Airbnb или долгосрочная аренда в Цюрихе? Расчёт для трёхкомнатной квартиры, район за районом

В тех же районах с 3-го по 12-й преимущество студии составляет 48 процентов, а квартиры на четыре с половиной комнаты — 61. Причина — уборка.

Она приходится на каждое заселение, а не на квадратный метр. Студия меняет гостей так же часто, как четырёхкомнатная квартира — при средней продолжительности в три ночи примерно семь раз в месяц, — но зарабатывает за ночь заметно меньше. Одна и та же постоянная статья съедает от меньшего оборота большую долю.

Отсюда следует правило, противоречащее интуиции: краткосрочная аренда меньше всего окупается на маленьких квартирах, хотя спрос именно там самый высокий.

Сумму во франках можно сравнить, решение — нет. Пять вещей весят больше, чем преимущество во франках, и четыре из них говорят в пользу долгосрочной аренды.

• Допустимость. У квартиры, которую нельзя сдавать краткосрочно, нет краткосрочного дохода — тогда весь левый столбец не имеет смысла. После решения Федерального суда от 30 апреля 2026 года в городе Цюрихе решающим стало то, живёт ли ещё кто-то в квартире. Это выясняют прежде всего остального.
• Капитал до первого бронирования. Краткосрочная аренда предполагает полностью обставленную квартиру, включая текстиль в трёх комплектах. Эти деньги связаны до того, как придёт первый франк.
• Колебания. Июль и январь в Цюрихе — это 56 против 38 процентов загрузки. Приведённая выше цифра за месяц — среднее; тому, кто обслуживает ипотеку, стоит считать по январю.
• Затраты времени — но только при самостоятельном ведении. Одни только запросы гостей складываются примерно в 180 часов в год. При полном сервисе это отпадает; именно поэтому комиссия в расчёте выше уже вычтена.
• И в пользу краткосрочной аренды: цена остаётся рыночной. В Цюрихе действующие арендные ставки примерно на 30 процентов ниже ставок при новом заселении. Тот, кто сегодня сдаёт за CHF 2 090, через десять лет не получит тогдашнюю рыночную ставку — повышения привязаны к базовой ставке и к затратной аренде. Цену за ночь можно менять каждую неделю.

Мы пишем это прямо, потому что так показывает расчёт и потому что сравнение, которое всегда приводит к собственному предложению, — не сравнение.

• В окрестностях. Там преимущество краткосрочной аренды наименьшее — 20 процентов, а в первый год оба пути идут вровень; долгосрочная аренда при этом требует заметно меньше хлопот и не несёт риска, связанного с зонированием.
• На маленьких квартирах с высокой арендной платой. Когда уборка за заселение велика по отношению к цене за ночь, от преимущества остаётся мало.
• В зонах с обязательной долей жилья, пока допустимость не выяснена. Доход, который может отпасть, — не основание для цены покупки.
• Когда предсказуемость дохода важнее его величины. Одна и та же цифра каждый месяц — аргумент для банка, среднегодовая — нет.
• Когда капитал на обстановку нужен в другом месте.

Чтобы вы могли пересчитать. Валовой оборот — это цена за ночь, умноженная на занятые ночи, а занятые ночи — это 30,4, умноженные на загрузку. К этому добавляется плата за уборку, которую платит гость. Она выше той фиксированной суммы, которую мы выставляем вам, ровно на размер платформенной комиссии: Airbnb берёт 15,5 процента и с уборки, поэтому плата рассчитывается обратным ходом — фиксированная сумма, делённая на 0,845. При трёх комнатах гость платит CHF 189,35, а до нас доходят те CHF 160, которые выставляются вам. Из общей суммы платформа забирает 15,5 процента. Наша комиссия начисляется только на оборот от проживания после платформенной комиссии, но не на уборку. Остаток в точности совпадает с расчётом по одному лишь проживанию — уборка не стоит вам ничего.

Уборка тем самым стоит по обе стороны расчёта: один раз как поступление от гостя, один раз как расход на службу уборки. Тот, кто вычитает только расходы и забывает про плату, получает цифру, заниженную на всю сумму уборки. Это самая частая ошибка в расчётах доходности, которые нам показывают владельцы.

На другой стороне стоит ставка при новом заселении из официального обследования арендных цен, умноженная на коэффициент расположения из того же обследования, минус пять процентов на управление недвижимостью. Без вычета на простой: доля пустующих квартир в городе Цюрихе на 1 июня 2025 года составляла 0,10 процента.

Что является допущением, а не измерением: средняя продолжительность в три ночи и паушальная ставка уборки в CHF 160 для трёхкомнатной квартиры. Ни по тому, ни по другому мы не знаем цюрихского обследования. У всего остального есть источник, и он указан ниже.

Vertiefung und nächster Schritt:

• Beide Wege im Ertragsrechner vergleichen
• Ersteinschätzung für Ihre Adresse

In der Stadt und am See deutlich, im Umland knapp. Für eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung im Vollservice liegt der Vorsprung in den Kreisen 3 bis 12 bei 54 Prozent (rund CHF 3'060 gegen CHF 1'990), im Zentrum bei 44, am Zürichsee bei 59 und im Umland bei 20 Prozent. Entscheidender als die Prozentzahl: ob dauerhafte Kurzzeit in der Zone zulässig ist. Für Eigentümer und Mieter mit Vermieterlaubnis gilt dieselbe Netto-Logik.

Weil hier beide Seiten netto stehen. Der Branchenfaktor «zwei bis drei Mal die Dauermiete» vergleicht oft Bruttoumsatz mit Nettomiete - vor Plattformgebühr, Provision und Reinigung. Nach diesen Abzügen bleibt in Zürich ein Vorsprung von 20 bis 60 Prozent, je nach Lage. Für den Faktor zwei bis drei haben wir für Zürich keinen Beleg gefunden. Eigentümer und Mieter mit Vermieterlaubnis vergleichen deshalb immer Netto gegen Netto.

Nein. Ein neues Inserat erreicht die Marktauslastung nicht sofort; über das erste Jahr liegt der Umsatz nach unserer Annahme bei rund 82 Prozent des eingespielten Betriebs. Die Dauermiete beginnt ab Monat eins voll. Im ersten Jahr ist der Vorsprung deshalb kleiner: Kreise 3 bis 12 plus 30 Prozent, Zentrum plus 21, See plus 34, im Umland liegen beide gleichauf. Der volle Vorsprung entsteht ab Jahr zwei.