Question 1

Запрещён ли Airbnb в городе Цюрих?

Accepted Answer

Нет, но он ограничен. Федеральный суд (Bundesgericht) 30 апреля 2026 года отклонил жалобу на частичную ревизию городского строительного и зонального регламента (Bau- und Zonenordnung). Тем самым город больше не вправе засчитывать квартиры, постоянно используемые в коммерческих целях для краткосрочной аренды, в предписанную минимальную жилую долю (Wohnanteil). В зонах с обязательной жилой долей это фактически означает недопустимость. По данным города затронуто около 5320 временно сдаваемых единиц жилья. Прямо не затрагивается разовая сдача собственной квартиры во время отсутствия — отпуск, длительные поездки, комната рядом с собственным жильём. Решающим, таким образом, является не платформа, а то, живёт ли ещё кто-то в квартире. Для вашего адреса ответ зависит от зоны: какая жилая доля там действует, указано в строительном и зональном регламенте, в спорном случае — в строительном управлении.

Question 2

С какого момента действует новый цюрихский регламент?

Accepted Answer

В сообщении для прессы от июня 2026 года город назвал осень 2026 года предполагаемым сроком вступления в силу, если не последует протест. С обретением юридической силы вступают в действие две обязанности: застройщики должны указывать вид использования жилья в заявке на строительство (Baugesuch), а для постоянного коммерческого использования действует обязанность уведомления. Кто планирует сегодня, должен исходить не из нынешнего состояния, а из будущего. Причина экономическая: объект, который по новому регламенту больше нельзя сдавать постоянно, следует оценивать по расчёту долгосрочной аренды — а это существенно меняет цену покупки, которую можно обосновать. Кто платит сегодня цену, оправданную только краткосрочной арендой, несёт риск в одиночку. Получат ли уже существующие виды использования переходный срок, на момент нашего исследования публично не регулировалось. Актуальное состояние сообщает сам город Цюрих. Справку по вашему адресу вы должны получить там — мы оказываем операционные услуги по сдаче и не консультируем по вопросам разрешений.

Question 3

Нужна ли мне для Airbnb в Цюрихе заявка на строительство?

Accepted Answer

При изменении назначения (Nutzungsänderung) на постоянную коммерческую краткосрочную аренду — да, и по данным города даже тогда, когда строительных работ не производится. Это многих удивляет: заявка на строительство (Baugesuch) без стройки звучит противоречиво, но это следствие того, что зональный регламент привязан к виду использования, а не к строительным конструкциям. Кто переводит квартиру с долгосрочной аренды на краткосрочную, меняет использование, даже если он лишь ставит туда мебель. Для разовой сдачи собственной квартиры во время отсутствия это не действует. Где именно проходит граница между «разовым» и «постоянным», покажет применение — город до сих пор не назвал числа дней. За отдельный случай отвечает строительное управление.

Question 4

У каких общин на Цюрихском озере свои правила?

Accepted Answer

Кильхберг — случай, который нужно знать. Общинное собрание 16 июня 2026 года приняло пересмотренный строительный и зональный регламент (Bau- und Zonenordnung), запрещающий гостиничноподобную деятельность в чисто жилых зонах. В кантоне Цюрих это первый такой случай — община идёт тем самым дальше города. Утверждение кантональными органами ещё не получено; юридической силы регламент пока не имеет. Для остальных общин на озере действует правило: у каждой свой строительный и зональный регламент, и по городскому регламенту нельзя судить о них — ни в ту, ни в другую сторону. Некоторые более открыты, чем Цюрих, другие строже. Единственная надёжная справка приходит от соответствующего строительного управления. Эта проверка лежит на собственнике; мы её не берём на себя и не можем судить о допустимости.

Question 5

Можно ли сдавать съёмную квартиру через Airbnb в субаренду?

Accepted Answer

Только с согласия наймодателя. Статья 262 абзац 1 Обязательственного права (Art. 262 OR) разрешает субаренду полностью или частично, но именно с этим согласием. Абзац 2 ограничивает, когда в согласии может быть отказано: если вы не сообщаете условия субаренды, если эти условия по сравнению с основным договором найма являются злоупотребительными, или если у наймодателя возникают существенные неудобства. Другие основания не считаются. Решение Цюрихского суда по делам найма от февраля 2024 года устанавливает, что разовая субаренда через платформы бронирования в рамках согласованной цели проживания может быть допустимой. И наоборот: коммерческая субаренда без согласия является нарушением договора и может обосновать внеочередное расторжение. Граница проходит не по числу ночей, а по характеру использования.

Question 6

Сколько дней в году я могу сдавать?

