Срочная аренда в Цюрихе: граница в три месяца и то, что начинается за ней

Граница проходит по трём месяцам

Статья 253a абзац 2 Обязательственного права выводит отпускные квартиры, снятые не более чем на три месяца, из-под положений о найме жилых и коммерческих помещений. Ни защиты от расторжения, ни производства о продлении, ни оспаривания начальной наёмной платы. Именно поэтому отпускная сдача — простой случай с точки зрения права найма, а вовсе не потому, что между сторонами стоит платформа.

Тот, кто сдаёт ту же квартиру тому же человеку на четыре месяца, оказывается в другом мире. Тогда действует полное право найма жилых помещений со всем, что с ним связано: продление, оспаривание начальной платы, в кантоне Цюрих — обязательная форма.

Это не вопрос толкования, а граница в законе. И проходит она не там, где её предполагает большинство: не между «Airbnb» и «наймом», а между сроком до трёх месяцев и сверх него.

Срочный договор не значит, что квартира освободится в назначенный день

Срочный договор найма заканчивается по статье 255 абзац 2 ОР без расторжения, когда истекает согласованный срок. На эту фразу многие полагаются — и она не исчерпывает дела.

Продление по статье 272 ОР действует и для срочных договоров найма. Наниматель, для которого окончание означает тяготу, не оправданную интересами наймодателя, может его потребовать. Требование должно поступить в примирительный орган не позднее чем за 60 дней до истечения; для жилых помещений продление в сумме может составить до четырёх лет.

На практике это значит: договор на двенадцать месяцев может превратиться в пятилетний, если обстоятельства говорят за это, а у вас нет перевешивающих оснований. Тому, кому квартира нужна обратно к определённой дате — потому что он въезжает сам, продаёт или перестраивает, — не стоит опираться на дату окончания в договоре.

Контраст с отпускной сдачей здесь очевиден: у гостя, который остаётся на три ночи, права на продление нет, потому что право найма жилых помещений к нему неприменимо.

Почему цепочка срочных договоров — это риск

Напрашивающаяся мысль: тогда заключим несколько срочных договоров подряд, каждый сам по себе допустим. Именно эта конструкция и есть тот случай, который проверяют суды.

Срочность является злоупотреблением правом, если она служит исключительно обходу защитных положений права найма. Веским признаком считается ситуация, когда при нехватке жилья систематически предлагаются только срочные договоры, хотя наниматель хочет бессрочный и объективной причины для срочности нет. Доказывать до полной достоверности не требуется; достаточно преобладающей вероятности в конкретном случае.

И наоборот: там, где есть настоящая причина — запланированная перестройка, разрешённая санация, пребывание за границей с датой возвращения, продажа квартиры, — срочность не вызывает вопросов. Разница не в форме договора, а в том, существует ли причина и можно ли её подтвердить.

Начальная наёмная плата и цюрихская обязательная форма

В кантоне Цюрих наймодатель при заключении нового договора найма жилья обязан сообщить прежнюю и новую плату на официальном формуляре. Основание — статья 270 абзац 2 ОР и § 229b Вводного закона к Гражданскому кодексу; обязанность действует с 1 ноября 2013 года.

Она привязана к доле пустующих квартир: если та составляет 1,5 процента или менее, правительственный совет вводит обязательную форму с 1 ноября того же года. В кантоне Цюрих на 1 июня 2025 года она составляла 0,48 процента — вопрос о применимости сейчас не стоит.

С 1 октября 2025 года формуляр должен дополнительно указывать, на какой референтной процентной ставке основывалась плата прежнего нанимателя. Если формуляра нет или он неполон, начальная плата может быть ничтожной — с тем последствием, что её придётся устанавливать заново.

К отпускной сдаче до трёх месяцев всё это не относится: статья 253a абзац 2 ОР выводит её из-под этих положений. Установленной законом надбавки за меблировку швейцарское право найма, кстати, не знает; меблированная плата подчиняется той же общей границе, что и любая другая, — запрету чрезмерного дохода по статье 269 ОР.

Если вы сами наниматель

Тогда исходное положение иное, и решающая норма — статья 262 ОР: поднаём требует согласия наймодателя. Отказать он вправе только по трём основаниям — если вы не сообщаете условия, если они по сравнению с вашим собственным договором являются злоупотребительными или если поднаём причиняет ему существенные неудобства.

Тот, кто сдаёт в поднаём без согласия, рискует расторжением собственного договора. Это самая частая ошибка при краткосрочной сдаче нанимателями, и она не теоретическая.

Что это значит на практике, подробно изложено в статье о поднайме съёмной квартиры. Коротко: спрашивать, письменно, с указанием условий — и сохранить ответ.

Что из этого следует

На границе в три месяца правовой вопрос меняет отрасль права, и у каждой стороны свой риск.

• До трёх месяцев: просто с точки зрения права найма, зато решают зонирование и строительное право. В городе Цюрихе после решения Федерального суда от 30 апреля 2026 года решающим стало то, живёт ли ещё кто-то в квартире.
• Свыше трёх месяцев: с точки зрения зонирования без проблем, потому что это остаётся жилым использованием, — зато право на продление, обязательная форма и вопрос, есть ли у срочности объективная причина.
• Не полагайтесь на дату окончания срочного договора, если квартира нужна вам обратно в определённый день. Не полагайтесь и на название «жильё на время» — решает то, о чём договорились, а не то, как это называется.
• Мы занимаемся краткосрочной и отпускной сдачей, то есть левой колонкой. Срочный наём жилья и долгосрочная аренда в наше предложение не входят, и по правовым вопросам мы не консультируем. По вашему адресу справку даёт строительное управление вашей общины, по договору — адвокат по праву найма.