Die Möblierung: was sie im Monat frisst und wann sie zurück ist — Lage für Lage

Unser Ertragsrechner zeigt das Betriebsergebnis: Umsatz minus Plattformgebühr, Provision und Reinigung. Die Möblierung steht dort nicht — und in keinem anderen Rechner, den wir kennen, ebenso wenig. Das hat einen Grund: Ein Rechner kennt Ihr Budget nicht, und die meisten Wohnungen sind bereits teilweise eingerichtet.

Sichtbar wird der Posten trotzdem, sobald man ihn über die Nutzungsdauer verteilt. Die Eidgenössische Steuerverwaltung setzt für Mobiliar und Einrichtungen 25 Prozent degressiv an, bei Abschreibung vom Anschaffungswert die Hälfte davon — 12.5 Prozent linear, also acht Jahre. Bei CHF 15’000 sind das CHF 156 im Monat.

Das ist der Betrag, um den das Ergebnis im Rechner zu gut aussieht. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung in den Kreisen 3 bis 12 bleiben statt CHF 1’080 Vorsprung noch CHF 920. Im Umland schrumpft er von CHF 340 auf CHF 190.

Beide Tabellen zeigen dieselbe Tatsache aus zwei Blickwinkeln, nicht zwei verschiedene Kosten. Entweder man betrachtet die Einrichtung als Anfangsinvestition, die aus dem Überschuss zurückkommt — das ist die erste Tabelle. Oder man verteilt sie über acht Jahre und liest das monatliche Ergebnis — das ist diese. Beides zugleich abzuziehen wäre doppelt gezählt.

Eine Erhebung darüber, was das Einrichten einer Zürcher Wohnung für die Kurzzeitvermietung kostet, gibt es nicht — weder amtlich noch von einem Verband. CHF 15’000 ist eine Rechengrösse, damit die Tabellen einen Bezugspunkt haben, und keine Messung.

Sinnvoller als ein Durchschnitt ist ohnehin Ihre eigene Zahl, denn die Spanne ist gross und hängt an drei Dingen: Wie viel steht schon in der Wohnung, wie gross ist sie, und wie hoch zielt das Inserat. Die Tabelle unten übersetzt Budgets in Monate, damit Sie Ihren Betrag einsetzen können.

Was sich dabei zeigt: Die Amortisationsdauer steigt fast im Gleichschritt mit dem Budget, weil der monatliche Vorsprung gleich bleibt. Wer CHF 25’000 statt CHF 8’000 ausgibt, wartet in den Kreisen 3 bis 12 nicht 13, sondern 29 Monate — es sei denn, die bessere Ausstattung hebt den Nachtpreis. Genau das ist die Frage, die vor dem Kauf zu beantworten ist, und sie ist im Beitrag zur Erstausstattung ausgeführt: Betten, Textilien und Küche heben den Preis, Designermöbel nicht.

In drei Fällen ist die Frage nach der Amortisation gegenstandslos, und dann sagen diese Tabellen nichts über Ihren Fall aus.

• Die Wohnung ist bereits eingerichtet. Dann ist das Geld ausgegeben und für die Entscheidung ohne Bedeutung — es zählt nur, was fehlt. Was zwingend dazukommt, sind meist Textilien in dreifacher Ausführung, Verdunkelung und ein elektronisches Schloss.
• Die Dauermiete ist keine Möglichkeit. Wenn Sie die Wohnung zwischendurch selbst brauchen oder in absehbarer Zeit verkaufen wollen, vergleichen die Tabellen mit einer Alternative, die es für Sie nicht gibt. Die Möblierung ist dann der Eintrittspreis und nicht eine Investition gegen etwas anderes.
• Die Kurzzeitvermietung ist in Ihrer Zone nicht zulässig. Dann erübrigt sich die ganze Rechnung. In der Stadt Zürich ist nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 entscheidend, ob in der Wohnung noch jemand wohnt; verbindlich Auskunft gibt die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde.

Die Möblierung entscheidet nicht darüber, ob sich Kurzzeitvermietung lohnt — das entscheidet die Lage. Sie entscheidet darüber, wie lange es dauert, bis sie sich lohnt, und in den Grenzfällen kippt sie das Ergebnis.

• In der Stadt Zürich und am Zürichsee ist die Möblierung eine Anfangsinvestition mit überschaubarer Frist — rund eineinhalb bis zwei Jahre bei CHF 15’000, und danach bleibt der Vorsprung.
• Bei kleinen Wohnungen im Umland ist die Frist lang. Eine 2-Zimmer-Wohnung dort bringt rund CHF 230 im Monat mehr als die Dauermiete; bei CHF 15’000 sind das fast sieben Jahre.
• Im Umland entscheidet das Budget. Wer günstig einrichtet oder schon Möbel hat, kommt in drei bis vier Jahren zurück; wer neu und teuer einrichtet, wartet sechs Jahre und länger.
• Wenn Sie einen Betrag im Kopf haben, setzen Sie ihn in die dritte Tabelle ein. Und rechnen Sie Ihren Fall im Rechner durch — er nimmt dieselben Zahlen wie dieser Beitrag, nur mit Ihrer Grösse, Lage und Ausstattung.