Ab wie vielen Wohnungen lohnt sich das?

Ab einer, wenn sie in der Stadt liegt und die Zone es zulässt. Der Aufwand je Einheit sinkt allerdings deutlich ab der dritten: Fotografie, Inseratsvorlage und Preislogik entstehen einmal je Wohnungstyp. Bei einer einzelnen Wohnung im Umland ist die Rechnung oft negativ — dort liegt schon im eingespielten Betrieb die Dauermiete vorn.

Was passiert mit Buchungen, wenn eine Wohnung verkauft wird?

Bestätigte Buchungen werden bis zum Ende des Aufenthalts abgewickelt. Deshalb legen wir bei einer Zwischennutzung die maximale Vorausbuchungsfrist tiefer als üblich — meist auf sechs bis acht Wochen. Das kostet etwas Auslastung und erspart Ihnen den Fall, dass eine Übergabe an der Buchung eines Gastes hängt.

Stört die Zwischennutzung den Verkauf?

Sie hilft eher. Eine möblierte Wohnung lässt sich besser besichtigen als eine leere, und ein Objekt mit laufendem Betrieb zeigt einer Käuferschaft, die selbst vermieten will, unmittelbar, was es trägt. Was den Verkauf tatsächlich stört, ist ein Mietverhältnis, das nach Art. 261 OR mitübergeht — und genau das entsteht hier nicht.

Wer trägt die Möblierung?

Die Bauträgerschaft. Bei einer Zwischennutzung auf wenige Monate rechnet sich eine vollständige Erstausstattung selten; üblich ist eine reduzierte Möblierung, die nach der Nutzung weiterverwendet oder mit dem Objekt verkauft wird. Wir legen vor der Beschaffung ein Budget mit Einzelpositionen vor und geben Material zum Einstandspreis weiter.

Was ist mit der Kurtaxe bei mehreren Einheiten?

Sie fällt je Gast und Nacht an, unabhängig von der Zahl der Wohnungen. Airbnb zieht sie in der Stadt Zürich seit 2025 selbst ein und führt sie ab; für Buchungen über andere Kanäle bleibt die Erfassung und Abführung bei Ihnen. Die Anmeldung des Betriebs bei der Gemeinde ist ebenfalls Ihre Sache — wir sagen Ihnen, wo.

Leerstand im Neubau: Zwischennutzung statt Wartezeit — für Bauträger in Zürich

Für Bauträger mit fertigen, aber noch nicht verkauften Wohnungen. Was der Leerstand je Monat kostet und was eine Zwischennutzung mit Gästen verlangt.

Was ist eine Zwischennutzung im Neubau?

Eine Zwischennutzung im Neubau überbrückt die Zeit zwischen Bauabnahme und Verkauf oder Erstvermietung, indem fertige Wohnungen möbliert an Gäste vergeben werden. Anders als ein Mietvertrag begründet sie kein Mietverhältnis, das nach Art. 261 OR auf eine Käuferschaft übergeht — die Wohnung bleibt besichtigbar und verkäuflich. In Zürich sind bei 64 Prozent Auslastung und CHF 206 Nächtigungspreis rund CHF 2’310 je Wohnung und Monat erreichbar, sofern die Zone die Nutzung zulässt.

Was der Leerstand tatsächlich kostet

Eine fertiggestellte, unverkaufte Wohnung ist gebundenes Kapital ohne Gegenleistung. Anders als beim Bestandsobjekt gibt es dabei keinen entgangenen Mietzins zu beklagen, den man nie hatte — der Verlust liegt in den Kosten, die weiterlaufen: Zins auf die Baufinanzierung, Nebenkosten, Versicherung, Grundsteuer und die Instandhaltung eines Objekts, das niemand benutzt.

Dem steht gegenüber, was dieselbe Wohnung in Zürich in derselben Zeit einbringen könnte. Für eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung in den Kreisen 3 bis 12 rechnen wir mit rund CHF 206 Nächtigungspreis und 64 Prozent Auslastung; nach Plattformgebühr, Provision und Reinigung bleiben davon etwa CHF 2’310 im Monat. Bei acht Einheiten und sechs Monaten Vermarktungszeit ist das eine sechsstellige Grösse.

Der Vergleich hinkt an einer Stelle, und es ist ehrlicher, sie zu nennen: Ein neues Inserat erreicht die Marktauslastung nicht sofort. Über die ersten zwölf Monate liegt der Umsatz nach unserer Annahme bei rund 82 Prozent des späteren Niveaus. Bei einer Zwischennutzung, die von vornherein auf wenige Monate angelegt ist, greift der Aufbau nie ganz — rechnen Sie mit dem tieferen Wert, nicht mit dem Zielwert.

Warum Gäste und nicht Mieter

Der naheliegende Weg wäre ein befristeter Mietvertrag. Er hat für ein Objekt, das verkauft werden soll, einen Nachteil, der alles andere überwiegt: Nach Art. 261 OR geht ein Mietverhältnis beim Verkauf auf die Käuferschaft über. Wer eine vermietete Wohnung anbietet, verkauft nicht eine Wohnung, sondern eine Wohnung mit Mieter — und schliesst damit den Teil des Marktes aus, der selbst einziehen will.

