Kurzzeitvermietung in Zürich: wo der Begriff anfängt und wo er rechtlich aufhört
Der Oberbegriff für alles, was kürzer ist als ein Mietvertrag — mit einer Grenze im Gesetz, die bei drei Monaten verläuft.
Was ist Kurzzeitvermietung?
Kurzzeitvermietung ist die entgeltliche Überlassung einer möblierten Wohnung für Tage bis wenige Wochen, üblicherweise über Airbnb oder Booking.com. In Zürich liegt die durchschnittliche Aufenthaltsdauer bei rund drei Nächten. Bis zu drei Monaten gilt sie nach Art. 253a Abs. 2 OR nicht als Miete von Wohnräumen; ob sie am jeweiligen Ort zulässig ist, entscheidet das Zonenrecht der Gemeinde.
Was unter den Begriff fällt und was nicht
Kurzzeitvermietung ist ein Oberbegriff, kein Rechtsbegriff. Er umfasst Ferienvermietung, Geschäftsreiseunterkünfte und Serviced Apartments — alles, was tage- oder wochenweise vermietet wird. Was er nicht umfasst, ist die befristete Vermietung an eine einzelne Partei über Monate: Das ist ein Mietverhältnis mit Enddatum und folgt anderen Regeln.
Für die Praxis zählt die Unterscheidung mehr als für die Sprache. Ab dem ersten Tag über drei Monaten gilt das volle Mietrecht für Wohnräume, mit Kündigungsschutz und Erstreckungsmöglichkeit. Darunter gilt es nicht.
| Kurzzeitvermietung | Befristete Miete | Dauermiete | |
|---|---|---|---|
| Übliche Dauer | Tage bis Wochen | 3 bis 12 Monate | unbefristet |
| Möbliert | immer | meist | meist nicht |
| Mietrecht für Wohnräume | bis 3 Monate nicht | ja | ja |
| Wer regelt die Zulässigkeit | Zonenrecht der Gemeinde | niemand, es bleibt Wohnnutzung | niemand |
| Preis anpassbar | täglich | bei Neuabschluss | an Referenzzinssatz gebunden |
| Betreibt alphakey das? | ja | nein | nein |
Was in Zürich besonders ist
Zwei Dinge unterscheiden Zürich von den meisten Schweizer Märkten. Erstens ist die Nachfrage ungewöhnlich gleichmässig: Zwischen dem stärksten Monat Juli mit 56 Prozent Auslastung und dem schwächsten Januar mit 38 liegen keine 20 Punkte — in einer reinen Ferienregion sind es leicht 50.
Zweitens ist die Zulässigkeit seit dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 im Umbruch. Massgeblich ist in der Stadt, ob in der Wohnung noch jemand wohnt. Eine Wohnung, die dauerhaft ausschliesslich kurzzeitvermietet wird, wird anders beurteilt als eine, die der Eigentümer selbst bewohnt und zeitweise vermietet.
Was daraus folgt: Die Ertragsfrage ist die zweite, nicht die erste. Zuerst kommt die Auskunft der Bauverwaltung Ihrer Gemeinde.
Was Kurzzeitvermietung tatsächlich verlangt
Der Aufwand wird regelmässig unterschätzt, und zwar nicht bei den Stunden, sondern bei ihrer Verteilung. Eine Wohnung mit rund 3 Nächten durchschnittlicher Aufenthaltsdauer hat etwa 78 Anreisen im Jahr — jede mit Kommunikation, Übergabe, Reinigung und Wäsche, und keine davon zu einer Zeit, die man sich aussucht.
- Vollständige Möblierung, Textilien in dreifacher Ausführung, verlässliches WLAN
- Erreichbarkeit für Gäste, auch abends und am Wochenende
- Reinigung zwischen den Aufenthalten, oft am selben Tag
- Laufende Preisgestaltung — ein fester Nachtpreis kostet in Zürich messbar Auslastung
- Kurtaxe anmelden und abrechnen, Gästeregistrierung nach kantonalem Recht
Häufige Fragen
- Ab wann gilt eine Vermietung als Kurzzeitvermietung?
- Der Begriff ist nicht gesetzlich festgelegt. Praktisch gemeint sind Aufenthalte von Tagen bis wenigen Wochen; in Zürich liegt der Durchschnitt bei rund drei Nächten. Die einzige harte Grenze zieht Art. 253a Abs. 2 OR bei drei Monaten: Bis dahin gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohnräumen für Ferienwohnungen nicht, darüber vollständig.
- Ist Kurzzeitvermietung in Zürich erlaubt?
- Es hängt an Zone, Gemeinde und daran, ob in der Wohnung noch jemand wohnt. Nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 wird die dauerhaft ausschliessliche Kurzzeitvermietung in der Stadt Zürich anders beurteilt als die zeitweise Vermietung der selbst bewohnten Wohnung. Verbindlich Auskunft für Ihre Adresse gibt die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde; wir beraten in Bewilligungsfragen nicht.
- Wie viele Gastwechsel hat eine Wohnung im Jahr?
- Bei rund drei Nächten durchschnittlicher Aufenthaltsdauer und 64 Prozent Auslastung sind es etwa 78 Anreisen im Jahr, also gut sechs im Monat. Diese Zahl ist der eigentliche Aufwandstreiber — nicht die Anzahl Nächte. Jede Anreise bedeutet Kommunikation, Übergabe, Reinigung und Wäsche.
- Was ist der Unterschied zwischen Kurzzeitvermietung und Ferienvermietung?
- Ferienvermietung ist ein Teil der Kurzzeitvermietung — der Teil mit Freizeitgästen. Kurzzeitvermietung umfasst zusätzlich Geschäftsreisende, Projektmitarbeitende und Menschen zwischen zwei Wohnungen. In Zürich ist diese Unterscheidung nicht nur sprachlich: Der Anteil der Geschäftsreisen liegt bei rund 30 Prozent, und diese Gäste bleiben länger und buchen unter der Woche.
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