Accepted Answer

Для кантона Цюрих законодательно установленного числа дней нет — в отличие от городов вроде Амстердама или Берлина, где верхний предел закреплён в законе. Для собственников это неприятнее, чем звучит: чёткое число даёт уверенность, неопределённая граница — нет. Решающим является вместо этого вопрос, остаётся ли использование в рамках согласованной цели проживания или носит коммерческий характер. Отправными точками служат: живёт ли ещё кто-то в квартире, сдаётся ли она планомерно и постоянно сменяющимся гостям, доступна ли она круглый год. Кто сдаёт собственную квартиру на три недели отпуска, находится явно на одной стороне; кто круглый год предлагает пустующее второе жильё — на другой. Между ними есть область, где оценка зависит от конкретного случая.

Question 7

Может ли сообщество этажных собственников запретить Airbnb?

Accepted Answer

Да, при определённых обстоятельствах. Федеральный суд решением BGer 5A_436/2018 от 4 апреля 2019 года защитил такой запрет. В рассмотренном случае дочь одного из собственников регулярно сдавала через Airbnb одну из двух квартир в доме высокого класса в Штансштаде на Фирвальдштетском озере; гости интенсивно пользовались террасой на крыше, тренажёрным залом, сауной и бассейном. Сообщество (Stockwerkeigentümergemeinschaft) изменило свой регламент в пользу долгосрочной сдачи, собственник подал иск, Федеральный суд встал на сторону сообщества. Обобщать это решение нельзя — оно касалось отдельного случая с развитой общей инфраструктурой. Принцип остаётся: краткосрочная аренда при этажной собственности (Stockwerkeigentum) не разрешена и не запрещена в общем виде. Всё зависит от особенностей объекта и от регламента. Поэтому знакомство с регламентом уместно до покупки, а не после.

Question 8

Что если сообщество изменит регламент впоследствии?

Accepted Answer

Это тот риск, которого нет ни в одном расчёте. Сообщество этажных собственников (Stockwerkeigentümergemeinschaft) может изменить свой регламент, и если оно это делает, ранее допустимое использование может стать недопустимым — случай, решённый Федеральным судом в 2019 году, развивался именно так. Предотвратить это можно лишь ограниченно: проверяйте до покупки не только то, что написано в регламенте, но и то, не обсуждается ли изменение. Указанием на это служит настроение в сообществе: если есть жалобы на гостей в общих помещениях, изменение регламента вероятнее, чем в доме, где никто не замечает такого использования. Протоколы последних собраний говорят об этом больше, чем сам регламент — их вы получите в управляющей компании.

Question 9

Должен ли я сообщать о гостях в органы?

Accepted Answer

Да, и в кантоне Цюрих это делается через отдельный портал. Размещающие должны зарегистрироваться на hotelkontrolle.zh.ch и подавать там каждое уведомление о гостях электронно. Городская полиция Цюриха составила по этому поводу памятку, которая прямо разъясняет: тот, кто использует онлайн-платформу для сдачи частных квартир и сдаёт коммерчески за плату, тоже обязан подавать уведомления. Деталь, которую часто понимают неверно: обязанность касается не только иностранных гостей. Цюрихская система охватывает всех гостей с ночёвкой. Регистрация должна состояться до первого бронирования, а не после первой проверки — неисполненное уведомление это не формальность, а возможное уголовно наказуемое деяние. Обязанность уведомления лежит на хозяине и не передаётся. Мы её не берём на себя — в том числе для объектов под нашим управлением.

Question 10

Что произойдёт, если я сдаю без разрешения?

Accepted Answer

Четыре разных последствия, в зависимости от того, какая норма затронута: запрет использования от строительного управления, внеочередное расторжение договора наймодателем, уголовная норма за неподанную регистрацию гостей и доначисление налога. Они идут по разным линиям. При нарушении зонального регламента грозит распоряжение о восстановлении: орган может запретить использование, что затрагивает текущие бронирования и расчёт. При отсутствии согласия наймодателя возможно внеочередное расторжение; право найма прямо предусматривает его при коммерческой субаренде без согласия. При неисполненном уведомлении о гостях может применяться уголовная норма. А при незадекларированных доходах в игру вступает налоговое право. Ни одно из этих последствий не наступает автоматически, и обычно всё начинается с указания, а не с распоряжения. Но наступают они не одновременно — то есть можно какое-то время сдавать незамеченным, а потом быть настигнутым с нескольких сторон сразу.

Question 11

Действует ли цюрихский регламент и для Business-Apartments?