Die Gästebelegung begründet dieses Verhältnis nicht. Sie lässt sich zudem zwischen den Aufenthalten unterbrechen: Besichtigungen sind möglich, ohne dass jemand um Zutritt gebeten werden muss, und die Wohnung ist möbliert, was bei einer Besichtigung eher hilft als schadet.

Was dafür geklärt sein muss, steht am Anfang und nicht am Ende. Wir nehmen keine Zwischennutzung auf, bevor diese vier Punkte beantwortet sind:

Lässt die Bau- und Zonenordnung die Nutzung zu, und gibt es einen Wohnanteil, der dagegen steht? Nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 ist in der Stadt entscheidend, ob in der Wohnung noch jemand wohnt — bei einer reinen Zwischennutzung ist das gerade nicht der Fall.
Ist das Stockwerkeigentum bereits begründet, und was sagt das Reglement? Solange die Gemeinschaft nicht besteht, entscheidet die Bauträgerschaft allein; danach nicht mehr. Das ist ein Zeitfenster, kein Dauerzustand.
Bestehen Auflagen aus der Baubewilligung oder einem Gestaltungsplan, die eine gewerbliche Nutzung ausschliessen?
Wie lange soll die Nutzung laufen, und was passiert mit bestätigten Buchungen, wenn eine Wohnung früher verkauft wird? Diese Frage gehört vor die erste Buchung, nicht in den Streitfall.

Was mehrere Einheiten ändern

Acht Wohnungen sind nicht achtmal eine Wohnung. Zwei Dinge verhalten sich anders, und beide sprechen für die grössere Zahl: Fotografie, Inseratsaufbau und Preisgestaltung entstehen einmal und gelten für alle Einheiten desselben Typs, und die Reinigung lässt sich bündeln, weil die Wechsel im selben Haus stattfinden.

Ein Punkt verhält sich schlechter: Acht Einheiten im selben Treppenhaus mit Gästen zu belegen, ist gegenüber der Nachbarschaft etwas anderes als eine einzelne Wohnung. Wo bereits verkaufte oder bezogene Wohnungen im selben Gebäude liegen, gehört die Zwischennutzung angesprochen, bevor die erste Buchung kommt. Eine Beschwerde bei der Gemeinde kostet mehr als die Erträge eines Quartals.

Vertraglich läuft eine Zwischennutzung über mehrere Einheiten bei uns als ein Vertrag mit einem Objektanhang je Wohnung. Der Leistungsumfang wird einmal festgelegt, und Einheiten kommen dazu oder fallen weg, ohne dass ein neues Vertragswerk entsteht. Gekündigt wird monatlich, wie überall bei uns.

Häufige Fragen

Ab wie vielen Wohnungen lohnt sich das?: Ab einer, wenn sie in der Stadt liegt und die Zone es zulässt. Der Aufwand je Einheit sinkt allerdings deutlich ab der dritten: Fotografie, Inseratsvorlage und Preislogik entstehen einmal je Wohnungstyp. Bei einer einzelnen Wohnung im Umland ist die Rechnung oft negativ — dort liegt schon im eingespielten Betrieb die Dauermiete vorn.
Was passiert mit Buchungen, wenn eine Wohnung verkauft wird?: Bestätigte Buchungen werden bis zum Ende des Aufenthalts abgewickelt. Deshalb legen wir bei einer Zwischennutzung die maximale Vorausbuchungsfrist tiefer als üblich — meist auf sechs bis acht Wochen. Das kostet etwas Auslastung und erspart Ihnen den Fall, dass eine Übergabe an der Buchung eines Gastes hängt.
Stört die Zwischennutzung den Verkauf?: Sie hilft eher. Eine möblierte Wohnung lässt sich besser besichtigen als eine leere, und ein Objekt mit laufendem Betrieb zeigt einer Käuferschaft, die selbst vermieten will, unmittelbar, was es trägt. Was den Verkauf tatsächlich stört, ist ein Mietverhältnis, das nach Art. 261 OR mitübergeht — und genau das entsteht hier nicht.
Wer trägt die Möblierung?: Die Bauträgerschaft. Bei einer Zwischennutzung auf wenige Monate rechnet sich eine vollständige Erstausstattung selten; üblich ist eine reduzierte Möblierung, die nach der Nutzung weiterverwendet oder mit dem Objekt verkauft wird. Wir legen vor der Beschaffung ein Budget mit Einzelpositionen vor und geben Material zum Einstandspreis weiter.
Was ist mit der Kurtaxe bei mehreren Einheiten?: Sie fällt je Gast und Nacht an, unabhängig von der Zahl der Wohnungen. Airbnb zieht sie in der Stadt Zürich seit 2025 selbst ein und führt sie ab; für Buchungen über andere Kanäle bleibt die Erfassung und Abführung bei Ihnen. Die Anmeldung des Betriebs bei der Gemeinde ist ebenfalls Ihre Sache — wir sagen Ihnen, wo.

Weiterlesen

Ihre Frage ist nicht beantwortet?

Schreiben Sie sie uns — wir antworten aus der Praxis, schriftlich, innerhalb eines Arbeitstags.