Stockwerkeigentum und Kurzzeitvermietung: was Ihnen gehört und worüber die Gemeinschaft entscheidet
Die Wohnung gehört Ihnen, das Treppenhaus allen. An dieser Trennung entscheidet sich, ob Sie kurzzeitig vermieten dürfen — und wer darüber bestimmt.
Was ist Stockwerkeigentum?
Stockwerkeigentum ist nach Artikel 712a ZGB ein Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft, verbunden mit dem Sonderrecht, bestimmte Räume allein zu nutzen und auszubauen. Der Anteil wird als Wertquote in Tausendsteln ausgedrückt. Treppenhaus, Dach, Fassade und Umgebung bleiben gemeinschaftlich; wie sie genutzt werden, regelt die Gemeinschaft durch Reglement und Beschluss.
Sonderrecht und gemeinschaftliche Teile
Stockwerkeigentum ist kein Eigentum an einer Wohnung, auch wenn es sich so anfühlt. Rechtlich gehört Ihnen ein Bruchteil der ganzen Liegenschaft — die Wertquote —, und dazu kommt das Sonderrecht, bestimmte Räume allein zu nutzen. Diese Konstruktion erklärt fast jeden Streit, der in einer Gemeinschaft entsteht.
Was unter Ihr Sonderrecht fällt, bestimmen Sie: Bodenbelag, Küche, Möblierung, Anstrich innen. Was gemeinschaftlich ist, bestimmt die Gemeinschaft — und dazu gehört mehr, als die meisten annehmen.
- Sonderrecht: die Räume Ihrer Wohnung, deren innerer Ausbau und alles, was sich ohne Eingriff in die Substanz ändern lässt
- Gemeinschaftlich zwingend: Boden, Fundament, tragende Bauteile, Dach, Fassade und alles, was der Gestalt des Hauses dient
- Gemeinschaftlich in der Regel: Treppenhaus, Lift, Waschküche, Veloraum, Aussenanlagen
- Strittig und im Reglement zu klären: Balkon, Sitzplatz und Dachterrasse — meist Sonderrecht an der Nutzung, gemeinschaftlich an der Substanz
Warum die Kurzzeitvermietung daran hängt
Ihre Wohnung dürfen Sie vermieten — das ist Sonderrecht, und das nimmt Ihnen niemand. Ihre Gäste benutzen aber das Treppenhaus, den Lift, die Waschküche und die Aussenanlagen, und das ist gemeinschaftlich. Genau dort setzt die Zuständigkeit der Gemeinschaft an.
Deshalb ist die entscheidende Frage nicht, ob Sie vermieten dürfen, sondern in welchem Mass die gemeinschaftlichen Teile dadurch anders genutzt werden. Eine Liegenschaft ohne Gemeinschaftsanlagen verträgt mehr als eine mit Dachterrasse, Sauna und Schwimmbad — das Bundesgericht hat 2019 in einem solchen Fall ein Verbot geschützt.
Zwei Dinge stehen vor jeder weiteren Überlegung: das Reglement und die Protokolle der letzten Versammlungen. Das Reglement sagt, was heute gilt; die Protokolle sagen, was bald gelten könnte.
Häufige Fragen
- Darf ich meine Eigentumswohnung über Airbnb vermieten?
- Grundsätzlich ja — die Vermietung fällt unter Ihr Sonderrecht. Die Grenze liegt bei den gemeinschaftlichen Teilen: Wenn Gäste Treppenhaus, Lift oder Gemeinschaftsanlagen deutlich anders nutzen als Dauerbewohner, kann die Gemeinschaft die Nutzungsart regeln. Massgebend ist zuerst das Reglement, danach ein Beschluss der Versammlung.
- Was ist die Wertquote und wofür zählt sie?
- Die Wertquote ist Ihr Anteil an der Liegenschaft, in Tausendsteln des Ganzen. Sie bestimmt Ihren Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten und Ihr Gewicht bei Abstimmungen. Bei wichtigeren Beschlüssen zählen Köpfe und Wertquoten zugleich — wenige grosse Quoten können deshalb den Ausschlag geben.
- Wo steht, was in meiner Liegenschaft erlaubt ist?
- Im Begründungsakt und im Reglement, beides bei der Verwaltung erhältlich und im Grundbuch angemerkt. Dazu die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen: Eine geplante Einschränkung taucht dort auf, bevor sie im Reglement steht. Vor einem Kauf ist der Blick in die Protokolle wichtiger als der ins Reglement.
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