Accepted Answer

Да, и они были одной из главных причин ревизии. Городской регламент охватывает постоянно используемые в коммерческих целях квартиры независимо от того, через какой канал они сдаются — Business-Apartment, сдаваемое через собственный сайт или напрямую фирмам, попадает под него так же, как квартира на Airbnb. Освещение решения Федерального суда в прессе прямо описывало это так, и цифра около 5320 затронутых единиц включает обе формы. Для собственников отсюда следует нечто практическое: выход в виде сдачи фирмам вместо Airbnb зонально-правовую проблему не решает. Значение имеет использование — квартира без жильцов, которая на срок сдаётся сменяющимся лицам. Даже меблированная квартира, которая с трёхмесячным ритмом уходит экспатам, может попасть под это, хотя она не касается ни одной платформы бронирования. Кто планирует такое использование, должен проверить зону, а не менять канал сбыта. Справку по этому даёт строительное управление, бесплатно.

Question 12

Могу ли я подать заявку на разрешение, если зона его не допускает?

Accepted Answer

Путь ведёт через заявку на строительство (Baugesuch) для изменения назначения — но заявка не есть согласие. В зонах с обязательной жилой долей (Wohnanteil) регламент противоречит постоянному коммерческому использованию; заявка там, предположительно, была бы отклонена. Напротив, она имеет смысл в зонах без обязательной жилой доли или с малой, а также в смешанных зонах. Что мы советуем собственникам: выясните зону, прежде чем тратить деньги на заявку и её сопровождение. Справка строительного управления о зоне бесплатна, отклонённая заявка — нет. И рассчитывайте на время: заявка на строительство — это не дело нескольких дней. Если вы хотите поставить покупку в зависимость от этого, это должно войти в договор купли-продажи — как условие, а не как надежда.

Question 13

Меняется ли что-то, если я сам живу в квартире?

Accepted Answer

Существенно — это важнейшее разграничение цюрихского регламента, и оно проходит через несколько правовых областей. Регламент направлен против квартир, в которых никто не живёт и которые круглый год сдаются сменяющимся гостям. Кто сам живёт в квартире и сдаёт её во время отсутствия или предлагает комнату рядом, по данным города прямо не затрагивается. Та же схема в праве найма: разовая субаренда в рамках согласованной цели проживания скорее допустима, чем коммерческая, и решение Цюрихского суда по делам найма от февраля 2024 года это подтвердило. В налогах это тоже проявляется — кто временно сдаёт собственное жильё, вправе уменьшить условную арендную стоимость (Eigenmietwert) на время сдачи, что при пустующем втором жилье не рассматривается. И в страховании: страхование домашнего имущества регулярно исключает коммерческое использование, разовую субаренду — как правило нет. Самостоятельное проживание тем самым не второстепенный пункт, а признак, за который одновременно цепляются четыре правовые области.

Question 14

Есть ли разница между всей квартирой и отдельной комнатой?

Accepted Answer

Да, и она последовательно в пользу комнаты. Город Цюрих прямо называет сдачу комнаты рядом с собственным жильём как не затронутую зональным регламентом. В праве найма частичная субаренда ближе к согласованной цели проживания, чем полная — Art. 262 OR упоминает обе формы, но оценка при комнате регулярно мягче. В налогах действует особенность: при частичной сдаче собственного объекта условную арендную стоимость (Eigenmietwert) следует скорректировать для сдаваемых помещений и времени сдачи, что предполагает разделение по площади и времени, а значит аккуратный учёт. Экономически, однако, комната — значительно более слабый вариант: более низкие цены за ночь, постоянный контакт с гостями в собственной квартире, общая кухня и ванная — и уборка, которую почти нельзя передать на сторону, потому что уборщица не придёт в обжитую квартиру. Кто строит расчёт только юридически, это упускает.

Question 15

Как мы обращаемся с правовой ситуацией?

Accepted Answer

Мы её не проверяем — и говорим это прямо, потому что граница важна. Разрешения, зональные вопросы, регламенты и договоры найма лежат на собственнике. Причина не в удобстве: обязательной является только справка общины. Если мы скажем «это возможно», а орган позже запретит, ваша квартира будет пустовать, и наша справка вам не поможет. Что мы делаем: говорим вам, где нужно спросить. Зону вы узнаете в строительном управлении, бесплатно. При этажной собственности (Stockwerkeigentum) читайте регламент и протоколы последних собраний — планируемое изменение появляется там раньше, чем в регламенте. При найме вам нужно письменное согласие наймодателя. Эти справки стоит сохранять письменно; устное обещание через два года никому не поможет. Мы начинаем сдачу, когда вы подтвердили нам, что она допустима.

Разрешён ли Airbnb в Цюрихе? Разрешения, зоны и регламенты