Inhalt
Kurz gefasst
- Ein leerer Monat kostet in den Zürcher Kreisen 3 bis 12 rund CHF 1’990, im Zentrum CHF 2’680.
- Der Zeitdruck erzeugt die falsche Frage: nicht «was geht am schnellsten», sondern «was trägt über die Haltedauer».
- Ein neues Inserat liegt im ersten Jahr bei rund 82 Prozent des späteren Niveaus — im ersten Jahr gewinnt die Dauermiete in allen vier Lagen.
- An der Wiedervermietung scheitert es nicht: Die Leerwohnungsziffer der Stadt lag am 1. Juni 2025 bei 0.10 Prozent.
Was ein leerer Monat kostet
Der Massstab ist nicht die entgangene Bruttomiete, sondern das, was nach Abzügen übrig geblieben wäre. Für eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung sind das in den Zürcher Kreisen 3 bis 12 rund CHF 1’990 im Monat, im Zentrum CHF 2’680. Hypothek, Nebenkosten und Unterhalt laufen daneben weiter — sie sind in dieser Zahl nicht enthalten und kommen obendrauf.
Das ist der Druck, unter dem diese Entscheidung meistens getroffen wird, und er führt regelmässig zur falschen Frage. Sie lautet nicht «was geht am schnellsten», sondern «was ist in zwölf Monaten unter dem Strich mehr».
| Lage | Je Monat | Je Quartal |
|---|---|---|
| Zürich Zentrum | CHF 2’680 | CHF 8’040 |
| Zürich, übrige Kreise | CHF 1’990 | CHF 5’970 |
| Zürichsee | CHF 2’080 | CHF 6’240 |
| Umland von Zürich | CHF 1’690 | CHF 5’070 |
Der Fehler, den der Zeitdruck erzeugt
Die naheliegende Rechnung lautet: Kurzzeitvermietung bringt in den Kreisen 3 bis 12 rund 17 Prozent mehr als Dauermiete, also los. Diese Zahl gilt aber für den eingespielten Betrieb — und den gibt es im ersten Jahr nicht.
Ein neues Inserat erreicht die Marktauslastung nicht sofort. Über die ersten zwölf Monate gerechnet liegt der Umsatz nach unserer Annahme bei rund 82 Prozent des späteren Niveaus. Die Dauermiete beginnt dagegen im ersten Monat mit dem vollen Betrag.
Das Ergebnis überrascht die meisten: Im ersten Jahr liegt die Dauermiete in allen vier Lagen vorn. Der Vorsprung der Kurzzeitvermietung entsteht ab dem zweiten Jahr. Wer nur über zwölf Monate rechnet, weil die Wohnung jetzt leer steht, kommt zwangsläufig zum Schluss, dass sich Kurzzeitvermietung nicht lohnt — und dieser Schluss ist an einer zu kurzen Frist gemessen.
| Lage | Kurzzeit, 1. Jahr | Kurzzeit, eingespielt | Dauermiete |
|---|---|---|---|
| Zürich Zentrum | CHF 2’630 | CHF 3’210 | CHF 2’680 |
| Zürich, übrige Kreise | CHF 2’080 | CHF 2’540 | CHF 1’990 |
| Zürichsee | CHF 1’950 | CHF 2’380 | CHF 2’080 |
| Umland von Zürich | CHF 1’380 | CHF 1’680 | CHF 1’690 |
Ihre Zahlen statt unserer Beispiele
Der Rechner nimmt Zimmerzahl, Quartier und Ausstattung und zeigt Ihnen eine Spanne — mit dem Rechenweg daneben, nicht als eine Zahl, die Sie glauben müssen.
Ertrag einschätzenWie schnell die Wege tatsächlich Geld bringen
Beide gehen schneller, als der Zeitdruck vermuten lässt — der Unterschied liegt nicht im Start, sondern im Verlauf.
Bei der Dauermiete ist die Wiedervermietung in der Stadt Zürich nicht das Problem: Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2025 bei 0.10 Prozent, im Kanton bei 0.48 Prozent — dem tiefsten Wert seit über zwanzig Jahren. Was Zeit kostet, sind Besichtigungen, Auswahl und Vertrag, nicht die Nachfrage.
Bei der Kurzzeitvermietung liegen zwischen Zusage und erster Buchung bei einer eingerichteten Wohnung rund zwei Wochen: Begehung, Fotografie, Inserat, Preisgestaltung, Schlüssel, Reinigungsplan. Ist die Wohnung leer und muss erst eingerichtet werden, bestimmt die Lieferzeit der Möbel den Termin — und die Erstausstattung ist Geld, das vor der ersten Buchung gebunden wird.
