Inhalt
Dieser Beitrag gibt den Stand unserer Recherche wieder und ist keine Rechts- oder Steuerauskunft. Was für Ihr Objekt gilt, hängt von Zone, Gemeinde, Reglement und Vertrag ab; verbindlich ist die Auskunft der zuständigen Stelle.
Kurz gefasst
- Fünf Prüfpunkte, die nach der Unterschrift nicht mehr zu ändern sind.
- Zone und Wohnanteil zuerst: Seit dem Urteil vom 30. April 2026 darf die Stadt kommerzielle Kurzzeitvermietung nicht mehr auf den Mindestwohnanteil anrechnen.
- Bei Stockwerkeigentum entscheidet das Reglement mit; bei Mietobjekten braucht es die Zustimmung nach Artikel 262 OR.
- Am Grundriss zählen abtrennbarer Schlafbereich, Arbeitsplatz, eigene Waschmaschine und ein elektronisches Schloss.
1. Zone und Wohnanteil
Seit dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 ist dies der erste Prüfpunkt in der Stadt Zürich: In Zonen mit Wohnanteilpflicht darf die Stadt dauerhaft kommerziell genutzte Kurzzeitvermietung nicht mehr auf den Mindestwohnanteil anrechnen.
Die Frage lautet also nicht «ist Airbnb erlaubt», sondern: In welcher Zone liegt das Objekt, welcher Wohnanteil gilt dort, und welche Nutzung ist damit vereinbar. Auskunft gibt die Bau- und Zonenordnung, im Zweifel das Bauamt.
2. Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Bei Stockwerkeigentum entscheidet das Reglement mit. Das Bundesgericht hat 2019 ein Verbot der Kurzzeitvermietung durch eine Gemeinschaft geschützt — im Einzelfall, aber die Möglichkeit besteht.
Zu prüfen ist nicht nur, was im Reglement steht, sondern auch, ob eine Änderung im Raum steht. Eine Gemeinschaft, die sich über Gäste in den Gemeinschaftsbereichen ärgert, kann das Reglement ändern — und dann ist die Kalkulation hinfällig.
3. Bei Mietobjekten: der Vertrag
Wer nicht kauft, sondern mietet, braucht die Zustimmung der Vermieterschaft nach Artikel 262 OR. Gewerbsmässige Untervermietung ohne Zustimmung kann eine ausserordentliche Kündigung begründen.
Die Zustimmung gehört schriftlich in den Vertrag oder in eine Zusatzvereinbarung — vor dem ersten Inserat, nicht nach der ersten Beanstandung.
Ihre Zahlen statt unserer Beispiele
Der Rechner nimmt Zimmerzahl, Quartier und Ausstattung und zeigt Ihnen eine Spanne — mit dem Rechenweg daneben, nicht als eine Zahl, die Sie glauben müssen.
Ertrag einschätzen4. Grundriss und Ausstattung
Für die Kurzzeitvermietung zählt nicht die Fläche, sondern die Nutzbarkeit. Ein abtrennbarer Schlafbereich macht aus einer Zweizimmerwohnung ein Angebot für zwei Personen, die nicht miteinander verwandt sind — und erweitert den Gästekreis erheblich.
Ein Arbeitsplatz mit Bildschirm spricht Geschäftsreisende an, die längere Aufenthalte buchen und weniger Preisdruck ausüben als Wochenendgäste. Balkon oder Aussicht wirken auf die Buchungsrate stärker als zusätzliche Quadratmeter.
- Abtrennbarer Schlafbereich statt Durchgangszimmer
- Arbeitsplatz mit Tisch, Stuhl und Licht — nicht der Küchentisch
- Waschmaschine im Objekt, nicht im gemeinsamen Waschraum mit Reservationsplan
- Elektronisches Schloss, damit die Schlüsselübergabe keine Anwesenheit verlangt
5. Erreichbarkeit — auch für die Reinigung
Die Anbindung zählt zweifach: für Gäste bei der Ankunft, und für die Reinigung zwischen zwei Buchungen. Ein Objekt, das mit dem Wechsel von Wäsche und Reinigung logistisch schwer zu bedienen ist, verursacht dauerhaft höhere Kosten.
Bei einer Wohnung ohne Lift im vierten Stock ist jeder Wäschewechsel Handarbeit über Treppen. Das steht in keinem Inserat, macht aber über ein Jahr einen messbaren Unterschied.
Häufige Fragen
Ein- und Zweizimmerwohnungen mit abtrennbarem Schlafbereich decken die breiteste Nachfrage. Entscheidend ist weniger die Fläche als die Nutzbarkeit des Grundrisses.
In der Stadt meistens ja: Gäste kommen mit dem Zug oder vom Flughafen. Im Umland fällt ein Parkplatz stärker ins Gewicht.
Dann ist das Objekt mit der Kalkulation einer Dauermiete zu bewerten. Wir sagen es vor dem Kauf, wenn wir es sehen — eine ehrliche Absage ist günstiger als ein Versuch, der sich nicht rechnet.
Und für Ihr Objekt?
Quellen
Stand der Recherche: 4. März 2026. Amtliche Regelungen ändern sich — prüfen Sie den aktuellen Stand bei der zuständigen Stelle.
