Was ist der Unterschied zwischen einem Serviced Apartment und einer Airbnb-Wohnung?

Die Leistungen während des Aufenthalts. Bei einer Airbnb-Wohnung wird zwischen den Gästen gereinigt; bei einem Serviced Apartment kommt jemand während des Aufenthalts, wechselt Wäsche und reinigt. Dazu kommen häufig Empfang oder Concierge. Auch die Aufenthaltsdauer unterscheidet sich: Airbnb in Zürich im Schnitt rund drei Nächte, Serviced Apartments Wochen bis Monate.

Braucht ein Serviced Apartment eine Bewilligung?

Möglicherweise, und das ist das eigentliche Risiko dieses Modells. Je mehr hotelähnliche Leistungen dazukommen, desto eher beurteilt die Baubehörde die Nutzung als Beherbergung statt als Wohnen — und Beherbergung ist in einer Wohnzone nicht ohne Weiteres zulässig. Wo die Grenze verläuft, entscheidet der Einzelfall. Die verbindliche Auskunft gibt die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde; wir beraten in Bewilligungsfragen nicht.

Was bringt ein Serviced Apartment in Zürich?

Eine belastbare Zahl dafür gibt es nicht. Die Mietpreiserhebung der Stadt Zürich erfasst unmöblierte Wohnungen; für möblierte oder betreute Vermietung existiert im Kanton keine entsprechende Erhebung. Was es gibt, sind Angebotspreise auf den Portalen — und ein Angebot ist kein Abschluss. Was nach Möblierung, laufender Betreuung und Leerstand zwischen zwei Mietern bleibt, steht dort nicht.

Betreibt alphakey Serviced Apartments?

Nein. Wir betreiben Kurzzeitvermietung und Ferienvermietung als Co-Host auf Airbnb und Booking.com — Inserat, Preisgestaltung, Gästekommunikation, Reinigung zwischen den Aufenthalten und Abrechnung. Laufende Betreuung während eines Aufenthalts, Empfang und Concierge gehören nicht dazu.

Serviced Apartment in Zürich: was dahintersteckt und wo es zonenrechtlich heikel wird

Das Wort klingt nach besserer Ausstattung. Rechtlich beschreibt es aber die Leistungen drumherum — und genau die können aus Wohnen Beherbergung machen.

Was ist ein Serviced Apartment?

Ein Serviced Apartment ist eine möblierte Wohnung, die mit hotelähnlichen Leistungen vermietet wird: Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Empfang oder Concierge. Es richtet sich vor allem an Geschäftsreisende mit Aufenthalten von Wochen bis Monaten. Je mehr dieser Leistungen dazukommen, desto eher gilt die Nutzung baurechtlich als Beherbergung und nicht mehr als Wohnen.

Nicht die Ausstattung macht es aus, sondern die Leistung

Der Begriff ist nicht geschützt und wird für sehr Verschiedenes verwendet — von der möblierten Zweizimmerwohnung mit wöchentlicher Reinigung bis zum Apartmenthaus mit Empfang. Was in allen Fassungen vorkommt, sind Leistungen, die über die Überlassung der Wohnung hinausgehen.

Das ist der Punkt, an dem es rechtlich interessant wird. Eine Wohnung zu vermieten ist Wohnnutzung. Eine Wohnung mit Reinigung, Wäsche und Empfang zu vermieten nähert sich der Beherbergung an, und Beherbergung ist in einer Wohnzone nicht ohne Weiteres zulässig.

Wo genau die Grenze verläuft, entscheidet die Baubehörde am Einzelfall. Was sich sagen lässt: Je mehr Leistungen, je kürzer die Aufenthalte und je weniger die Wohnung sonst bewohnt wird, desto eher fällt die Beurteilung in Richtung Beherbergung.

Für wen es sich lohnt

Die Nachfrage in Zürich kommt von Entsandten internationaler Firmen, Projektmitarbeitenden, Gastärztinnen und Gastdozenten. Ein grosser Teil läuft über Relocation-Dienste, die für ihre Kunden Unterkünfte suchen — das ist ein Kanal, der mit einem Airbnb-Inserat nichts zu tun hat.

Wirtschaftlich sitzt es zwischen Kurzzeitvermietung und befristeter Miete: weniger Wechsel als bei Tagesgästen, höhere Erträge als bei unmöblierter Dauermiete, dafür laufende Leistungen, die Personal binden. Belastbare Zahlen für Zürich gibt es dazu nicht — für möblierte Mieten existiert keine Erhebung, nur Angebotspreise auf den Portalen.

Wir betreiben Kurzzeitvermietung und Ferienvermietung, keine Serviced Apartments mit laufender Betreuung während des Aufenthalts. Das steht hier, weil diese Seite sonst etwas verspräche, was wir nicht halten.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen einem Serviced Apartment und einer Airbnb-Wohnung?: Die Leistungen während des Aufenthalts. Bei einer Airbnb-Wohnung wird zwischen den Gästen gereinigt; bei einem Serviced Apartment kommt jemand während des Aufenthalts, wechselt Wäsche und reinigt. Dazu kommen häufig Empfang oder Concierge. Auch die Aufenthaltsdauer unterscheidet sich: Airbnb in Zürich im Schnitt rund drei Nächte, Serviced Apartments Wochen bis Monate.
Braucht ein Serviced Apartment eine Bewilligung?: Möglicherweise, und das ist das eigentliche Risiko dieses Modells. Je mehr hotelähnliche Leistungen dazukommen, desto eher beurteilt die Baubehörde die Nutzung als Beherbergung statt als Wohnen — und Beherbergung ist in einer Wohnzone nicht ohne Weiteres zulässig. Wo die Grenze verläuft, entscheidet der Einzelfall. Die verbindliche Auskunft gibt die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde; wir beraten in Bewilligungsfragen nicht.
Was bringt ein Serviced Apartment in Zürich?: Eine belastbare Zahl dafür gibt es nicht. Die Mietpreiserhebung der Stadt Zürich erfasst unmöblierte Wohnungen; für möblierte oder betreute Vermietung existiert im Kanton keine entsprechende Erhebung. Was es gibt, sind Angebotspreise auf den Portalen — und ein Angebot ist kein Abschluss. Was nach Möblierung, laufender Betreuung und Leerstand zwischen zwei Mietern bleibt, steht dort nicht.
Betreibt alphakey Serviced Apartments?: Nein. Wir betreiben Kurzzeitvermietung und Ferienvermietung als Co-Host auf Airbnb und Booking.com — Inserat, Preisgestaltung, Gästekommunikation, Reinigung zwischen den Aufenthalten und Abrechnung. Laufende Betreuung während eines Aufenthalts, Empfang und Concierge gehören nicht dazu.

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