Airbnb oder Dauermiete in Zürich? Die Rechnung für eine 3-Zimmer-Wohnung, Lage für Lage

In denselben Kreisen 3 bis 12 liegt der Vorsprung bei einem Studio bei 48 Prozent und bei viereinhalb Zimmern bei 61. Der Grund ist die Reinigung.

Sie fällt je Aufenthalt an, nicht je Quadratmeter. Ein Studio wechselt gleich oft die Gäste wie eine Vierzimmerwohnung — bei drei Nächten mittlerer Aufenthaltsdauer rund sieben Mal im Monat — verdient dabei aber deutlich weniger je Nacht. Der gleiche Fixposten frisst vom kleineren Umsatz einen grösseren Anteil.

Daraus folgt eine Faustregel, die dem Bauchgefühl widerspricht: Kurzzeitvermietung lohnt sich bei kleinen Wohnungen am wenigsten, obwohl gerade dort die Nachfrage am höchsten ist.

Ein Frankenbetrag lässt sich vergleichen, eine Entscheidung nicht. Fünf Dinge wirken stärker als der Vorsprung in Franken, und vier davon sprechen für die Dauermiete.

• Die Zulässigkeit. Eine Wohnung, die nicht kurzzeitvermietet werden darf, hat keinen Kurzzeitertrag — dann ist die ganze linke Spalte gegenstandslos. Nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 ist in der Stadt Zürich entscheidend, ob in der Wohnung noch jemand wohnt. Das ist vor allem anderen zu klären.
• Das Kapital vor der ersten Buchung. Kurzzeitvermietung setzt eine vollständig eingerichtete Wohnung voraus, Textilien in dreifacher Ausführung eingeschlossen. Dieses Geld ist gebunden, bevor der erste Franken hereinkommt.
• Die Schwankung. Juli und Januar liegen in Zürich bei 56 gegen 38 Prozent Auslastung. Der Monatsdurchschnitt oben ist ein Durchschnitt; wer eine Hypothek bedient, sollte mit dem Januar rechnen.
• Der Aufwand — aber nur bei Selbstverwaltung. Allein die Gästeanfragen summieren sich auf rund 180 Stunden im Jahr. Im Vollservice entfällt das; das ist der Grund, warum die Provision in der Rechnung oben bereits abgezogen ist.
• Und für die Kurzzeitvermietung: Der Preis bleibt am Markt. In Zürich liegen Bestandsmieten rund 30 Prozent unter den Neubezugsmieten. Wer heute zu CHF 2’090 dauervermietet, hat in zehn Jahren nicht die dann marktübliche Miete — Erhöhungen sind an Referenzzinssatz und Kostenmiete gebunden. Ein Nachtpreis lässt sich jede Woche anpassen.

Wir schreiben das hin, weil es der Rechnung entspricht und weil ein Vergleich, der immer zum eigenen Angebot führt, keiner ist.

• Im Umland. Dort ist der Vorsprung der Kurzzeitvermietung mit 20 Prozent am kleinsten, und im ersten Jahr liegen beide Wege gleichauf — die Dauermiete bei deutlich weniger Aufwand und ohne Zonenrisiko.
• Bei kleinen Wohnungen mit hoher Miete. Wenn die Reinigung je Aufenthalt in Bezug zum Nachtpreis gross wird, bleibt vom Vorsprung wenig.
• In Zonen mit Wohnanteilpflicht, solange die Zulässigkeit nicht geklärt ist. Ein Ertrag, der wegfallen kann, ist keine Grundlage für einen Kaufpreis.
• Wenn planbare Einnahmen wichtiger sind als der Betrag. Dieselbe Zahl in jedem Monat ist gegenüber einer Bank ein Argument, ein Jahresdurchschnitt nicht.
• Wenn das Kapital für die Einrichtung anderswo gebraucht wird.

Damit Sie es nachrechnen können. Der Bruttoumsatz ist Nächtigungspreis mal belegte Nächte, die belegten Nächte sind 30.4 mal Auslastung. Dazu kommt die Reinigungsgebühr, die dem Gast verrechnet wird. Sie ist höher als die Pauschale, die wir Ihnen belasten, und zwar genau um die Plattformgebühr: Airbnb nimmt 15.5 Prozent auch von der Reinigung, also wird die Gebühr rückwärts gerechnet — Pauschale geteilt durch 0.845. Bei drei Zimmern zahlt der Gast CHF 189.35, bei uns kommen die 160 an, die Sie belastet werden. Von der Gesamtsumme zieht die Plattform 15.5 Prozent ab. Unsere Provision fällt nur auf den Übernachtungsumsatz nach Plattformgebühr an, nicht auf die Reinigung. Was bleibt, entspricht genau der reinen Übernachtungsrechnung — die Reinigung kostet Sie nichts.

Die Reinigung steht damit auf beiden Seiten der Rechnung: einmal als Einnahme vom Gast, einmal als Ausgabe an den Dienst. Wer nur die Kosten abzieht und die Gebühr vergisst, kommt auf eine Zahl, die um den ganzen Reinigungsbetrag zu tief liegt. Das ist der häufigste Fehler in Ertragsrechnungen, die uns Eigentümer zeigen.

Auf der anderen Seite steht die Neubezugsmiete der amtlichen Mietpreiserhebung, mal einem Lagefaktor aus derselben Erhebung, minus fünf Prozent Liegenschaftsverwaltung. Kein Leerstandsabzug: Die Leerwohnungsziffer der Stadt Zürich lag am 1. Juni 2025 bei 0.10 Prozent.

Was Annahme ist und nicht Erhebung: die mittlere Aufenthaltsdauer von drei Nächten und die Reinigungspauschale von CHF 160 für eine 3-Zimmer-Wohnung. Für beides kennen wir keine Zürcher Erhebung. Alles andere hat eine Quelle, und sie steht unten.

Vertiefung und nächster Schritt:

• Beide Wege im Ertragsrechner vergleichen
• Ersteinschätzung für Ihre Adresse

In der Stadt und am See deutlich, im Umland knapp. Für eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung im Vollservice liegt der Vorsprung in den Kreisen 3 bis 12 bei 54 Prozent (rund CHF 3'060 gegen CHF 1'990), im Zentrum bei 44, am Zürichsee bei 59 und im Umland bei 20 Prozent. Entscheidender als die Prozentzahl: ob dauerhafte Kurzzeit in der Zone zulässig ist. Für Eigentümer und Mieter mit Vermieterlaubnis gilt dieselbe Netto-Logik.

Weil hier beide Seiten netto stehen. Der Branchenfaktor «zwei bis drei Mal die Dauermiete» vergleicht oft Bruttoumsatz mit Nettomiete - vor Plattformgebühr, Provision und Reinigung. Nach diesen Abzügen bleibt in Zürich ein Vorsprung von 20 bis 60 Prozent, je nach Lage. Für den Faktor zwei bis drei haben wir für Zürich keinen Beleg gefunden. Eigentümer und Mieter mit Vermieterlaubnis vergleichen deshalb immer Netto gegen Netto.

Nein. Ein neues Inserat erreicht die Marktauslastung nicht sofort; über das erste Jahr liegt der Umsatz nach unserer Annahme bei rund 82 Prozent des eingespielten Betriebs. Die Dauermiete beginnt ab Monat eins voll. Im ersten Jahr ist der Vorsprung deshalb kleiner: Kreise 3 bis 12 plus 30 Prozent, Zentrum plus 21, See plus 34, im Umland liegen beide gleichauf. Der volle Vorsprung entsteht ab Jahr zwei.