Befristet vermieten in Zürich: die Drei-Monats-Grenze und was hinter ihr beginnt

Die Grenze liegt bei drei Monaten

Artikel 253a Absatz 2 des Obligationenrechts nimmt Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden, von den Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen aus. Kein Kündigungsschutz, kein Erstreckungsverfahren, keine Anfechtung des Anfangsmietzinses. Das ist der Grund, warum Ferienvermietung mietrechtlich der einfache Fall ist — und nicht etwa, weil eine Plattform dazwischensteht.

Wer dieselbe Wohnung für vier Monate an dieselbe Person vermietet, steht in einer anderen Welt. Dann gilt das volle Mietrecht für Wohnräume, mit allem, was daran hängt: Erstreckung, Anfangsmietzinsanfechtung, im Kanton Zürich Formularpflicht.

Das ist keine Auslegungsfrage, sondern eine Grenze im Gesetz. Und sie verläuft nicht dort, wo die meisten sie vermuten — nicht zwischen «Airbnb» und «Miete», sondern zwischen bis drei Monaten und darüber.

Befristet heisst nicht, dass die Wohnung am Enddatum frei ist

Ein befristeter Mietvertrag endet nach Artikel 255 Absatz 2 OR ohne Kündigung, wenn die vereinbarte Dauer abgelaufen ist. Das ist der Satz, auf den sich viele verlassen — und er ist nicht der ganze Sachverhalt.

Die Erstreckung nach Artikel 272 OR gilt auch für befristete Mietverhältnisse. Ein Mieter, für den das Ende eine Härte bedeutet, die sich durch die Interessen des Vermieters nicht rechtfertigen lässt, kann sie verlangen. Das Begehren muss spätestens 60 Tage vor Ablauf bei der Schlichtungsbehörde eingehen; bei Wohnräumen kann die Erstreckung insgesamt bis zu vier Jahre dauern.

Praktisch heisst das: Ein Vertrag über zwölf Monate kann zu einem über fünf Jahre werden, wenn die Umstände dafürsprechen und Sie keine überwiegenden Gründe entgegensetzen. Wer die Wohnung an einem bestimmten Datum zurückbraucht — weil er selbst einzieht, verkauft oder umbaut —, sollte das nicht auf ein Enddatum im Vertrag stützen.

Der Gegensatz zur Ferienvermietung ist an dieser Stelle deutlich: Ein Gast, der drei Nächte bleibt, hat kein Erstreckungsrecht, weil das Mietrecht für Wohnräume auf ihn nicht anwendbar ist.

Warum aneinandergereihte Befristungen ein Risiko sind

Der naheliegende Gedanke lautet: dann eben mehrere befristete Verträge hintereinander, jeder für sich zulässig. Genau diese Konstruktion ist der Fall, den die Gerichte prüfen.

Eine Befristung ist rechtsmissbräuchlich, wenn sie einzig dazu dient, die mietrechtlichen Schutzbestimmungen zu umgehen. Als gewichtiges Indiz gilt, wenn bei Wohnungsnot systematisch nur befristete Verträge angeboten werden, obwohl der Mieter einen unbefristeten will und kein sachlicher Grund für die Befristung besteht. Der Nachweis muss nicht zur Gewissheit geführt werden; überwiegende Wahrscheinlichkeit im Einzelfall genügt.

Umgekehrt: Wo es einen echten Grund gibt — ein geplanter Umbau, eine bewilligte Sanierung, ein Auslandaufenthalt mit Rückkehrdatum, die Wohnung wird verkauft —, ist eine Befristung unproblematisch. Der Unterschied liegt nicht in der Vertragsform, sondern darin, ob der Grund existiert und belegbar ist.

Der Anfangsmietzins und die Zürcher Formularpflicht

Im Kanton Zürich muss die Vermieterschaft beim Abschluss eines neuen Mietvertrags über Wohnraum den bisherigen und den neuen Mietzins auf einem amtlichen Formular mitteilen. Grundlage sind Artikel 270 Absatz 2 OR und § 229b des Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch; in Kraft ist die Pflicht seit dem 1. November 2013.

Sie hängt an der Leerwohnungsziffer: Liegt sie bei 1.5 Prozent oder darunter, ordnet der Regierungsrat die Formularpflicht auf den 1. November desselben Jahres an. Im Kanton Zürich lag sie am 1. Juni 2025 bei 0.48 Prozent — die Frage, ob sie greift, stellt sich derzeit nicht.

Seit dem 1. Oktober 2025 muss das Formular zusätzlich angeben, auf welchem Referenzzinssatz der Mietzins des Vormieters beruhte. Fehlt das Formular oder ist es unvollständig, kann der Anfangsmietzins nichtig sein — mit der Folge, dass er neu festzusetzen ist.

Für die Ferienvermietung bis drei Monate gilt das alles nicht: Artikel 253a Absatz 2 OR nimmt sie von diesen Bestimmungen aus. Einen gesetzlich festgelegten Möblierungszuschlag kennt das Schweizer Mietrecht im Übrigen nicht; ein möblierter Mietzins unterliegt derselben allgemeinen Schranke wie jeder andere, nämlich dem Verbot des übersetzten Ertrags nach Artikel 269 OR.

Wenn Sie selbst Mieter sind

Dann ist die Ausgangslage eine andere, und die entscheidende Bestimmung ist Artikel 262 OR: Untervermietung braucht die Zustimmung des Vermieters. Er darf sie nur aus drei Gründen verweigern — wenn Sie die Bedingungen nicht bekanntgeben, wenn diese im Vergleich zu Ihrem eigenen Mietvertrag missbräuchlich sind, oder wenn ihm aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

Wer ohne Zustimmung untervermietet, riskiert die Kündigung des eigenen Vertrags. Das ist der häufigste Fehler bei Kurzzeitvermietung durch Mieter, und er ist nicht theoretisch.

Was das für die Praxis heisst, steht ausführlich im Beitrag zur Untervermietung einer Mietwohnung. Kurz: fragen, schriftlich, mit Angabe der Bedingungen — und die Antwort aufbewahren.

Was daraus folgt

Die Rechtsfrage wechselt an der Drei-Monats-Grenze das Rechtsgebiet, und beide Seiten haben ihr eigenes Risiko.

• Bis drei Monate: mietrechtlich einfach, dafür entscheidet das Zonen- und Baurecht. In der Stadt Zürich ist nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 massgeblich, ob in der Wohnung noch jemand wohnt.
• Über drei Monate: zonenrechtlich unproblematisch, weil es Wohnnutzung bleibt — dafür Erstreckungsrecht, Formularpflicht und die Frage, ob die Befristung einen sachlichen Grund hat.
• Verlassen Sie sich nicht auf das Enddatum eines befristeten Vertrags, wenn Sie die Wohnung an einem bestimmten Tag zurückbrauchen. Verlassen Sie sich auch nicht auf die Bezeichnung «Wohnen auf Zeit» — massgeblich ist, was vereinbart ist, nicht wie es heisst.
• Wir betreiben Kurzzeit- und Ferienvermietung, also die linke Spalte. Befristete Wohnungsmiete und Dauermiete gehören nicht zu unserem Angebot, und wir beraten in Rechtsfragen nicht. Für Ihre Adresse gibt die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde Auskunft, für den Vertrag eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht.