Строительно-зональный регламент: свод правил, решающий судьбу краткосрочной аренды — община за общиной
Не кантон и не федерация решают, можно ли вам сдавать посуточно, а ваша община. Документ, где это написано, называется строительно-зональным регламентом.
Что такое строительно-зональный регламент?
Строительно-зональный регламент, сокращённо BZO, — это муниципальный свод правил, который делит территорию общины кантона Цюрих на зоны и для каждой зоны определяет, что можно строить и как использовать. Его принимает община, утверждает кантон, и у каждой общины он свой. Для краткосрочной аренды это решающий документ — прежде любого расчёта доходности.
Что содержится в регламенте
BZO делит территорию общины на зоны и говорит для каждой, что там допустимо. Известная часть касается строительства: высота, отступы, коэффициент застройки. Часть, важная для краткосрочной аренды, касается использования — не того, каким большим может быть здание, а тому, чему оно должно служить.
- Зонирование — жилая зона, центральная зона, зона сохранения квартала, промышленно-коммерческая зона и другие
- Допустимое использование по зонам — и тем самым вопрос, разрешено ли там подобное гостинице предприятие
- Жилая доля — минимальная доля жилого использования, предписанная зоной
- Строительные требования — высота, отступы от границ, коэффициент использования, оформление
Почему у каждой общины свой
BZO — муниципальное право. Кантон задаёт рамки законом о планировании и строительстве и в конце утверждает, но содержание определяет община — а общины решают по-разному.
Хорошо видно на Цюрихском озере. Кильхберг 16 июня 2026 года принял пересмотренный регламент, запрещающий подобные гостинице предприятия в чисто жилых зонах; кантональное утверждение после этого ещё не состоялось. Для соседних общин отсюда не следует ничего, а из правил города Цюриха — тем более.
На практике это значит: у вопроса «можно ли сдавать посуточно в Цюрихе» ответа нет. У вопроса «можно ли сдавать посуточно по этому адресу» ответ есть, и он в регламенте соответствующей общины.
Где найти свою зону
Три пути, от самого быстрого к самому обязывающему. GIS-браузер кантона Цюрих показывает зону по любому адресу, бесплатно и без регистрации. Сам регламент и зональный план — на сайте общины. Обязательным в конечном счёте является только ответ строительного управления: он ничего не стоит и относится к вашему конкретному объекту.
Перед покупкой этот ответ должен предшествовать подписи. Квартиру, которую в её зоне нельзя сдавать посуточно, оценивают по другому расчёту, а не со скидкой.
Частые вопросы
- Как узнать, в какой зоне находится моя квартира?
- Быстрее всего через GIS-браузер кантона Цюрих: ввести адрес, посмотреть зону, бесплатно и без регистрации. Соответствующий строительно-зональный регламент — на сайте вашей общины. Обязательным является ответ строительного управления: он тоже бесплатен и относится к вашему конкретному объекту, а не к зоне вообще.
- Действуют ли правила Цюриха и в моей общине?
- Нет. Строительно-зональный регламент — муниципальное право, и у каждой общины он свой. Правила города Цюриха ничего не говорят о Кильхберге, Тальвиле или Веттсвиле. И развитие идёт не везде в одну сторону: одни общины ограничивают, другие не предпринимают ничего.
- Может ли регламент измениться?
- Да, и это происходит регулярно. Пересмотр проходит публичное выкладывание, общинное собрание или голосование и утверждение кантоном. Тому, кто планирует объект надолго, стоит следить за текущими процедурами пересмотра в общине — они публичны и становятся известны раньше нового регламента.
Ваш вопрос остался без ответа?
Пришлите его нам — мы ответим из практики, письменно, в течение одного рабочего дня.