Содержание
Эта статья отражает состояние нашего исследования и не является юридической или налоговой консультацией. Что действует для вашего объекта, зависит от зоны, общины, регламента и договора; обязательную силу имеет только справка компетентного органа.
Кратко
- Статья 262 абзац 1 Обязательственного права разрешает поднаём — с согласия наймодателя.
- Абзац 2 допускает отказ только по трём основаниям; нераскрытие условий — одно из них.
- Решение цюрихского суда по найму от февраля 2024 года: случайный поднаём через платформы может быть допустим в рамках согласованного жилого назначения.
- Без согласия это нарушение договора — с риском внеочередного расторжения.
Законное основание
Статья 262 абзац 1 Обязательственного права разрешает нанимателю сдавать объект в субаренду полностью или частично — с согласия наймодателя. Без такого согласия субаренда является нарушением договора.
Абзац 2 ограничивает право отказа: наймодатель вправе отказать лишь по трём основаниям. Если наниматель не раскрывает условия субаренды; если эти условия по сравнению с основным договором найма являются злоупотребительными; или если у наймодателя возникают существенные неудобства.
Это не формальность, которую можно обойти. Кто сдаёт без согласия, рискует самим договором — независимо от того, насколько аккуратно сдача организована в остальном.
Разовая сдача или коммерческая деятельность
Решение цюрихского суда по найму жилья (Mietgericht) от февраля 2024 года устанавливает, что разовая субаренда через платформы бронирования может быть допустима в рамках согласованной договором жилой цели.
Обратное тоже верно: коммерческая субаренда без согласия является нарушением договора и может служить основанием для внеочередного расторжения. Граница проходит не по определённому числу ночей, а по характеру использования.
На практике это значит: кто планомерно и постоянно сдаёт съёмный объект гостям, находится в коммерческой области — и нуждается для этого в прямо выраженном согласии.
Ваши цифры, а не наши примеры
Калькулятор берёт число комнат, район и оснащение и показывает диапазон — с расчётом рядом, а не одну цифру, в которую нужно поверить.
Оценить доходКак правильно получить согласие
Устное обещание в случае спора мало помогает. Разумно письменное соглашение, в котором наймодатель в общем виде соглашается на субаренду — с указанием условий, при которых оно действует.
- Назвать вид использования: краткосрочная сдача сменяющимся гостям, а не «субаренда» вообще.
- Раскрыть условия: плату, срок, периодичность — абзац 2 прямо называет нераскрытие основанием для отказа.
- Определить ответственных: кто отвечает за ущерб, кто доступен при жалобах на шум.
- Прояснить последствия расторжения: что происходит с уже принятыми бронированиями, если основной договор найма заканчивается.
А при этажной собственности?
Собственность — не автоматически более простая исходная позиция. В 2019 году Федеральный суд (решение 5A_436/2018 от 4 апреля 2019 года) поддержал запрет краткосрочной сдачи, введённый сообществом этажных собственников (Stockwerkeigentümergemeinschaft).
В рассмотренном деле гости в доме высокого класса интенсивно пользовались общими помещениями — крышной террасой, тренажёрным залом, сауной, бассейном. Сообщество изменило свой регламент в пользу долгосрочной сдачи; Федеральный суд признал его правоту.
Обобщать это решение нельзя: оно касалось единичного случая. Принцип остаётся: краткосрочная сдача при этажной собственности ни в общем виде не разрешена, ни в общем виде не запрещена — всё зависит от характера объекта и от регламента сообщества. Поэтому знакомство с регламентом относится к моменту до покупки.
Частые вопросы
Нет, лишь по трём основаниям, названным в статье 262 абзац 2 OR (Art. 262 Abs. 2 OR): нераскрытие условий, злоупотребительные условия или существенные неудобства для наймодателя.
Закон не называет числа. Решает то, остаётся ли использование в рамках согласованной жилой цели или приобретает коммерческий характер.
Юридически его может быть достаточно, но в случае спора его трудно доказать. Письменное соглашение — более надёжный путь.
А для вашего объекта?
Источники
Состояние исследования: 2 апреля 2026 г.. Официальные правила меняются — проверьте актуальное состояние в компетентном органе.
