Содержание
Кратко
- Пустой месяц стоит в цюрихских районах 3–12 около CHF 1990, в центре CHF 2680.
- Спешка порождает неверный вопрос: не «что быстрее», а «что выдержит весь срок владения».
- Новое объявление в первый год держится около 82 процентов позднейшего уровня — в этот год долгосрочная аренда выигрывает во всех четырёх локациях.
- Дело не в трудности повторной сдачи: доля пустующего жилья в городе на 1 июня 2025 года составляла 0,10 процента.
Во что обходится один пустой месяц
Мерка — не упущенная валовая аренда, а то, что осталось бы после вычетов. Для ухоженной трёхкомнатной квартиры это около CHF 1 990 в месяц в цюрихских районах с 3-го по 12-й и CHF 2 680 в центре. Ипотека, коммунальные и содержание идут дальше — их в этой сумме нет, они добавляются сверху.
Именно под таким давлением обычно принимается это решение, и оно регулярно ведёт к неверному вопросу. Он звучит не «что быстрее», а «что больше за двенадцать месяцев, после всего».
| Расположение | В месяц | За квартал |
|---|---|---|
| Центр Цюриха | CHF 2 680 | CHF 8 040 |
| Цюрих, прочие районы | CHF 1 990 | CHF 5 970 |
| Цюрихское озеро | CHF 2 080 | CHF 6 240 |
| Окрестности Цюриха | CHF 1 690 | CHF 5 070 |
Ошибка, которую порождает нехватка времени
Очевидный расчёт звучит так: краткосрочная аренда даёт в районах с 3-го по 12-й примерно на 17 процентов больше, значит вперёд. Но эта цифра верна для налаженной работы — а в первый год налаженной работы нет.
Новое объявление не выходит на рыночную загрузку сразу. За первые двенадцать месяцев оборот по нашему допущению составляет около 82 процентов от последующего уровня. Долгосрочная аренда, напротив, начинается с полной суммы уже в первый месяц.
Результат удивляет большинство: в первый год долгосрочная аренда впереди во всех четырёх расположениях. Преимущество краткосрочной возникает со второго года. Тот, кто считает только на двенадцать месяцев, потому что квартира пустует сейчас, неизбежно приходит к выводу, что краткосрочная аренда не окупается, — и этот вывод меряется слишком коротким сроком.
| Расположение | Кратко, 1-й год | Кратко, налажено | Долгосрочно |
|---|---|---|---|
| Центр Цюриха | CHF 2 630 | CHF 3 210 | CHF 2 680 |
| Цюрих, прочие районы | CHF 2 080 | CHF 2 540 | CHF 1 990 |
| Цюрихское озеро | CHF 1 950 | CHF 2 380 | CHF 2 080 |
| Окрестности Цюриха | CHF 1 380 | CHF 1 680 | CHF 1 690 |
Ваши цифры, а не наши примеры
Калькулятор берёт число комнат, район и оснащение и показывает диапазон — с расчётом рядом, а не одну цифру, в которую нужно поверить.
Оценить доходКак быстро эти пути действительно приносят деньги
Оба быстрее, чем кажется под давлением времени, — разница не в старте, а в том, что следует дальше.
При долгосрочной аренде пересдача в городе Цюрихе не проблема: доля пустующих квартир на 1 июня 2025 года составляла 0,10 процента, по кантону 0,48 — самый низкий показатель более чем за двадцать лет. Время уходит на показы, отбор и договор, а не на спрос.
При краткосрочной аренде между согласием и первым бронированием проходит около двух недель, если квартира обставлена: осмотр, фотосъёмка, объявление, ценообразование, ключи, план уборок. Если квартира пуста и её ещё нужно обставить, срок задаёт доставка мебели — а первоначальная обстановка это деньги, связанные до первого бронирования.
Момент старта влияет сильнее, чем эти две недели подготовки. Начав весной, вы получаете впереди май и июль, пока объявление набирает отзывы. Начав в ноябре, вы проходите самые слабые месяцы — в январе загрузка в Цюрихе 38 процентов — с самым слабым объявлением.
Что из этого следует
Три случая, и в двух из них мы от краткосрочной аренды отговариваем.
- Вы держите квартиру дольше двух лет и она в городе: тогда выход на режим в первый год — это стартовое вложение, как и обстановка, и расчёт сходится со второго года.
- Вы хотите или должны продать либо въехать сами в течение двенадцати месяцев: тогда долгосрочная аренда выгоднее в любом расположении — если только вам не нужна квартира в промежутке, потому что договор найма нельзя прервать на несколько дней.
- Квартира в окрестностях: тогда долгосрочная аренда впереди и при налаженной работе, примерно на 11 процентов, при заметно меньших хлопотах и без риска по зонированию.
- И прежде всего: допустима ли постоянная краткосрочная сдача в вашей зоне вообще? Если нет, весь расчёт теряет смысл. После решения Федерального суда от 30 апреля 2026 года в городе Цюрихе решающим стало то, живёт ли ещё кто-то в квартире.
Частые вопросы
Для ухоженной трёхкомнатной квартиры около CHF 1 990 в цюрихских районах с 3-го по 12-й и CHF 2 680 в центре — как упущенная долгосрочная аренда после вычета управления недвижимостью. Проценты по ипотеке, коммунальные и содержание продолжают начисляться и добавляются сверху; в этих суммах их нет.
Быстро и то и другое, и разница меньше, чем кажется. При краткосрочной аренде между согласием и первым бронированием проходит около двух недель, если квартира обставлена. При долгосрочной спрос в Цюрихе не узкое место — доля пустующих квартир на 1 июня 2025 года составляла 0,10 процента. Время там уходит на показы, отбор и договор. Если квартира без мебели, долгосрочная аренда явно быстрее, потому что обстановка отпадает.
По нашему расчёту нет. В первый год долгосрочная аренда впереди во всех четырёх расположениях — на 5 процентов в районах с 3-го по 12-й, на 9 в центре, на 15 на озере и на 27 в окрестностях. Преимущество краткосрочной возникает со второго года, потому что новому объявлению нужно сначала выйти на рыночную загрузку. Есть одно исключение: если в год продажи квартира нужна вам самим или нужно проводить показы, договор найма мешает, и краткосрочная аренда гибче.
Без полной обстановки это не работает — это не вопрос оснащения, а условие. Эти деньги связаны до первого бронирования и добавляются к году выхода на режим. Если вы и так колеблетесь, а квартира пустует, именно здесь принимается решение: тот, кто не готов вложиться до первого франка дохода, пусть сдаёт долгосрочно.
Весной. Тогда впереди сильный май и июль, пока объявление набирает отзывы и вырастает из стартового периода. Начать в ноябре — значит пройти самые слабые месяцы с самым слабым объявлением: в январе загрузка в Цюрихе 38 процентов против 56 в июле. Применительно к простою это не значит, что нужно ждать: пустой месяц стоит больше, чем приносит более удачный момент старта.
А для вашего объекта?
Источники
Состояние исследования: 10 августа 2026 г.. Официальные правила меняются — проверьте актуальное состояние в компетентном органе.
