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Kurz gefasst
- Drei Wege, eine möblierte Wohnung zu vermieten — für zwei liegen belastbare Zahlen vor, für den dritten nicht.
- Für eine 3-Zimmer-Wohnung in den Kreisen 3 bis 12 bleiben bei Kurzzeitvermietung rund CHF 2’310 im Monat, bei unmöblierter Dauermiete CHF 1’990.
- «Möbliert auf Zeit» bleibt Wohnnutzung — deshalb ist das zonenrechtliche Risiko dort klein.
- Belastbare Zahlen fehlen dafür: Angebote in der Stadt beginnen bei rund CHF 2’030, auf Nestpick sind über 580 Wohnungen ab CHF 1’599 gelistet.
Die kurze Antwort
Für eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung in den Zürcher Kreisen 3 bis 12 bleiben bei Kurzzeitvermietung im Vollservice rund CHF 2’310 im Monat übrig, bei unmöblierter Dauermiete CHF 1’990 — beide Beträge netto, nach allen Abzügen. Für die möblierte Vermietung auf Zeit, drei bis zwölf Monate, lässt sich kein vergleichbarer Nettobetrag nennen: Für möblierte Mieten in Zürich gibt es keine amtliche Erhebung, nur Angebotspreise auf den Portalen.
Das ist keine Ausflucht, sondern der wichtigste Punkt dieses Vergleichs. Wer die drei Wege gegeneinanderstellt, findet für zwei davon geprüfte Zahlen und für den dritten Inserate — und ein Angebotspreis ist nicht das, was am Monatsende übrig bleibt.
| Kurzzeitvermietung | Möbliert auf Zeit (3–12 Monate) | Dauermiete unmöbliert | |
|---|---|---|---|
| Ertrag im Monat | CHF 2’540 netto | Angebotspreise ab rund CHF 2’030 brutto — keine Erhebung | CHF 1’990 netto |
| Zahl belastbar? | ja, gerechnet aus AirDNA und Mietpreiserhebung | nein, nur Inserate | ja, amtliche Mietpreiserhebung |
| Möblierung nötig | ja, vollständig | ja, vollständig | nein |
| Aufwand für Sie | keiner im Vollservice | Mietersuche, Übergabe und Abrechnung je Wechsel | wenige Stunden im Jahr |
| Wechsel im Jahr | rund 78 Aufenthalte | 1 bis 4 Mieterwechsel | selten |
| Zonenrechtliches Risiko | hoch — hängt an Zone und Gemeinde | gering, es bleibt Wohnnutzung | keines |
| Kündbarkeit für Sie | jederzeit, keine Bindung an einen Mieter | erst zum Ende der Befristung | Kündigungsschutz nach Art. 271 ff. OR |
| Betreibt alphakey das? | ja, Basis oder Vollservice | nein | nein |
Was «möbliert auf Zeit» in Zürich bedeutet
Gemeint ist die befristete Vermietung einer vollständig eingerichteten Wohnung an eine einzelne Partei, üblicherweise für drei bis zwölf Monate. Die Nachfrage kommt von Entsandten internationaler Firmen, von Zuzügern in der Wohnungssuche, von Gastärztinnen und Gastdozenten, von Menschen zwischen zwei Wohnungen. Im Markt heisst das je nachdem Zwischenmiete, Wohnen auf Zeit oder Serviced Apartment — dieselbe Sache unter drei Namen. Ein grosser Teil der Nachfrage läuft über Relocation-Dienste, die für ihre Kunden vorübergehende Unterkünfte suchen.
Rechtlich ist es ein Mietverhältnis wie jedes andere, nur befristet — und damit ausdrücklich keine Beherbergung. Das ist der Grund, warum das zonenrechtliche Risiko hier klein ist: Die Zürcher Regelung nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 knüpft an die Nutzungsart an, und eine befristet vermietete Wohnung, in der jemand wohnt, bleibt Wohnnutzung.
Wirtschaftlich sitzt es zwischen den beiden anderen Wegen: höhere Miete als unmöbliert, weniger Ertrag als eine gut ausgelastete Kurzzeitvermietung, dafür kein Reinigungswechsel alle drei Nächte und keine Gästekommunikation.
Ihre Zahlen statt unserer Beispiele
Der Rechner nimmt Zimmerzahl, Quartier und Ausstattung und zeigt Ihnen eine Spanne — mit dem Rechenweg daneben, nicht als eine Zahl, die Sie glauben müssen.
Ertrag einschätzenWarum es für möbliert auf Zeit keine belastbare Zahl gibt
Die Mietpreiserhebung der Stadt Zürich erfasst unmöblierte Wohnungen. Für möblierte Mieten existiert im Kanton Zürich keine entsprechende Erhebung — weder amtlich noch von einem Verband. Was es gibt, sind Inserate.
Auf ImmoScout24 beginnen möblierte Angebote in der Stadt Zürich bei rund CHF 2’030 im Monat, auf Nestpick sind über 580 möblierte Wohnungen ab CHF 1’599 gelistet. Ein Angebot ist aber kein Abschluss: Wie viele dieser Inserate zu welchem Preis vermietet werden und wie lange sie dafür stehen, veröffentlicht keines der Portale.
