Die Möblierung: was sie im Monat frisst, wann sie zurück ist — und wo sie es nie wird

Die kurze Antwort

Eine Möblierung für CHF 15’000 ist bei einer 3-Zimmer-Wohnung in den Zürcher Kreisen 3 bis 12 nach rund fünf Jahren zurückverdient, bei einer 4-Zimmer-Wohnung nach knapp vier. Am Zürichsee dauert es länger, als die Möbel halten. Im Umland kommt sie nie zurück — dort liegt schon der laufende Ertrag unter der Dauermiete.

Gemessen wird gegen die Dauermiete: Was die Kurzzeitvermietung Monat für Monat mehr einbringt, zahlt die Einrichtung ab. Das erste Jahr ist mitgerechnet, in dem ein neues Inserat die Marktauslastung noch nicht erreicht.

Was unser Rechner nicht abzieht

Unser Ertragsrechner zeigt das Betriebsergebnis: Umsatz minus Plattformgebühr, Provision und Reinigung. Die Möblierung steht dort nicht — und in keinem anderen Rechner, den wir kennen, ebenso wenig. Das ist keine Nachlässigkeit, sondern eine Grenze: Ein Rechner kennt Ihr Budget nicht, und die meisten Wohnungen sind bereits teilweise eingerichtet.

Sichtbar wird der Posten trotzdem, sobald man ihn über die Nutzungsdauer verteilt. Die Eidgenössische Steuerverwaltung setzt für Mobiliar und Einrichtungen 25 Prozent degressiv an, bei Abschreibung vom Anschaffungswert die Hälfte davon — 12.5 Prozent linear, also acht Jahre. Bei CHF 15’000 sind das CHF 156 im Monat.

Das ist der Betrag, um den das Ergebnis im Rechner zu gut aussieht. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung in den Kreisen 3 bis 12 bleiben statt CHF 550 Vorsprung noch CHF 400. Am Zürichsee schrumpft er auf CHF 140.

Beide Tabellen zeigen dieselbe Tatsache aus zwei Blickwinkeln, nicht zwei verschiedene Kosten. Entweder man betrachtet die Einrichtung als Anfangsinvestition, die aus dem Überschuss zurückkommt — das ist die erste Tabelle. Oder man verteilt sie über acht Jahre und liest das monatliche Ergebnis — das ist diese. Beides zugleich abzuziehen wäre doppelt gezählt.

Warum hier CHF 15’000 steht und keine erhobene Zahl

Eine Erhebung darüber, was das Einrichten einer Zürcher Wohnung für die Kurzzeitvermietung kostet, gibt es nicht — weder amtlich noch von einem Verband. CHF 15’000 ist eine Rechengrösse, damit die Tabellen einen Bezugspunkt haben, und keine Messung.

Sinnvoller als ein Durchschnitt ist ohnehin Ihre eigene Zahl, denn die Spanne ist gross und hängt an drei Dingen: Wie viel steht schon in der Wohnung, wie gross ist sie, und wie hoch zielt das Inserat. Die Tabelle unten übersetzt Budgets in Monate, damit Sie Ihren Betrag einsetzen können.

Was sich dabei zeigt: Die Amortisationsdauer steigt fast im Gleichschritt mit dem Budget, weil der monatliche Vorsprung gleich bleibt. Wer CHF 25’000 statt CHF 8’000 ausgibt, wartet in den Kreisen 3 bis 12 nicht 40, sondern 92 Monate — es sei denn, die bessere Ausstattung hebt den Nachtpreis. Genau das ist die Frage, die vor dem Kauf zu beantworten ist, und sie ist im Beitrag zur Erstausstattung ausgeführt: Betten, Textilien und Küche heben den Preis, Designermöbel nicht.

Wann diese Rechnung die falsche ist

In drei Fällen ist die Frage nach der Amortisation gegenstandslos, und dann sagen diese Tabellen nichts über Ihren Fall aus.

• Die Wohnung ist bereits eingerichtet. Dann ist das Geld ausgegeben und für die Entscheidung ohne Bedeutung — es zählt nur, was fehlt. Was zwingend dazukommt, sind meist Textilien in dreifacher Ausführung, Verdunkelung und ein elektronisches Schloss.
• Die Dauermiete ist keine Möglichkeit. Wenn Sie die Wohnung zwischendurch selbst brauchen oder in absehbarer Zeit verkaufen wollen, vergleichen die Tabellen mit einer Alternative, die es für Sie nicht gibt. Die Möblierung ist dann der Eintrittspreis und nicht eine Investition gegen etwas anderes.
• Die Kurzzeitvermietung ist in Ihrer Zone nicht zulässig. Dann erübrigt sich die ganze Rechnung. In der Stadt Zürich ist nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 entscheidend, ob in der Wohnung noch jemand wohnt; verbindlich Auskunft gibt die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde.

Was daraus folgt

Die Möblierung entscheidet nicht darüber, ob sich Kurzzeitvermietung lohnt — das entscheidet die Lage. Sie entscheidet darüber, wie lange es dauert, bis sie sich lohnt, und in den Grenzfällen kippt sie das Ergebnis.

• In der Stadt Zürich ab drei Zimmern ist die Möblierung eine Anfangsinvestition mit überschaubarer Frist — vier bis sechs Jahre bei CHF 15’000, und danach bleibt der Vorsprung.
• Bei kleinen Wohnungen ausserhalb der Stadt rechnet sie sich nicht. Eine 2-Zimmer-Wohnung am Zürichsee bringt rund CHF 10 im Monat mehr als die Dauermiete; jede Anschaffung ist damit ein Verlust.
• Im Umland ist die Möblierung nicht das Problem, sondern der laufende Ertrag. Dort liegt die Dauermiete auch ohne Einrichtungskosten vorn.
• Wenn Sie einen Betrag im Kopf haben, setzen Sie ihn in die dritte Tabelle ein. Und rechnen Sie Ihren Fall im Rechner durch — er nimmt dieselben Zahlen wie dieser Beitrag, nur mit Ihrer Grösse, Lage und Ausstattung.