Содержание
Эта статья отражает состояние нашего исследования и не является юридической или налоговой консультацией. Что действует для вашего объекта, зависит от зоны, общины, регламента и договора; обязательную силу имеет только справка компетентного органа.
Кратко
- Пять пунктов проверки, которые после подписи уже не изменить.
- Сначала зона и жилая доля: после решения от 30 апреля 2026 года город больше не засчитывает коммерческую краткосрочную сдачу в минимальную жилую долю.
- При этажной собственности решает и регламент; при аренде нужно согласие по статье 262 ОР.
- В планировке важны отделяемая спальная зона, рабочее место, собственная стиральная машина и электронный замок.
1. Зона и жилая доля
После решения Федерального суда от 30 апреля 2026 года это первый пункт проверки в городе Цюрих: в зонах с обязательной жилой долей город больше не вправе засчитывать постоянно используемую в коммерческих целях краткосрочную сдачу в минимальную жилую долю.
Вопрос, следовательно, звучит не «разрешён ли Airbnb», а: в какой зоне находится объект, какая жилая доля там действует и какое использование с ней совместимо. Ответ даёт строительный и зональный регламент, в сомнительном случае — строительное управление (Bauamt).
2. Регламент сообщества этажных собственников
При этажной собственности регламент имеет свой голос. В 2019 году Федеральный суд поддержал запрет краткосрочной сдачи, введённый сообществом, — в единичном случае, но такая возможность существует.
Проверять нужно не только то, что стоит в регламенте, но и то, не обсуждается ли изменение. Сообщество, которого раздражают гости в общих помещениях, может регламент изменить — и тогда расчёт теряет силу.
3. При съёмных объектах: договор
Кто не покупает, а снимает, нуждается в согласии наймодателя по статье 262 OR. Коммерческая субаренда без согласия может служить основанием для внеочередного расторжения.
Согласие относится в договор или в дополнительное соглашение, письменно — до первого объявления, а не после первой претензии.
Ваши цифры, а не наши примеры
Калькулятор берёт число комнат, район и оснащение и показывает диапазон — с расчётом рядом, а не одну цифру, в которую нужно поверить.
Оценить доход4. Планировка и оснащение
Для краткосрочной сдачи важна не площадь, а пригодность к использованию. Отделяемая спальная зона превращает двухкомнатную квартиру в предложение для двух человек, не состоящих в родстве, — и существенно расширяет круг гостей.
Рабочее место с монитором привлекает деловых путешественников, которые бронируют более длительные пребывания и меньше давят на цену, чем гости на выходные. Балкон или вид действуют на долю бронирований сильнее, чем дополнительные квадратные метры.
- Отделяемая спальная зона вместо проходной комнаты
- Рабочее место со столом, стулом и светом — не кухонный стол
- Стиральная машина в квартире, а не в общей прачечной с графиком записи
- Электронный замок, чтобы передача ключей не требовала присутствия
5. Доступность — в том числе для уборки
Транспортная связь считается дважды: для гостей при заезде и для уборки между двумя бронированиями. Объект, который логистически трудно обслуживать при смене белья и уборке, создаёт постоянно более высокие расходы.
При квартире без лифта на четвёртом этаже каждая смена белья — ручная работа по лестницам. В объявлении этого нет, но за год разница становится измеримой.
Частые вопросы
Одно- и двухкомнатные квартиры с отделяемой спальной зоной покрывают самый широкий спрос. Решает не столько площадь, сколько пригодность планировки.
В городе чаще всего да: гости приезжают поездом или из аэропорта. В окрестностях парковочное место весит больше.
Тогда объект следует оценивать по расчёту долгосрочного найма. Мы говорим об этом до покупки, если видим это, — честный отказ обходится дешевле попытки, которая себя не оправдывает.
А для вашего объекта?
Источники
Состояние исследования: 4 марта 2026 г.. Официальные правила меняются — проверьте актуальное состояние в компетентном органе.