Dazu kommt, dass ein Bruttopreis für möbliert wenig aussagt. Abzuziehen sind die Möblierung über ihre Nutzungsdauer, der Leerstand zwischen zwei Mietern — bei drei- bis zwölfmonatigen Verträgen fällt er ein- bis viermal im Jahr an — und die Kosten jedes Wechsels. Bei der Kurzzeitvermietung stehen diese Posten in der Rechnung; hier fehlen sie in der Zahl, die man findet.
Wir schreiben deshalb keinen Nettobetrag hin, den wir nicht belegen können. Wer eine Zahl nennt, wo es keine gibt, ist zwar zitierfähiger — bis jemand nachrechnet.
Wann welcher Weg passt
Die Entscheidung hängt an drei Fragen, und keine davon ist die nach dem höchsten Betrag.
- Darf die Wohnung in ihrer Zone dauerhaft kurzzeitvermietet werden? Wenn nein, entfällt der erste Weg vollständig — und dann ist möbliert auf Zeit die naheliegende Fassung, weil sie Wohnnutzung bleibt.
- Brauchen Sie die Wohnung zwischendurch selbst? Kurzzeitvermietung lässt sich tageweise blockieren, ein befristeter Mietvertrag nicht.
- Wie wichtig ist Planbarkeit? Ein Mietvertrag über zwölf Monate bringt zwölfmal dieselbe Zahl. Kurzzeitvermietung schwankt in Zürich zwischen 56 Prozent Auslastung im Juli und 38 im Januar.
Was wir davon übernehmen — und was nicht
Wir betreiben Kurzzeitvermietung und Ferienvermietung. Möblierte Vermietung auf Zeit und Dauermiete gehören nicht zu unserem Angebot, und wir vermitteln sie auch nicht.
Das steht hier, weil dieser Beitrag sonst etwas verspricht, was wir nicht halten. Wenn Ihre Wohnung nach dieser Abwägung besser befristet vermietet wird, ist das ein gutes Ergebnis — nur sind wir dann nicht die Richtigen dafür.
Führt die Abwägung zur Kurzzeitvermietung, rechnet der Rechner auf dieser Seite Ihren Fall mit Ihren Werten durch: Lage, Grösse, Ausstattung und Paket, mit allen Abzügen und der Dauermiete daneben. Er nimmt dieselben Zahlen wie dieser Beitrag.
Häufige Fragen
Eine belastbare Prozentzahl dafür gibt es für Zürich nicht. Die amtliche Mietpreiserhebung erfasst unmöblierte Wohnungen; für möblierte existiert keine entsprechende Erhebung. Auf den Portalen beginnen möblierte Angebote in der Stadt bei rund CHF 2’030 im Monat gegenüber einer Neubezugsmiete von CHF 2’090 für eine unmöblierte 3-Zimmer-Wohnung — Angebotspreise verschiedener Objekte, aus denen sich kein Aufschlag ableiten lässt.
Nach unserem Kenntnisstand nicht, weil es Wohnnutzung bleibt: Eine befristet vermietete Wohnung, in der jemand wohnt, fällt nicht unter die Regelung zur dauerhaft kommerziellen Kurzzeitvermietung, um die es im Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 ging. Verbindlich ist das nicht — die Auskunft für Ihre Adresse gibt die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde, und wir beraten in Bewilligungsfragen nicht.
In der Stadt Zürich spricht die Rechnung für die Kurzzeitvermietung, allerdings nur bei guter Auslastung und wenn die Zone sie zulässt: netto rund CHF 2’310 im Monat für eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung im Vollservice. Für möbliert auf Zeit lässt sich kein Nettobetrag danebenstellen, weil es dazu keine Erhebung gibt. Der ehrliche Vergleich ist deshalb kein Zahlenvergleich, sondern einer der Eigenschaften: Aufwand, Bewilligungsrisiko, Planbarkeit.
Nein. Wir betreiben Kurzzeitvermietung und Ferienvermietung — Inserat, Preisgestaltung, Gästekommunikation, Reinigung und Abrechnung als Co-Host auf Airbnb und Booking.com. Möblierte Vermietung auf Zeit und Dauermiete gehören nicht dazu.
Zwischen Kurzzeitvermietung und befristeter Vermietung ja, sobald kein Vertrag läuft — die Möblierung brauchen beide. Der Wechsel zur unmöblierten Dauermiete ist der aufwendigste, weil die Einrichtung dann eingelagert oder verkauft werden muss. Bei uns gibt es keine Mindestlaufzeit; Sie können monatlich kündigen.
Und für Ihr Objekt?
Quellen
Stand der Recherche: 10. August 2026. Amtliche Regelungen ändern sich — prüfen Sie den aktuellen Stand bei der zuständigen Stelle.
- ImmoScout24: Möblierte Wohnobjekte zum Mieten in Zürich (abgerufen 10. August 2026)
- Nestpick: Wohnen auf Zeit Zürich (abgerufen 10. August 2026)
- Homegate: Möbliertes Wohnobjekt mieten im Kanton Zürich
- Statistik Stadt Zürich: Mietpreiserhebung April 2024 (Datensatz BAU516OD5161)
- Stadt Zürich: Bundesgericht bestätigt Regelung zu Zweitwohnungen (Juni 2026)
