Question 1

Какой размер квартиры подходит лучше всего?

Accepted Answer

Одно- и двухкомнатные квартиры с отделяемой спальной зоной попадают в самый частый спрос в Цюрихе — и часто оказываются выгоднее больших квартир. Причина в расходах на уборку: студия стоит от 80 до 130 франков за смену, трёхкомнатная квартира — от 160 до 250. Цены за ночь растут с размером, но не в том же соотношении, потому что число платящих гостей ограничено. Решает не площадь, а планировка: отделяемая спальная зона превращает двухкомнатную квартиру в предложение для двух человек, не связанных родством — например для двух деловых путешественников одной фирмы. Это существенно расширяет круг гостей. Проходная комната этого не даёт, даже при той же площади.

Question 2

Нужно ли мне парковочное место?

Accepted Answer

В городе Цюрихе чаще всего нет, на Цюрихском озере и в окрестностях — да. Городские гости приезжают поездом или из аэропорта; парковочное место там почти не повышает цену за ночь, тогда как в Ветсвиле или Тальвиле оно может решать судьбу бронирования. Промежуточный вариант, который часто упускают: если собственного места нет, но рядом возможна общественная парковка, это должно быть в объявлении — с указанием стоимости. Гости, приезжающие на машине, фильтруют по этому признаку, а отсутствие сведений читается как «парковки нет». И наоборот, для города действует: хорошее транспортное сообщение — более сильный аргумент. Две минуты на трамвае до главного вокзала весят больше, чем парковка, которая никому не нужна.

Question 3

Какое оснащение ожидают гости?

Accepted Answer

Есть базовое оснащение, отсутствие которого ведёт к плохим отзывам, и дополнения, которые поднимают цену. К базовому относятся: надёжный Wi-Fi с достаточной скоростью, работающая кухня с посудой на максимальное число гостей, постельное бельё и полотенца в двойном комплекте, шторы или жалюзи, которые действительно затемняют помещение, и достаточное число розеток там, где они нужны — у кровати и на рабочем месте. Что поднимает цену: стиральная машина в квартире, настоящее рабочее место со столом и светом, балкон. Что даёт мало: дорогая дизайнерская мебель. Гости оценивают чистоту, оснащение и расположение, а не происхождение дивана. Частая ошибка — одинарный комплект текстиля: при смене один набор должен лежать готовым, пока другой в стирке.

Question 4

Стоит ли электронный замок?

Accepted Answer

Это покупка с наибольшим облегчением, и мы рекомендуем её почти всегда. Причина: она отвязывает передачу ключей от чьего-либо присутствия. Без электронного замка при каждом заезде кто-то должен быть на месте — при гостях, прибывающих поздним вечером из другого часового пояса, это как раз тот пункт, на котором самостоятельное управление практически ломается. С кодом доступа, меняющимся с каждым бронированием, это полностью снимается. Два пункта по исполнению: при этажной собственности замена цилиндра замка может потребовать согласия сообщества, потому что затрагивается система запирания дома. И замок на батарейках требует контроля заряда — севший замок в полночь хуже, чем отсутствие электронного замка. Мы проверяем и то и другое, прежде чем что-то предлагать.

Question 5

Насколько важны профессиональные фотографии?

Accepted Answer

Это единственная статья оснащения, на которой мы советуем тратить — потому что решение гостя принимается в списке результатов, а не на странице объявления. Гость сначала видит картинку и цену; всё остальное приходит потом или никогда. Что делает снимки хорошими: дневной свет вместо потолочной лампы, убранные поверхности, широкий угол без искажений и первый кадр, показывающий главное помещение во всю глубину. Что вредит: съёмка на телефон при искусственном свете, наклонённый горизонт, личные вещи в кадре. Мы делаем снимки сами и заменяем их, когда квартира меняется — объявление с фотографиями трёхлетней давности ведёт к разочарованию при заезде, а это отражается в отзыве.

Question 6

Нужно ли обставлять квартиру, если она пустая?

Accepted Answer

Да, без мебели краткосрочная сдача невозможна — но сумму можно регулировать, а часть взять из имеющегося. Обязательно нужны: кровати с нормальными матрасами, текстиль в двойном комплекте, работающая кухня с посудой, стол и стулья, затемнение. Что даёт эффект без больших затрат: хороший свет, розетки в нужных местах, рабочее место со столом и стулом. Мы составим список, прежде чем вы что-то купите, и скажем также, от чего отговариваем: мягкие уголки, сужающие помещение, чувствительные поверхности, ковры в проходных зонах. При меблированной сдаче износ во многих кантонах, кроме того, вычитается из налогов как фиксированная ставка — это относится к калькуляции.

Question 7

Какое расположение работает в Цюрихе лучше всего?

