Die Bau- und Zonenordnung: das Regelwerk, das über Kurzzeitvermietung entscheidet — Gemeinde für Gemeinde
Nicht Kanton oder Bund entscheiden, ob Sie kurzzeitig vermieten dürfen, sondern Ihre Gemeinde — im Dokument, das Bau- und Zonenordnung heisst.
Was ist eine Bau- und Zonenordnung?
Die Bau- und Zonenordnung, kurz BZO, ist das kommunale Regelwerk, das eine Gemeinde im Kanton Zürich in Zonen einteilt und je Zone festlegt, was gebaut und wie genutzt werden darf. Sie wird von der Gemeinde erlassen, vom Kanton genehmigt und ist für jede Gemeinde eine andere. Für die Kurzzeitvermietung ist sie das entscheidende Dokument — vor jeder Ertragsrechnung.
Was in einer Bau- und Zonenordnung steht
Die BZO teilt das Gemeindegebiet in Zonen und sagt für jede, was dort zulässig ist. Der bekannte Teil betrifft das Bauen: Höhe, Abstände, Ausnützung. Der Teil, auf den es bei der Kurzzeitvermietung ankommt, betrifft die Nutzung — also nicht, wie gross ein Gebäude sein darf, sondern wozu es dienen muss.
- Zoneneinteilung — Wohnzone, Zentrumszone, Quartiererhaltungszone, Industrie- und Gewerbezone und weitere
- Zulässige Nutzung je Zone — und damit die Frage, ob ein hotelähnlicher Betrieb dort erlaubt ist
- Wohnanteil — der Mindestanteil an Wohnnutzung, den eine Zone vorschreibt
- Bauliche Vorgaben — Höhe, Grenzabstände, Ausnützungsziffer, Gestaltung
Warum jede Gemeinde ihre eigene hat
Die BZO ist kommunales Recht. Der Kanton gibt mit dem Planungs- und Baugesetz den Rahmen vor und genehmigt am Ende, aber den Inhalt bestimmt die Gemeinde — und die Gemeinden entscheiden verschieden.
Das ist am Zürichsee gut zu sehen. Kilchberg hat am 16. Juni 2026 eine revidierte Bau- und Zonenordnung angenommen, die hotelähnliche Betriebe in reinen Wohnzonen untersagt; die kantonale Genehmigung stand danach noch aus. Für die Nachbargemeinden lässt sich daraus nichts ableiten. Von der städtischen Zürcher Regelung erst recht nicht.
Praktisch heisst das: Die Frage «darf ich in Zürich kurzzeitig vermieten» hat keine Antwort. Die Frage «darf ich an dieser Adresse kurzzeitig vermieten» hat eine, und sie steht in der BZO der betreffenden Gemeinde.
Wo Sie Ihre Zone finden
Drei Wege, vom schnellsten zum verbindlichsten. Der GIS-Browser des Kantons Zürich zeigt zu jeder Adresse die Zone, kostenlos und ohne Anmeldung. Die BZO selbst und der Zonenplan liegen auf der Website der Gemeinde. Verbindlich ist am Ende nur die Auskunft des Bauamts — sie kostet nichts und bezieht sich auf Ihr konkretes Objekt.
Vor einem Kauf gehört diese Auskunft vor die Unterschrift. Eine Wohnung, die in ihrer Zone nicht kurzzeitvermietet werden darf, ist mit einer anderen Rechnung zu bewerten, nicht mit einem Abschlag.
Häufige Fragen
- Woher weiss ich, in welcher Zone meine Wohnung liegt?
- Am schnellsten über den GIS-Browser des Kantons Zürich: Adresse eingeben, Zone ablesen, kostenlos und ohne Anmeldung. Die zugehörige Bau- und Zonenordnung steht auf der Website Ihrer Gemeinde. Verbindlich ist die Auskunft des Bauamts — sie ist ebenfalls kostenlos und bezieht sich auf Ihr konkretes Objekt statt auf die Zone allgemein.
- Gilt die Zürcher Regelung auch in meiner Gemeinde?
- Nein. Die Bau- und Zonenordnung ist kommunales Recht, und jede Gemeinde hat ihre eigene. Die Regelung der Stadt Zürich sagt nichts über Kilchberg, Thalwil oder Wettswil. Die Entwicklung geht auch nicht überall in dieselbe Richtung — es gibt Gemeinden, die einschränken, und solche, die nichts unternehmen.
- Kann sich die Bau- und Zonenordnung ändern?
- Ja, und sie tut es regelmässig. Eine Revision durchläuft öffentliche Auflage, Gemeindeversammlung oder Urnenabstimmung und die Genehmigung durch den Kanton. Wer ein Objekt langfristig plant, sollte die laufenden Revisionsverfahren der Gemeinde im Blick behalten — sie sind öffentlich und stehen früher fest als die neue Ordnung.
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Schreiben Sie sie uns — wir antworten aus der Praxis, schriftlich, innerhalb eines Arbeitstags.