Airbnb при этажной собственности: как убедить сособственников — и что говорит закон

Чего требует закон

Исходная точка неудобна: краткосрочная сдача при этажной собственности ни в общем виде не разрешена, ни в общем виде не запрещена. Всё зависит от характера объекта и от регламента сообщества. Решением 5A_436/2018 от 4 апреля 2019 года Федеральный суд поддержал запрет, введённый сообществом, — в рассмотренном деле гости интенсивно пользовались крышной террасой, тренажёрным залом, сауной и бассейном.

Для решения действует следующее: простые действия по управлению требуют простого большинства. Более важные действия по управлению — а определение вида использования регулярно относится к ним — требуют по статье 647b во взаимосвязи со статьёй 712g Гражданского кодекса (Art. 647b i.V.m. 712g ZGB) квалифицированного большинства, то есть большинства по головам и по долям стоимости одновременно.

Собрание правомочно, если присутствует или представлена половина всех этажных собственников, но не менее двух, и вместе они держат не менее половины долей стоимости, — двойной кворум. Важно: регламент может предусматривать более строгие правила, например большинство всех собственников, а не только присутствующих. Знакомство с регламентом предшествует ходатайству.

Нужно ли вам решение вообще?

Не всегда — и это первый вопрос, а не последний. Если регламент такое использование не ограничивает, а у объекта нет интенсивно используемых общих помещений, краткосрочная сдача может быть допустима и без решения. Ходатайство тогда открыло бы обсуждение, которое никто бы не начал.

И наоборот, есть случаи, когда решение — надёжный путь: если регламент сформулирован неясно, если вы планируете существенные вложения или если предвидимо, что такое использование бросится в глаза. Решение создаёт правовую определённость — но оно может оказаться и отрицательным, и тогда положение хуже прежнего.

Взвешивание зависит от конкретного случая. Что верно в любом: прочитайте протоколы двух последних собраний. Если там уже говорили о гостях, шуме или использовании посторонними, настроение известно ещё до того, как вы спросите.

Возражения, которые приходят на самом деле

По рассказам принимающих возражения хорошо предсказуемы. Они почти никогда не принципиальны, а практичны — и потому на них можно ответить.

• «Посторонние в доме» — опасения о безопасности. Ответ: коды доступа на каждое бронирование вместо ключей в обращении, проверка личности через платформу и кантональная регистрация гостей, которую производит собственник.
• «Шум и вечеринки» — самое частое и обоснованное возражение. Ответ: минимальная длительность пребывания, прямой запрет мероприятий, предельное число гостей, номер для соседей на случай нарушений.
• «Износ общих помещений» — именно тот пункт из решения Федерального суда. Ответ: отказ от пользования общими помещениями гостями, письменно в правилах дома.
• «Потеря стоимости объекта» — трудно доказуемо в обе стороны. Ответ: не выдвигать утверждений, а назвать возражение открытым вопросом.
• «Больше транспорта и поиска парковки» — ответ: указание в объявлении, что парковочного места нет, если это соответствует действительности.

Как подготовить ходатайство, у которого есть шансы

Что рассказы о собственном опыте показывают неизменно: ходатайство без предварительных разговоров проваливается. Собрание — место голосования, а не убеждения.

Оправдал себя такой порядок: сперва поговорить с собственниками, держащими наибольшие доли стоимости, — при квалифицированном большинстве считаются обе величины, и несколько крупных долей могут решить исход. Затем с непосредственными соседями, потому что нарушение испытывали бы именно они. И лишь после этого подавать письменное ходатайство, в сроки по регламенту.

Что относится к ходатайству: планируемое использование в конкретных величинах (число гостей, минимальная длительность пребывания, отсутствие мероприятий), меры против названных возражений, контактное лицо с номером телефона и предложение об ограничении срока — решение на два года с последующей проверкой получить легче, чем бессрочное.

Если ответ — нет

Тогда это нет, и вопреки решению такое использование неосуществимо. Решение можно оспорить — для этого действует срок в один месяц с момента, когда о нём стало известно, а перспективы зависят от того, было ли решение принято правомерно и соразмерно ли оно. Это вопрос к адвокату, а не к сайту.

Практически остаются: долгосрочный наём, обставленная сдача помесячным гостям или собственное пользование. Обставленная сдача с минимальным сроком в три месяца во многих регламентах не подпадает под «гостиничноподобную деятельность» — это может быть путь, который работает без решения. Действует ли это для вашего объекта, говорит регламент.