Question 1

Должен ли я платить налог с доходов от Airbnb?

Accepted Answer

Да, без порога малозначительности. Доходы от краткосрочной аренды являются налогооблагаемым доходом и декларируются как поступления от меблированных квартир — со всеми фактически полученными арендными поступлениями, включая перевыставленные сборы за уборку. Не существует суммы, ниже которой декларация не требуется; даже три сданные в отпуск недели относятся к налоговой декларации. Вычитаются проценты по долгам, расходы на содержание и во многих кантонах фиксированная сумма на износ мебели. При меблированной сдаче этот пункт весит больше, чем при долгосрочной аренде: текстиль, посуда и мелкая техника при сменяющемся использовании изнашиваются быстрее. Две особенности. Кто временно сдаёт собственное жильё, вправе уменьшить условную арендную стоимость (Eigenmietwert) на время сдачи — это требует подтверждения дней занятости. И если объект находится не в кантоне проживания, может потребоваться межкантональное распределение налогов: кантон и община по месту объекта тогда участвуют в налогообложении.

Question 2

Есть ли в Цюрихе туристический сбор для Airbnb?

Accepted Answer

Законодательно установленного нет — и это тот пункт, в котором многие руководства ошибаются. В отличие от большинства швейцарских кантонов, кантон Цюрих не знает сбора за размещение в законе. То, что гости платят при бронировании через Airbnb как «City Tax», составляет 3.50 франка с человека за ночь, и это основано на договорённости между Airbnb и кантоном, а не на обязанности платить сбор. Отсюда следует последствие, которое редко называют: кто сдаёт через канал без такой договорённости — например через собственный сайт или напрямую — не должен взимать эту сумму. Это не требование кантона к хозяину. Туристический сбор следует отличать от обязанности регистрировать гостей: она не сбор, а установленная законом обязанность, и она существует независимо от канала бронирования.

Question 3

С какого момента я становлюсь плательщиком НДС?

Accepted Answer

Существуют две границы, и их часто путают. Первая на уровне 40 000 франков: с этого годового брутто-дохода от аренды, включая коммунальные, сдача жилья для отдыха считается для НДС отдельным предприятием. Вторая на уровне 100 000 франков мирового годового оборота — с этого момента возникает обязательная регистрация по НДС. Для услуг размещения в 2026 году действует особая ставка 3,8 процента вместо обычной 8,1 процента. Она применяется к размещению, включая возможный завтрак, даже если тот выставляется отдельным счётом. Важно для планирования: особая ставка действует до конца 2027 года и с 1 января 2028 года повышается до 4,2 процента. Кто считает на несколько лет вперёд, должен это учитывать.

Question 4

Какова ставка НДС для размещения?

Accepted Answer

3,8 процента в 2026 году — особая ставка для услуг размещения. В 2024 году она была повышена с 3,7 до 3,8 процента и находится тем самым значительно ниже обычной ставки 8,1 процента и выше сниженной 2,6 процента. Особая ставка охватывает размещение вместе с возможным завтраком; другие услуги, например отдельно продаваемое парковочное место, могут подлежать иному обращению. Две величины, относящиеся к многолетнему планированию: особая ставка действует до конца 2027 года, и Федеральный совет в апреле 2026 года принял послание о её продлении. С 1 января 2028 года она должна вырасти до 4,2 процента. Кто строит расчёт на пять лет, не должен исходить из постоянной ставки.

Question 5

Что происходит с условной арендной стоимостью при временной сдаче?

Accepted Answer

Вы вправе уменьшить её на время сдачи — и это то место, где аккуратный учёт непосредственно стоит денег. Кто сдаёт собственное жильё по дням или неделям, платит налог с условной арендной стоимости (Eigenmietwert) только за то время, когда помещения были доступны для собственного пользования. Без подтверждения дней занятости основание для уменьшения отсутствует; налоговая администрация тогда применит полную условную арендную стоимость. Практически это значит: ведите список сданных дней с подтверждениями бронирований. При частичной сдаче — например одной комнаты рядом с собственным жильём — условную арендную стоимость следует скорректировать для сданных помещений и времени сдачи, что предполагает разделение по площади и времени. Данные о занятости мы предоставляем в форме, которую может использовать ваш налоговый консультант.

Question 6

Какие расходы я могу вычесть из налогов?

Accepted Answer

Проценты по долгам, расходы на содержание и во многих кантонах фиксированную сумму на износ мебели. При краткосрочной аренде последний пункт весомее, чем при долгосрочной: постельное бельё, полотенца, посуда и мелкая техника при сменяющемся использовании изнашиваются значительно быстрее, и кто заявляет их по отдельности как содержание, ведёт более длинный список, чем при долгосрочном найме. Вычитаемыми также могут быть расходы на уборку, сборы платформ, вознаграждение за управление и страховые взносы за сдаваемый объект. Не вычитаются вложения, повышающие стоимость: они относятся к капитальным затратам и учитываются только при последующей продаже через налог на прирост стоимости недвижимости. Разграничение между поддерживающим содержанием и повышающим стоимость вложением — тот пункт, где вопрос налоговому консультанту себя оправдывает: новое покрытие пола вместо равноценного старого это содержание, впервые установленный кондиционер нет. У кого и то и другое в одном счёте, тому стоит попросить указать позиции раздельно.

