Airbnb oder Dauermiete in Zürich? Die Rechnung für eine 3-Zimmer-Wohnung, Lage für Lage

Die kurze Antwort

Für eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung im Vollservice bleiben in den Zürcher Kreisen 3 bis 7 und 9 bis 12 rund CHF 2’310 im Monat übrig, bei Dauermiete CHF 1’990 — ein Unterschied von 17 Prozent. Im Zentrum sind es CHF 2’970 gegen CHF 2’680, also 11 Prozent. Am Zürichsee schrumpft der Vorsprung auf 4 Prozent. Im Umland dreht er sich um: Dort liegt die Dauermiete 11 Prozent über der Kurzzeitvermietung.

Alle Beträge sind netto. Bei der Kurzzeitvermietung nach Plattformgebühr, nach unserer Provision und nach Reinigung; bei der Dauermiete nach fünf Prozent Liegenschaftsverwaltung. Das ist wichtig, weil die meisten Vergleiche, die man findet, den Bruttoumsatz der einen Seite gegen die Nettomiete der anderen stellen — und damit einen Vorsprung zeigen, den es so nicht gibt.

Der zweite Teil dieses Beitrags ist der wichtigere: Was in diesen Zahlen nicht steht, entscheidet häufiger über die Wahl als die Zahlen selbst.

Warum der Vorsprung mit der Wohnungsgrösse wächst

In denselben Kreisen 3 bis 12 liegt der Vorsprung bei einem Studio bei 12 Prozent und bei viereinhalb Zimmern bei 22. Das ist kein Nebeneffekt, sondern die Reinigung.

Sie fällt je Aufenthalt an, nicht je Quadratmeter. Ein Studio wechselt gleich oft die Gäste wie eine Vierzimmerwohnung — bei drei Nächten mittlerer Aufenthaltsdauer rund sechseinhalb Mal im Monat — verdient dabei aber deutlich weniger je Nacht. Der gleiche Fixposten frisst vom kleineren Umsatz einen grösseren Anteil.

Daraus folgt eine Faustregel, die dem Bauchgefühl widerspricht: Kurzzeitvermietung lohnt sich bei kleinen Wohnungen am wenigsten, obwohl gerade dort die Nachfrage am höchsten ist.

Was in keiner dieser Zahlen steht

Ein Frankenbetrag lässt sich vergleichen, eine Entscheidung nicht. Fünf Dinge wirken stärker als die 17 Prozent, und vier davon sprechen für die Dauermiete.

• Die Zulässigkeit. Eine Wohnung, die nicht kurzzeitvermietet werden darf, hat keinen Kurzzeitertrag — dann ist die ganze linke Spalte gegenstandslos. Nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 ist in der Stadt Zürich entscheidend, ob in der Wohnung noch jemand wohnt. Das ist vor allem anderen zu klären.
• Das Kapital vor der ersten Buchung. Kurzzeitvermietung setzt eine vollständig eingerichtete Wohnung voraus, Textilien in dreifacher Ausführung eingeschlossen. Dieses Geld ist gebunden, bevor der erste Franken hereinkommt.
• Die Schwankung. Juli und Januar liegen in Zürich bei 56 gegen 38 Prozent Auslastung. Der Monatsdurchschnitt oben ist ein Durchschnitt; wer eine Hypothek bedient, sollte mit dem Januar rechnen.
• Der Aufwand — aber nur bei Selbstverwaltung. Allein die Gästeanfragen summieren sich auf rund 180 Stunden im Jahr. Im Vollservice entfällt das; das ist der Grund, warum die Provision in der Rechnung oben bereits abgezogen ist.
• Und für die Kurzzeitvermietung: Der Preis bleibt am Markt. In Zürich liegen Bestandsmieten rund 30 Prozent unter den Neubezugsmieten. Wer heute zu CHF 2’090 dauervermietet, hat in zehn Jahren nicht die dann marktübliche Miete — Erhöhungen sind an Referenzzinssatz und Kostenmiete gebunden. Ein Nachtpreis lässt sich jede Woche anpassen.

Wann die Dauermiete gewinnt

Wir schreiben das hin, weil es der Rechnung entspricht und weil ein Vergleich, der immer zum eigenen Angebot führt, keiner ist.

• Im Umland. Dort liegt die Dauermiete nach unserer Rechnung 11 Prozent über der Kurzzeitvermietung — bei deutlich weniger Aufwand und ohne Zonenrisiko.
• Bei kleinen Wohnungen mit hoher Miete. Wenn die Reinigung je Aufenthalt in Bezug zum Nachtpreis gross wird, bleibt vom Vorsprung wenig.
• In Zonen mit Wohnanteilpflicht, solange die Zulässigkeit nicht geklärt ist. Ein Ertrag, der wegfallen kann, ist keine Grundlage für einen Kaufpreis.
• Wenn planbare Einnahmen wichtiger sind als der Betrag. Dieselbe Zahl in jedem Monat ist gegenüber einer Bank ein Argument, ein Jahresdurchschnitt nicht.
• Wenn das Kapital für die Einrichtung anderswo gebraucht wird.

Wie diese Zahlen entstehen

Damit Sie es nachrechnen können. Der Bruttoumsatz ist Nächtigungspreis mal belegte Nächte, die belegten Nächte sind 30.4 mal Auslastung. Dazu kommt die Reinigungsgebühr, die dem Gast verrechnet wird. Sie ist höher als die Pauschale, die wir Ihnen belasten, und zwar genau um die Plattformgebühr: Airbnb nimmt 15.5 Prozent auch von der Reinigung, also wird die Gebühr rückwärts gerechnet — Pauschale geteilt durch 0.845. Bei drei Zimmern zahlt der Gast CHF 189.35, bei uns kommen die 160 an, die Sie belastet werden. Von der Gesamtsumme zieht die Plattform 15.5 Prozent ab. Unsere Provision fällt nur auf den Übernachtungsumsatz nach Plattformgebühr an, nicht auf die Reinigung. Was bleibt, entspricht genau der reinen Übernachtungsrechnung — die Reinigung kostet Sie nichts.

Die Reinigung steht damit auf beiden Seiten der Rechnung: einmal als Einnahme vom Gast, einmal als Ausgabe an den Dienst. Wer nur die Kosten abzieht und die Gebühr vergisst, kommt auf eine Zahl, die um den ganzen Reinigungsbetrag zu tief liegt. Das ist der häufigste Fehler in Ertragsrechnungen, die uns Eigentümer zeigen.

Auf der anderen Seite steht die Neubezugsmiete der amtlichen Mietpreiserhebung, mal einem Lagefaktor aus derselben Erhebung, minus fünf Prozent Liegenschaftsverwaltung. Kein Leerstandsabzug: Die Leerwohnungsziffer der Stadt Zürich lag am 1. Juni 2025 bei 0.10 Prozent.

Was Annahme ist und nicht Erhebung: die mittlere Aufenthaltsdauer von drei Nächten und der Reinigungssatz von CHF 95 für eine 3-Zimmer-Wohnung. Für beides kennen wir keine Zürcher Erhebung. Alles andere hat eine Quelle, und sie steht unten.