Der Startzeitpunkt wirkt dabei stärker als die zwei Wochen Vorlauf. Wer im Frühjahr beginnt, hat Mai und Juli vor sich, während das Inserat Bewertungen sammelt. Wer im November beginnt, bestreitet die schwächsten Monate — Januar liegt in Zürich bei 38 Prozent Auslastung — mit dem schwächsten Inserat.
Was daraus folgt
Drei Fälle, und in zweien davon raten wir von der Kurzzeitvermietung ab.
- Sie halten die Wohnung länger als zwei Jahre und sie steht in der Stadt: Dann ist der Anlauf des ersten Jahres eine Anfangsinvestition wie die Möblierung, und die Rechnung geht ab dem zweiten Jahr auf.
- Sie wollen oder müssen innerhalb von zwölf Monaten verkaufen oder selbst einziehen: Dann ist die Dauermiete in jeder Lage die bessere Rechnung — es sei denn, Sie brauchen die Wohnung zwischendurch selbst, denn ein Mietvertrag lässt sich nicht tageweise unterbrechen.
- Die Wohnung liegt im Umland: Dann liegt die Dauermiete auch im eingespielten Betrieb vorn, um rund 11 Prozent, bei deutlich weniger Aufwand und ohne Zonenrisiko.
- Und vor allem: Ist die dauerhafte Kurzzeitvermietung in Ihrer Zone überhaupt zulässig? Wenn nein, erübrigt sich die ganze Rechnung. Nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 ist in der Stadt Zürich entscheidend, ob in der Wohnung noch jemand wohnt.
Häufige Fragen
Für eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung rund CHF 1’990 in den Zürcher Kreisen 3 bis 12 und CHF 2’680 im Zentrum — gerechnet als entgangene Dauermiete nach Abzug der Liegenschaftsverwaltung. Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Unterhalt laufen weiter und kommen dazu; sie sind in diesen Beträgen nicht enthalten.
Beides geht schnell, und der Unterschied ist kleiner als gedacht. Bei der Kurzzeitvermietung liegen zwischen Zusage und erster Buchung rund zwei Wochen, wenn die Wohnung eingerichtet ist. Bei der Dauermiete ist die Nachfrage in Zürich kein Engpass — die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2025 bei 0.10 Prozent. Zeit kosten dort Besichtigungen, Auswahl und Vertrag. Ist die Wohnung unmöbliert, ist die Dauermiete klar schneller, weil die Einrichtung entfällt.
Nach unserer Rechnung nicht. Im ersten Jahr liegt die Dauermiete in allen vier Lagen vorn — in den Kreisen 3 bis 12 um 5 Prozent, im Zentrum um 9, am Zürichsee um 15 und im Umland um 27. Der Vorsprung der Kurzzeitvermietung entsteht ab dem zweiten Jahr, weil ein neues Inserat die Marktauslastung erst erreichen muss. Eine Ausnahme gibt es: Wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr zwischendurch selbst brauchen oder Besichtigungen ermöglichen müssen, ist ein Mietvertrag im Weg und die Kurzzeitvermietung die flexiblere Wahl.
Ohne vollständige Möblierung geht es nicht — das ist keine Ausstattungsfrage, sondern die Voraussetzung. Dieses Geld ist gebunden, bevor die erste Buchung hereinkommt, und es kommt zum Anlaufjahr hinzu. Wenn Sie ohnehin schwanken und die Wohnung leer ist, ist das der Punkt, an dem die Entscheidung fällt: Wer nicht bereit ist, vor dem ersten Franken Einnahmen zu investieren, sollte dauervermieten.
Im Frühjahr. Dann liegen der starke Mai und der Juli vor Ihnen, während das Inserat Bewertungen sammelt und aus dem Anlauf herauswächst. Ein Start im November bedeutet, die schwächsten Monate mit dem schwächsten Inserat zu bestreiten — Januar liegt in Zürich bei 38 Prozent Auslastung gegenüber 56 im Juli. Auf den Leerstand bezogen heisst das nicht, dass Sie warten sollen: Ein leerer Monat kostet mehr, als der bessere Startzeitpunkt einbringt.
Und für Ihr Objekt?
Quellen
Stand der Recherche: 10. August 2026. Amtliche Regelungen ändern sich — prüfen Sie den aktuellen Stand bei der zuständigen Stelle.