Question 7

Сколько стоит регистрация гостей и кто её делает?

Accepted Answer

Она проходит через портал hotelkontrolle.zh.ch. Размещающие регистрируются там заранее и затем подают каждое уведомление о гостях электронно. Городская полиция Цюриха составила памятку, которая прямо устанавливает: тот, кто использует онлайн-платформу для сдачи частных квартир и сдаёт коммерчески за плату, тоже обязан подавать уведомления. Два пункта, которые часто понимают неверно. Первое: обязанность касается не только иностранных гостей — цюрихская система охватывает всех гостей с ночёвкой. Второе: регистрация должна состояться до первого бронирования. Неисполненное уведомление это не формальность; оно может быть уголовно наказуемым. Эта обязанность лежит на размещающем и не передаётся — мы её не берём на себя.

Question 8

Сообщаются ли доходы от Airbnb автоматически в налоговый орган?

Accepted Answer

Не рассчитывайте на то, что это не так. Международный обмен данными платформ с налоговыми органами за последние годы существенно расширился, и предположение, что доходы от краткосрочной аренды останутся незамеченными, устарело. Независимо от этого существует ваша обязанность декларирования: она не зависит от того, узнает ли орган о доходах и без вас. Что имеет практическое значение: полная декларация с надлежащими подтверждениями является и основанием для вычета расходов — кто ничего не декларирует, ничего и не спишет. При нескольких объектах или доходах в нескольких кантонах дело становится достаточно сложным, чтобы налоговая консультация оказалась дешевле доначисления. Документы для этого мы предоставляем ежемесячно, а не только в январе.

Question 9

Что такое налог на переход собственности при покупке?

Accepted Answer

В кантоне Цюрих он не взимается — это отличает его от большинства других кантонов. Цюрих отменил налог на переход собственности; при приобретении объекта вместо него возникают нотариальные и регистрационные сборы, которые значительно ниже. Что, напротив, возникает: налог на прирост стоимости недвижимости при продаже, и притом с прибыли. В кантоне Цюрих он градуирован по сроку владения — чем дольше вы держите, тем ниже ставка. Для расчёта краткосрочной аренды это второстепенный пункт, но весомый: кто покупает квартиру, чтобы через два года снова продать, платит значительно более высокую ставку, чем при более длительном владении. Для вашего случая обязательную справку дают нотариат и налоговое управление общины.

Question 10

Нужна ли мне бухгалтерия для краткосрочной аренды?

Accepted Answer

Формальная бухгалтерия — только если вы выступаете как предприятие; для частной сдачи достаточно аккуратного учёта. Что он должен содержать, следует из того, что вы с ним делаете: доходы по каждому бронированию, дни занятости для условной арендной стоимости (Eigenmietwert), расходы на уборку и стирку за смену, сборы платформ, вознаграждение за управление, расходные материалы, ремонт с подтверждениями. С таким учётом можно заполнить налоговую декларацию и, что в повседневности важнее, проверить собственный расчёт. Две границы меняют требования. С 40 000 франков годового брутто-дохода сдача жилья для отдыха считается для НДС отдельным предприятием. С 100 000 франков оборота возникает обязанность по НДС, а с ней счёта с указанной ставкой и квартальная отчётность. С этого размера бухгалтерское решение дешевле, чем последующая доработка. Данные мы предоставляем ежемесячно в форме, пригодной для дальнейшей обработки — не в PDF, который кому-то придётся перепечатывать.

Question 11

Как краткосрочная аренда влияет на ипотеку?

Accepted Answer

Вам следует сообщить об этом банку, прежде чем начать — и притом письменно, чтобы это было подтверждено. Ипотечные договоры регулярно содержат положения об использовании объекта, и переход от собственного пользования или долгосрочной аренды к коммерческой краткосрочной может быть изменением назначения (Nutzungsänderung) в смысле договора. Последствия варьируются от простого принятия к сведению до корректировки условий: банки иногда оценивают риск коммерчески используемого объекта иначе, чем риск жилья для себя, а при расчёте посильности колеблющиеся арендные поступления могут учитываться иначе, чем фиксированная арендная плата. Что говорит против умалчивания: незаявленное изменение назначения может быть нарушением договора, и это обычно становится значимым именно тогда, когда и без того что-то идёт не так — при ущербе, рефинансировании или продаже. Звонок вашему менеджеру ничего не стоит и за десять минут выясняет, нужно ли письменное заявление.

Question 12

Что действует налогово, если я живу за границей?

Accepted Answer

Объект облагается там, где находится — это принцип международного налогового права и швейцарских соглашений об избежании двойного налогообложения. Доходы от квартиры в Цюрихе, таким образом, подлежат налогообложению в Швейцарии, независимо от вашего места жительства. Практически это означает ограниченную налоговую обязанность в кантоне Цюрих: вы декларируете объект и доходы здесь, а страна вашего проживания в зависимости от соглашения освобождает их или зачитывает. Что нужно выяснить дополнительно: обязанность получения разрешения на приобретение недвижимости лицами за рубежом — Lex Koller может ограничить или исключить покупку квартиры для краткосрочной аренды. Этот вопрос относится к периоду до договора купли-продажи и к специалисту, а не на сайт.

Как облагаются доходы от Airbnb в Цюрихе?