11.2026). Immer häufiger lassen Vertragsformulare laut Verband eine Kündigung auf jedes Monatsende zu. Massgebend ist deshalb Ihr Mietvertrag; steht dort nichts, nennt die Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks die ortsüblichen Termine.

Eine Kündigung, die Frist oder Termin nicht einhält, gilt für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Ausschlaggebend ist laut Mieterverband der Tag, an dem die Kündigung bei der Vermieterschaft eintrifft, nicht der Poststempel.

Ausserterminliche und ordentliche Kündigung einer Wohnung im Vergleich
	Ausserterminliche Kündigung	Ordentliche Kündigung
Gesetz	Art. 264 OR	Art. 266a und 266c OR
Voraussetzung	zumutbarer, zahlungsfähiger Nachmieter, bereit zu gleichen Bedingungen	keine, nur Frist und Termin
Frist	keine Frist im Gesetz; Prüfung im Normalfall 10 bis 30 Tage (Zürcher Gerichte)	mindestens drei Monate auf einen vertraglichen oder ortsüblichen Termin
Miete endet	auf den Zeitpunkt, auf den der Nachmieter übernimmt oder übernommen hätte; ohne geeigneten Nachmieter auf den nächsten ordentlichen Termin (Art. 264 Abs. 2 OR)	am Kündigungstermin

Welche Form gilt für Kündigung und Nachmieter-Vorschlag?

Die Kündigung einer Wohnung muss schriftlich erfolgen (Art. 266l Abs. 1 OR), also eigenhändig unterschrieben; ein Fax oder eine E-Mail genügen nach dem Merkblatt des Mieterverbands nicht. Das vom Kanton genehmigte Formular braucht nur die Vermieterschaft (Art. 266l Abs. 2 OR). Eine Kündigung, die diese Vorschriften verletzt, ist nichtig (Art. 266o OR).

Bei einer Familienwohnung kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen; für eingetragene Partnerschaften gilt dasselbe (Art. 266m OR). Die Zustimmung kann laut Mieterverband auch separat an die Vermieterschaft gehen, muss aber vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffen.

Die vorzeitige Rückgabe mit Nachmieter ist nach den Zürcher Gerichten auch dann möglich, wenn sie nicht schriftlich angekündigt wird. Aus Beweisgründen empfehlen die Gerichte trotzdem einen eingeschriebenen Brief; der Mieterverband rät, Kopien und die Postquittung aufzubewahren.

Was in den Nachmieter-Vorschlag gehört

In den Nachmieter-Vorschlag gehören die Angaben zum Kandidaten, die Belege zur Zahlungsfähigkeit und der Zeitpunkt der Übernahme. Die Checkliste folgt den Empfehlungen des Mieterverbands und der Zürcher Gerichte. Beide stellen Vorlagen bereit, die bei den Quellen am Seitenende verlinkt sind: die Gerichte den Musterbrief «Mietsache ausserterminlich zurückgeben», der Verband ein Formular zur Meldung von Nachmietern.

Begleitbrief mit Ihrem Namen, der Adresse der Wohnung und der Mitteilung, dass Sie ausserterminlich ausziehen
Zeitpunkt, auf den der Nachmieter die Wohnung übernehmen möchte
Meldeformular je Kandidat, ausgefüllt und unterschrieben (Formular des Mieterverbands oder der Vermieterschaft)
Aktueller Auszug aus dem Betreibungsregister jedes Kandidaten
Angaben zum Einkommen; ohne Lohnnachweis allenfalls eine Bestätigung der Sozialbehörde
Schriftliche Bestätigung des Kandidaten, dass er bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen
Versand per Einschreiben; Postquittung und Kopien aller Unterlagen aufbewahren
Nach etwa 10 Tagen: schriftliche Bestätigung verlangen, dass Sie aus dem Mietvertrag entlassen sind

