Die Hausordnung der Liegenschaft: das Dokument, das über Kurzzeitvermietung häufiger entscheidet als das Baurecht
Nicht das Bauamt beendet die meisten Vermietungen, sondern die Nachbarn. Und ihr Massstab steht in der Hausordnung.
Was ist die Hausordnung einer Liegenschaft?
Die Hausordnung ist das Regelwerk einer Liegenschaft für das Zusammenleben im Haus: Ruhezeiten, Nutzung der Gemeinschaftsräume, Treppenhaus, Waschküche, Abfall. Sie wird von der Eigentümerschaft oder der Stockwerkeigentümergemeinschaft erlassen und gilt für alle Bewohner — auch für Gäste einer kurzzeitvermieteten Wohnung, deren Verhalten dem Vermietenden zugerechnet wird.
Zwei Dokumente, die verwechselt werden
Die Hausordnung der Liegenschaft und die Hausregeln im Airbnb-Inserat sind nicht dasselbe, und die Verwechslung ist folgenreich.
Die Hausordnung gilt kraft Miet- oder Eigentumsverhältnis für alle im Haus. Sie stammt von der Eigentümerschaft oder der Stockwerkeigentümergemeinschaft, und Sie können sie nicht ändern. Die Hausregeln im Inserat sind Ihre eigenen Bedingungen gegenüber dem Gast — sie können strenger sein als die Hausordnung, aber nie milder.
Praktisch heisst das: Was in der Hausordnung steht, gehört in die Hausregeln übernommen. Ein Gast, der die Ruhezeiten des Hauses nicht kennt, bricht sie, und die Beschwerde landet bei Ihnen.
Was typischerweise darin steht
Der Inhalt ist in Schweizer Liegenschaften erstaunlich einheitlich. Was in der Kurzzeitvermietung regelmässig zum Streitpunkt wird, sind vier Punkte:
- Ruhezeiten — meist 22 bis 7 Uhr, dazu Mittagsruhe und Sonntag; der mit Abstand häufigste Beschwerdegrund
- Gemeinschaftsräume — Waschküche mit Plan, Veloraum, Trockenraum; Gäste kennen weder Plan noch Gepflogenheit
- Treppenhaus und Eingang — Abstellen von Gepäck, Schuhen, Kinderwagen, offen stehende Haustür
- Abfall — Trennung, Zürcher Gebührensack, Abholtage; für Gäste aus dem Ausland selten selbsterklärend
Wem das Verhalten der Gäste zugerechnet wird
Ihnen. Ein Gast steht in keinem Verhältnis zur Liegenschaft — die Verwaltung wendet sich an den Eigentümer oder Mieter der Wohnung, und das sind Sie. Wiederholte Verstösse können mietrechtliche Folgen haben und sind im Stockwerkeigentum das Argument, mit dem eine Nutzungsregelung beantragt wird.
Deshalb ist die wirksamste Massnahme keine juristische, sondern eine organisatorische: die Ruhezeiten in den Hausregeln, in der Anreiseinformation und sichtbar in der Wohnung, dazu ein Mindestaufenthalt, der Wochenendfeiern von vornherein ausschliesst.
Häufige Fragen
- Gilt die Hausordnung auch für meine Airbnb-Gäste?
- Ja. Sie bindet alle, die sich im Haus aufhalten, und ihr Verhalten wird Ihnen zugerechnet — die Verwaltung wendet sich an Sie, nicht an den Gast. Übernehmen Sie die Ruhezeiten und die Regeln zu den Gemeinschaftsräumen deshalb wörtlich in Ihre Hausregeln und in die Anreiseinformation.
- Kann die Hausordnung Airbnb verbieten?
- Die Hausordnung regelt das Zusammenleben, nicht die Nutzungsart — ein Vermietungsverbot gehört ins Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft oder in den Mietvertrag, nicht in die Hausordnung. Praktisch ist die Grenze fliessend: Eine Bestimmung über die Zahl der Bewohner oder über gewerbliche Nutzung im Haus kann dieselbe Wirkung haben.
- Was tun, wenn sich Nachbarn beschweren?
- Antworten, und zwar am selben Tag. Eine Beschwerde, die unbeantwortet bleibt, geht zur Verwaltung und von dort in ein Protokoll. Nennen Sie eine Telefonnummer, unter der Sie bei Störungen erreichbar sind, und erhöhen Sie den Mindestaufenthalt — das ist das wirksamste Mittel und wirkt vor der Buchung statt danach.
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