Поэтажная собственность и краткосрочная аренда: что принадлежит вам, а что решает сообщество
Квартира ваша, лестничная клетка — общая. Именно на этой границе решается, можно ли сдавать посуточно и кто это определяет.
Что такое поэтажная собственность в Швейцарии?
Поэтажная собственность по статье 712a Гражданского кодекса Швейцарии — это доля в общей собственности на здание, соединённая с особым правом единолично пользоваться определёнными помещениями и обустраивать их. Доля выражается в тысячных как стоимостная квота. Лестница, крыша, фасад и territория остаются общими; порядок их использования сообщество определяет регламентом и решениями собрания.
Особое право и общие части
Поэтажная собственность — это не собственность на квартиру, хотя ощущается именно так. Юридически вам принадлежит доля всего здания — стоимостная квота — и вдобавок особое право единолично пользоваться определёнными помещениями. Эта конструкция объясняет почти любой спор внутри сообщества.
Что относится к вашему особому праву, определяете вы: покрытие пола, кухня, обстановка, внутренняя окраска. Что является общим, определяет сообщество — и сюда входит больше, чем предполагает большинство.
- Особое право: помещения вашей квартиры, их внутренняя отделка и всё, что можно изменить без вмешательства в конструкцию
- Обязательно общее: основание, фундамент, несущие конструкции, крыша, фасад и всё, что определяет облик здания
- Как правило общее: лестница, лифт, прачечная, велосипедная, придомовая территория
- Спорное и подлежащее урегулированию в регламенте: балкон, терраса и кровельная терраса — обычно особое право на пользование, общая — на конструкцию
Почему краткосрочная аренда зависит именно от этого
Сдавать свою квартиру вы вправе — это ваше особое право, и его никто не отнимет. Но ваши гости пользуются лестницей, лифтом, прачечной и придомовой территорией, а это общее. Именно здесь начинается компетенция сообщества.
Поэтому решающий вопрос не в том, вправе ли вы сдавать, а в том, насколько иначе из-за этого используются общие части. Здание без общих объектов выдерживает больше, чем дом с кровельной террасой, сауной и бассейном — в 2019 году Федеральный суд поддержал запрет именно в таком случае.
Два документа предшествуют любым дальнейшим рассуждениям: регламент и протоколы последних собраний. Регламент говорит, что действует сегодня; протоколы — что может начать действовать вскоре.
Частые вопросы
- Можно ли сдавать собственную квартиру через Airbnb?
- В принципе да — сдача относится к вашему особому праву. Граница проходит по общим частям: если гости пользуются лестницей, лифтом или общими объектами заметно иначе, чем постоянные жильцы, сообщество вправе урегулировать вид использования. Определяющим является сначала регламент, затем решение собрания.
- Что такое стоимостная квота и на что она влияет?
- Стоимостная квота — это ваша доля в здании, в тысячных от целого. Она определяет вашу долю в общих расходах и ваш вес при голосовании. При более важных решениях учитываются одновременно и число собственников, и квоты — поэтому несколько крупных квот могут решить исход.
- Где написано, что разрешено в моём доме?
- В учредительном акте и в регламенте; оба можно получить у управляющей компании, оба отмечены в поземельной книге. Плюс протоколы последних трёх–пяти собраний собственников: планируемое ограничение появляется там раньше, чем попадает в регламент. Перед покупкой протоколы важнее регламента.
Ваш вопрос остался без ответа?
Пришлите его нам — мы ответим из практики, письменно, в течение одного рабочего дня.