Wie Geld vom Gast zu Ihnen fliesst
Zwischen dem Betrag, den ein Gast zahlt, und dem, was auf Ihrem Konto landet, liegen mehrere Stufen. Jede davon wird irgendwo auf der Welt als Provisionsgrundlage verwendet — und deshalb ist ein Prozentsatz ohne Angabe der Grundlage eine leere Zahl.
- Stufe 1 — Buchungs-Subtotal: Übernachtungen plus Reinigungsgebühr plus Zuschläge. Das zahlt der Gast.
- Stufe 2 — Auszahlung: Subtotal minus Plattformgebühr. Bei Airbnb ab dem 13. Oktober 2026 in der Schweiz 15,5 Prozent.
- Stufe 3 — Übernachtungsumsatz nach Gebühr: die Auszahlung ohne den Reinigungsanteil. Das ist der Beherbergungsertrag im engeren Sinn.
- Stufe 4 — was bei Ihnen bleibt: nach Provision, Reinigungskosten, Wäsche und Verbrauch.
Dieselben 20 Prozent, drei Beträge
Eine Buchung, gerechnet: drei Nächte zu CHF 300 sind CHF 900 Logis. Dazu CHF 180 Reinigungsgebühr, die dem Gast verrechnet wird. Der Gast zahlt CHF 1080. Airbnb behält 15,5 Prozent, also CHF 167.40 — die Auszahlung beträgt CHF 912.60. Der Reinigungsdienst kostet tatsächlich CHF 150.
Modell A, auf den Bruttobetrag: 20 Prozent von CHF 1080 sind CHF 216. Bezogen auf Ihre Auszahlung sind das 23,7 Prozent. Diese Grundlage ist in den USA verbreitet.
Modell B, auf die Auszahlung: 20 Prozent von CHF 912.60 sind CHF 182.52. Das sind genau die 20 Prozent, die beworben werden. In Grossbritannien üblich; Pass the Keys nennt diese Grundlage ausdrücklich auf der Preisseite.
Modell C, auf den Übernachtungsumsatz nach Gebühr: 20 Prozent von CHF 760.50 sind CHF 152.10, also 16,7 Prozent Ihrer Auszahlung.
Zwischen A und C liegen bei identischem Prozentsatz 42 Prozent Kostenunterschied. Wer zwei Angebote mit «20 Prozent» vergleicht, vergleicht nichts.
Was in Frankreich sichtbar geworden ist
Der französische Markt ist weiter als der schweizerische, auch in der Aufarbeitung. Branchenanalysen haben dort 2026 begonnen, die beworbenen Sätze systematisch nachzurechnen. Die Ergebnisse sind unangenehm.
Bei Anbietern, die mit 15 Prozent werben, lag die real abgeschöpfte Quote nach diesen Analysen bei 30 bis 38 Prozent. Bei Premium-Anbietern mit 22 Prozent bei 32 bis 42. Nur Anbieter, die von Beginn an alles offenlegten, blieben bei 22 bis 28 Prozent.
Die Mechanismen sind dokumentiert und keiner davon ist verboten — sie stehen bloss nicht auf der Preisseite.
- Marge auf der Reinigung: Dem Gast werden EUR 90 verrechnet, der Dienstleister erhält 45 bis 55. Die Differenz erscheint auf keiner Abrechnung des Eigentümers. Bei sechs Aufenthalten im Monat sind das rund EUR 240 im Monat.
- Marge auf Wäsche und Verbrauchsmaterial: 30 bis 50 Prozent Aufschlag auf den Einkaufspreis.
- Zusätzliche Pauschalen je Aufenthalt: Empfangsgebühren von EUR 25 bis 40, Wäschepauschalen von 8 bis 15 — neben der Provision.
- Handwerkerleistungen zu überhöhten Stundensätzen.
- Provision auf Rückerstattungen: Erstattet die Plattform dem Gast EUR 200, ziehen manche Anbieter darauf nochmals Provision ab.
Ein Rechenbeispiel aus Paris
Eine Zweizimmerwohnung, EUR 10 400 Bruttojahresumsatz. Der Anbieter bewirbt 20 Prozent klassische Kommission, das sind EUR 2080.
