Обстановка: сколько она съедает в месяц, когда окупается — и где не окупается никогда

Короткий ответ

Обстановка за CHF 15 000 окупается для трёхкомнатной квартиры в цюрихских районах с 3-го по 12-й примерно за пять лет, для четырёхкомнатной — почти за четыре. На Цюрихском озере это длится дольше, чем служит мебель. В окрестностях она не окупается никогда — там уже текущий доход ниже долгосрочной аренды.

Мерилом служит долгосрочная аренда: то, что краткосрочная приносит сверх неё месяц за месяцем, погашает обстановку. Первый год учтён — тот, в котором новое объявление ещё не вышло на рыночную загрузку.

Что наш калькулятор не вычитает

Наш калькулятор дохода показывает операционный результат: выручку за вычетом комиссии платформы, нашей комиссии и уборки. Обстановки там нет — и ни в одном другом известном нам калькуляторе тоже. Это не небрежность, а предел: калькулятор не знает вашего бюджета, а большинство квартир уже частично обставлены.

Эта статья расходов становится видна, как только распределить её на срок службы. Федеральная налоговая администрация устанавливает для мебели и оснащения 25 процентов методом уменьшающегося остатка, а при списании от первоначальной стоимости — половину этого, то есть 12,5 процента линейно, восемь лет. При CHF 15 000 это CHF 156 в месяц.

Ровно на эту сумму результат в калькуляторе выглядит лучше, чем он есть. Для трёхкомнатной квартиры в районах с 3-го по 12-й вместо CHF 410 преимущества остаётся CHF 250. На озере оно сокращается до CHF 10.

Обе таблицы показывают один и тот же факт с двух сторон, а не два разных расхода. Либо обстановка рассматривается как первоначальное вложение, которое возвращается из излишка — это первая таблица. Либо она распределяется на восемь лет и читается месячный результат — это вторая. Вычитать и то и другое сразу значило бы посчитать дважды.

Почему здесь стоит CHF 15 000, а не собранная статистика

Обследования того, во что обходится обстановка цюрихской квартиры для краткосрочной сдачи, не существует — ни официального, ни отраслевого. CHF 15 000 — расчётная величина, чтобы у таблиц была точка отсчёта, а не измерение.

Ваша собственная цифра в любом случае полезнее среднего значения, потому что разброс велик и зависит от трёх вещей: сколько уже стоит в квартире, насколько она велика и как высоко целится объявление. Таблица ниже переводит бюджеты в месяцы, чтобы вы могли подставить свою сумму.

Что при этом видно: срок окупаемости растёт почти в ногу с бюджетом, потому что ежемесячное преимущество остаётся прежним. Потратив CHF 25 000 вместо CHF 8 000, вы ждёте в районах с 3-го по 12-й не 40, а 92 месяца — если только лучшее оснащение не поднимет цену за ночь. Именно на этот вопрос нужно ответить до покупки, и он разобран в статье о первичном оснащении: кровати, текстиль и кухня поднимают цену, дизайнерская мебель нет.

Когда этот расчёт неверен

В трёх случаях вопрос об окупаемости отпадает, и тогда эти таблицы ничего не говорят о вашей ситуации.

• Квартира уже обставлена. Тогда деньги потрачены и для решения значения не имеют — считается только то, чего не хватает. Обычно докупить приходится текстиль в тройном комплекте, затемнение и электронный замок.
• Долгосрочная аренда невозможна. Если квартира временами нужна вам самим или вы собираетесь её в обозримом будущем продать, таблицы сравнивают с альтернативой, которой у вас нет. Обстановка тогда — цена входа, а не вложение против чего-то другого.
• Краткосрочная сдача в вашей зоне недопустима. Тогда весь расчёт теряет смысл. В городе Цюрихе после решения Федерального суда от 30 апреля 2026 года решающим стало то, живёт ли ещё кто-то в квартире; обязывающую справку даёт строительное управление вашей общины.

Что из этого следует

Обстановка не решает, окупается ли краткосрочная сдача, — это решает расположение. Она решает, сколько времени пройдёт, пока сдача начнёт окупаться, и в пограничных случаях она переворачивает результат.

• В городе Цюрихе от трёх комнат обстановка — первоначальное вложение с обозримым сроком: четыре-шесть лет при CHF 15 000, а дальше преимущество остаётся.
• Для небольших квартир за пределами города она не окупается. Двухкомнатная квартира на Цюрихском озере приносит примерно на CHF 10 в месяц больше долгосрочной аренды; любая покупка тем самым убыточна.
• В окрестностях проблема не в обстановке, а в текущем доходе. Долгосрочная аренда там впереди и без расходов на оснащение.
• Если у вас есть на уме сумма, подставьте её в третью таблицу. И просчитайте свой случай в калькуляторе — он берёт те же цифры, что и эта статья, только с вашими площадью, расположением и оснащением.