Простой в новостройке: промежуточная сдача вместо ожидания — для застройщиков в Цюрихе

Во что на самом деле обходится простой

Готовая непроданная квартира — это связанный капитал без отдачи. В отличие от объекта в эксплуатации здесь нет упущенной арендной платы, которой никогда и не было: убыток сидит в расходах, которые продолжают идти. Проценты по строительному финансированию, эксплуатационные расходы, страхование, налог на недвижимость и содержание объекта, которым никто не пользуется.

Этому противостоит то, что та же квартира могла бы принести в Цюрихе за то же время. Для ухоженной трёхкомнатной квартиры в кругах с 3 по 12 мы исходим примерно из CHF 206 за ночь и загрузки 64 процента; после платформенной комиссии, нашего вознаграждения и уборки остаётся около CHF 2 310 в месяц. При восьми единицах и шести месяцах реализации это шестизначная величина.

У сравнения есть слабое место, и честнее его назвать: новое объявление выходит на рыночную загрузку не сразу. За первые двенадцать месяцев оборот, по нашему допущению, составляет около 82 процентов от последующего уровня. При промежуточном использовании, рассчитанном на несколько месяцев, этот разгон никогда не завершается — считайте по нижнему значению, а не по целевому.

Почему гости, а не наниматели

Очевидным путём был бы срочный договор найма. Для объекта, который предстоит продать, у него есть недостаток, перевешивающий всё остальное: по статье 261 ОР наём при продаже переходит к покупателю. Тот, кто предлагает сданную квартиру, продаёт не квартиру, а квартиру с нанимателем — и тем самым исключает ту часть рынка, которая хочет въехать сама.

Размещение гостей таких отношений не создаёт. Его к тому же можно прерывать между заездами: показы возможны без того, чтобы просить у кого-то доступ, а квартира меблирована, что при показе скорее помогает, чем мешает.

То, что должно быть выяснено, стоит в начале, а не в конце. Мы не берём объект в промежуточное использование, пока не отвечены четыре вопроса:

• Допускает ли строительное и зональное право такое использование и нет ли доли жилого назначения, которая этому препятствует? После решения Федерального суда от 30 апреля 2026 года в городе решающим является то, живёт ли кто-нибудь в квартире, — при чистом промежуточном использовании как раз нет.
• Учреждена ли уже поэтажная собственность и что говорит регламент? Пока сообщество не существует, застройщик решает один; после — уже нет. Это временное окно, а не постоянное состояние.
• Есть ли в разрешении на строительство или в плане застройки условия, исключающие коммерческое использование?
• Как долго должно длиться использование и что произойдёт с подтверждёнными бронированиями, если квартира будет продана раньше? Этот вопрос уместен до первого бронирования, а не в споре.

Что меняют несколько единиц

Восемь квартир — это не восемь раз по одной квартире. Две вещи ведут себя иначе, и обе говорят в пользу большего числа: фотосъёмка, структура объявления и ценообразование делаются один раз и годятся для всех единиц одного типа, а уборку можно объединить, потому что смены проходят в одном доме.

Одна вещь ведёт себя хуже. Занять гостями восемь единиц в одном подъезде — по отношению к соседям это не то же самое, что одна квартира. Там, где в том же доме уже проданы или заселены квартиры, о промежуточном использовании нужно говорить до первого бронирования. Жалоба в общину обходится дороже, чем доход за квартал.

Договорно промежуточное использование нескольких единиц оформляется у нас как один договор с приложением по каждой квартире. Объём услуг определяется один раз, а единицы добавляются или выбывают без нового договорного пакета. Расторжение — ежемесячное, как и везде у нас.