Airbnb в Цюрихе с осени 2026 года: что решение Федерального суда значит для собственников

Что было решено

30 апреля 2026 года Федеральный суд отклонил жалобу на частичную ревизию строительного и зонального регламента города Цюриха (Bau- und Zonenordnung). Тем самым городской регламент о вторых жилищах, сдаваемых на ограниченный срок, подтверждён.

Суть: квартиры, постоянно используемые в коммерческих целях для краткосрочной сдачи, город впредь не вправе засчитывать в предписанную минимальную жилую долю (Wohnanteil). В зонах с обязательной жилой долей это фактически означает, что такое использование там больше не допускается.

По данным города затронуто около 5320 временно сдаваемых единиц жилья. На момент сообщения для прессы вступление в силу предполагалось осенью 2026 года.

Кого это касается — и кого нет

Различие, от которого всё зависит, — это различие между постоянным коммерческим использованием и разовой частной сдачей. Город прямо называет и то и другое.

• Затронуто: квартиры, постоянно используемые как жильё Airbnb или бизнес-апартаменты — то есть те, в которых никто не живёт и которые сдаются сменяющимся гостям круглый год.
• Не затронуто: разовая частная сдача во время собственного отсутствия — своя квартира во время отпуска, комната рядом с собственным жильём.
• Открыто в конкретном случае: всё, что между этим. Где именно проходит граница между «разовым» и «постоянным», покажет применение.

Что делать сейчас

Город называет две обязанности конкретно: обязанность уведомления для постоянного коммерческого использования и заявку на строительство при изменении назначения (Nutzungsänderung) — даже тогда, когда строительных работ не производится. С обретением юридической силы застройщики должны указывать вид использования жилья в заявке на строительство.

Для собственников, стоящих перед покупкой, это значит: вопрос о зоне и жилой доле относится к моменту до подписи, а не после. Объект, который нельзя использовать для краткосрочной сдачи, следует оценивать по другому расчёту.

Для существующих объектов стоит посмотреть зональный регламент по конкретному адресу. Регламент затрагивает город неравномерно — всё зависит от жилой доли соответствующей зоны.

Что это значит для окрестностей

Этот регламент — городское право. У общин на Цюрихском озере или в Зойлиамте свои строительные и зональные регламенты, и развитие идёт не в одном направлении.

Кильхберг — самый наглядный пример: 16 июня 2026 года общинное собрание приняло пересмотренный строительный и зональный регламент, запрещающий гостиничноподобную деятельность в чисто жилых зонах. В кантоне Цюрих это первый такой случай. Утверждение кантональными органами ещё не получено; юридической силы регламент пока не имеет.

Кто покупает на Цюрихском озере, не должен поэтому судить по городскому регламенту об общине — ни в ту, ни в другую сторону. Некоторые общины более открыты, чем город, другие строже. Справка соответствующего строительного управления — единственная надёжная.

Останется ли так, вопрос открытый: в марте 2026 года городской совет признал действительной народную инициативу за более строгое регулирование краткосрочной сдачи. Политическое давление в этом направлении есть, и соседние общины следят за развитием.