Dazu kommen: EUR 35 Reinigungsmarge bei 25 Aufenthalten, das sind 875. EUR 10 Wäschepauschale, 250. EUR 20 Empfangsgebühr, 500. Insgesamt EUR 3705 — also 35,6 Prozent des Bruttoumsatzes statt der beworbenen 20.
Der Eigentümer hat nichts Falsches unterschrieben. Er hat nur nicht gefragt.
Worauf sich unsere Provision bezieht
Wir rechnen auf den Übernachtungsumsatz nach Abzug der Plattformgebühr — Modell C oben. Ohne Reinigungsgebühren, ohne durchlaufende Posten.
Der Nachteil dieser Grundlage ist, dass der Prozentsatz höher aussieht als bei einer Bruttobasis. 22 Prozent auf Modell C entsprechen etwa 18,4 Prozent einer Bruttorechnung. Wir nennen sie trotzdem so, weil sie im Airbnb-Auszahlungsreport nachprüfbar ist: Sie können jede Abrechnung gegenrechnen, ohne uns fragen zu müssen.
Dazu vier Zusicherungen, die wir schriftlich geben:
- Keine Marge auf Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial und Handwerkerleistungen. Weitergabe zum Einstandspreis, Belege im Monatsreport.
- Keine Provision auf durchlaufende Posten, Kautionen, Schadenersatz oder Rückerstattungen der Plattform.
- Provision nur auf tatsächlich ausbezahlte Buchungen. Storniert ein Gast ohne Zahlung, fällt keine an.
- Monatsabrechnung Zeile für Zeile: gebuchte Nächte, Durchschnittspreis, Auslastung, Plattformgebühren, jede Reinigung einzeln, die Provisionsberechnung.
Häufige Fragen
Das ist die entscheidende Frage, und sie wird selten beantwortet. Es gibt drei gängige Grundlagen: der Betrag, den der Gast zahlt (in den USA verbreitet), die Auszahlung nach Plattformgebühr (in Grossbritannien üblich), oder der Übernachtungsumsatz nach Gebühr ohne Reinigung. Bei identischen 20 Prozent ergibt das CHF 216, CHF 182.52 oder CHF 152.10 für dieselbe Buchung — 42 Prozent Unterschied. Bitten Sie jeden Anbieter um eine Beispielrechnung mit einer konkreten Buchung. Wir rechnen auf den Übernachtungsumsatz nach Plattformgebühr, weil das im Auszahlungsreport nachprüfbar ist.
Manche ja, und es steht auf keiner Abrechnung. Aus französischen Branchenanalysen von 2026: Dem Gast werden EUR 90 für ein Studio verrechnet, der Reinigungsdienst erhält 45 bis 55 — die Differenz von 35 bis 45 je Aufenthalt bleibt beim Verwalter. Bei sechs Aufenthalten im Monat sind das EUR 240 versteckte Kosten. Dasselbe Muster bei Wäsche und Verbrauchsmaterial mit 30 bis 50 Prozent Aufschlag. Fragen Sie konkret: Was zahlt der Gast, und was erhält die Reinigungskraft? Wir geben Fremdleistungen zum Einstandspreis weiter, mit Belegen im Monatsreport.
Weil der Prozentsatz nur ein Teil der Rechnung ist. Dokumentiert für den französischen Markt: Bei beworbenen 15 Prozent lag die real abgeschöpfte Quote bei 30 bis 38 Prozent, bei beworbenen 22 Prozent bei 32 bis 42. Der Unterschied kommt aus Margen auf Fremdleistungen, Pauschalen je Aufenthalt und einer günstigen Bemessungsgrundlage. Eine 15-Prozent-Gebühr mit CHF 200 Reinigungsmarge und Monatszuschlägen ist teurer als eine 25-Prozent-Gebühr ohne Nebenkosten. Vergleichen Sie den Frankenbetrag für ein Jahr, nicht den Prozentsatz.
Und für Ihr Objekt?
Quellen
Stand der Recherche: 31. Juli 2026. Amtliche Regelungen ändern sich — prüfen Sie den aktuellen Stand bei der zuständigen Stelle.