Nachmieter selbst suchen oder suchen lassen

Den Nachmieter vorzuschlagen, ist nach Art. 264 OR Sache der ausziehenden Mieterin oder des ausziehenden Mieters: Inserat, Besichtigungen und Dossiers liegen bei Ihnen. Wer dafür keine Zeit hat, kann in der Stadt Zürich, am linken Seeufer und im Umland die Nachmietersuche von alphakey beauftragen. alphakey inseriert die Wohnung mit Fotos und Text, zeigt sie den Interessenten und prüft Dossiers und Bonität; Ihre Ansprechpersonen sind Victoria und Artur Pfeifer. Das Honorar beträgt eine Bruttomonatsmiete, also Nettomiete plus Nebenkosten, und wird in einem schriftlichen Maklervertrag vereinbart. Über den Nachmieter entscheidet die Vermieterschaft; ihre Zusage kann alphakey nicht versprechen.

Häufige Fragen zur ausserterminlichen Kündigung

Muss die Vermieterschaft meinen Nachmieter annehmen?

Nein. Lehnt sie aber einen Kandidaten ab, der die Voraussetzungen von Art. 264 OR erfüllt, hat sie nach dem Bundesgericht (Urteil 4P.6/2007 vom 24.04.2007) gegen Sie keine Ansprüche aus der vorzeitigen Rückgabe. Sie schulden dann nach den Zürcher Gerichten ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr, ab dem der Nachmieter die Wohnung übernommen hätte.

Kann ich mit einem Nachmieter sofort ausziehen?

Ausziehen können Sie jederzeit. Von der Miete befreit sind Sie auf den Zeitpunkt, auf den ein zumutbarer, zahlungsfähiger Nachmieter den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt oder übernommen hätte, spätestens aber auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin (Art. 264 Abs. 2 OR).

Darf der Nachmieter einen tieferen Mietzins verlangen?

Art. 264 OR verlangt die Bereitschaft, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Einen Kandidaten, der nur einen tieferen Mietzins zahlen will, darf die Vermieterschaft in der Regel ablehnen (BGE 117 II 156). Verlangt umgekehrt die Vermieterschaft vom Nachmieter einen höheren Mietzins, gilt das nach den Zürcher Gerichten als Ablehnung.

Gibt es eine Vorlage für den Nachmieter-Vorschlag?

Ja. Die Zürcher Gerichte bieten auf gerichte-zh.ch den Musterbrief «Mietsache ausserterminlich zurückgeben» an, der Mieterverband ein Formular und einen Musterbrief zur Meldung von Nachmietern. Welche Unterlagen dazugehören, zeigt die Checkliste auf dieser Seite.

Welche Kündigungstermine gelten in der Stadt Zürich?

Massgebend sind die Termine in Ihrem Mietvertrag. Steht dort nichts, gelten die ortsüblichen Termine: In der Stadt Zürich sind es laut Mieterverband zwei pro Jahr, Ende März und Ende September (abgerufen am 09.11.2026). Die geltenden Termine Ihres Wohnorts nennt die Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks.

Brauche ich für die Kündigung ein Formular?

Nein. Als Mieterin oder Mieter kündigen Sie schriftlich und eigenhändig unterschrieben (Art. 266l Abs. 1 OR). Das vom Kanton genehmigte Formular ist nur für Kündigungen der Vermieterschaft vorgeschrieben (Art. 266l Abs. 2 OR).

Kann ich die Wohnung stattdessen untervermieten?

Die Untermiete braucht die Zustimmung der Vermieterschaft (Art. 262 OR), und Sie bleiben Vertragspartei. Wer die Wohnung gar nicht mehr selbst benützen will und über die Untermiete in Wahrheit den Mieter auswechselt, handelt laut Bundesgericht rechtsmissbräuchlich und kann sich nicht auf das Recht zur Untermiete berufen (BGE 134 III 446 E. 2.4).

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Massgebend sind Ihr Mietvertrag und das Obligationenrecht (Wortlaut fedlex.admin.ch, abgerufen am 09.11.2026). Für die Beurteilung Ihres Falls wenden Sie sich an den Mieterinnen- und Mieterverband Zürich oder an die Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks.

Nachmieter finden lassen

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