Accepted Answer

Нет одного лучшего расположения — есть разные, которые обращаются к разным гостям, и это для ценообразования важнее любого рейтинга. Старый город и Зефельд живут достопримечательностями и расположением; гости остаются дольше и платят больше, если квартира соответствует тому, что обещает адрес. Эрликон зависит от событий: выставки, Hallenstadion, вузы. Там загрузка при крупных мероприятиях высокая, а между ними спокойнее, что требует взгляда в календарь событий. Цюрих Вест привлекает более молодую, активную вечером публику — хорошая загрузка по выходным, но домовые правила играют большую роль при отборе гостей. На Цюрихском озере преобладает более длительное проживание: экспаты между квартирами, проектные командировки. Расположение определяет, таким образом, не только цену, но и всё ведение объекта.

Question 8

Подходит ли квартира без лифта?

Accepted Answer

Подходит, да, но она постоянно стоит дороже — и эта статья не значится ни в одном объявлении. Причина в уборке: каждая смена белья на четвёртом этаже без лифта — это ручная работа по лестнице, и уборочные фирмы это учитывают, когда считают по трудозатратам. За год при двенадцати сменах в месяц это даёт измеримую разницу. Со стороны гостей добавляется: семьи с коляской и гости старшего возраста фильтруют по лифту, что сужает круг гостей. А тот, кто приезжает с большим багажом — деловые путешественники на многонедельной командировке — оценивает подъём хуже, чем гость на выходные. Исключающим критерием это не является, но относится к калькуляции, а в объявлении должен быть указан этаж вместе с указанием на отсутствие лифта.

Question 9

А что с шумом и соседями?

Accepted Answer

Это самая частая причина, по которой сотрудничество заканчивается — не цифры. Соседи, которых раздражают сменяющиеся гости, обращаются в управляющую компанию, а при этажной собственности из этого может возникнуть изменение регламента, запрещающее такое использование. Федеральный суд в 2019 году защитил такой запрет; в рассмотренном случае речь шла об интенсивном использовании гостями общих помещений. Что помогает практически: ясные домовые правила в объявлении с часами тишины, запрет вечеринок, максимальное число гостей и минимальный срок проживания, делающий вечеринки на выходные непривлекательными. Что тоже помогает и делается редко: заранее сообщить соседям. Кто знает, что приезжают гости, и к кому можно обратиться, реже жалуется управляющей компании.

Question 10

Подходят ли квартиры в старом фонде?

Accepted Answer

Гостям они нравятся, а в ведении они требовательнее. За них говорят: высокие помещения, лепнина, паркет — признаки, которые фотографируются и заметны в списке результатов. Против них говорит практическое: звукоизоляция между квартирами в старом фонде регулярно слабее, что при сменяющихся гостях ведёт к жалобам. Окна часто с одинарным стеклом, что зимой означает расходы на отопление, а летом — уличный шум. Сантехника старше и чаще выходит из строя. И домовые правила в старом фонде нередко строже, потому что дома заселены дольше. Исключать квартиру в старом фонде мы бы не стали — но звукоизоляцию и окна проверяем до согласия, потому что и то и другое трудно и дорого изменить впоследствии.

Question 11

Сколько гостей мне следует допускать?

Accepted Answer

Столько, сколько могут нормально спать — а не столько, сколько теоретически вмещается. Соблазн указать раскладной диван как дополнительное спальное место велик, потому что цена за ночь растёт с числом гостей. Цена за это — худшие отзывы: кто ночует на диване в гостиной, оценивает проживание иначе, чем тот, кто спит в спальне. А отзывы действуют дольше, чем разовая надбавка. Два практических пункта: максимальное число в объявлении должно соответствовать действительности, потому что перенаселённость — самый частый повод для жалоб соседей. И оснащение должно соответствовать этому числу — посуда, полотенца и места за столом на полную загрузку, а не на половину. Если этого нет, возникают именно те отзывы, которые давят на цену.

Question 12

Что делать с личными вещами?

Accepted Answer

Убрать, и полностью. Это касается не только ценностей, но всего личного: фотографий, документов, одежды, лекарств, почты. Две причины, вторую из которых часто упускают. Первая — безопасность: то, что доступно, может исчезнуть, а вопрос страхования при краже во время сдачи не в каждом случае решён — страховки домашнего имущества регулярно исключают коммерческое использование. Вторая — воздействие: гости в квартире с чужими семейными фотографиями ведут себя иначе, чем в нейтрально обставленной. Они чувствуют себя пришельцами, и это отражается в отзыве. Практически себя оправдал запирающийся шкаф или отсек в подвале для того, что должно остаться. Всё остальное следует убрать из квартиры.

Какая квартира подходит для Airbnb в Цюрихе?