Airbnb или долгосрочная аренда в Цюрихе? Расчёт для трёхкомнатной квартиры, район за районом

Короткий ответ

Для ухоженной трёхкомнатной квартиры при полном сервисе в цюрихских районах с 3-го по 7-й и с 9-го по 12-й остаётся около CHF 2 310 в месяц, при долгосрочной аренде — CHF 1 990, то есть разница 17 процентов. В центре это CHF 2 970 против CHF 2 680, то есть 11 процентов. На Цюрихском озере преимущество сокращается до 4 процентов. В окрестностях оно меняет знак: там долгосрочная аренда на 11 процентов выше краткосрочной.

Все суммы — чистые. При краткосрочной аренде после комиссии платформы, нашей комиссии и уборки; при долгосрочной — после пяти процентов на управление недвижимостью. Это важно, потому что большинство сравнений, которые попадаются, ставят валовой оборот одной стороны против чистой арендной платы другой — и показывают преимущество, которого в таком виде нет.

Вторая часть этой статьи важнее: то, чего в этих цифрах нет, решает вопрос чаще, чем сами цифры.

Почему преимущество растёт вместе с площадью

В тех же районах с 3-го по 12-й преимущество студии составляет 12 процентов, а квартиры на четыре с половиной комнаты — 22. Это не побочный эффект, а уборка.

Она приходится на каждое заселение, а не на квадратный метр. Студия меняет гостей так же часто, как четырёхкомнатная квартира — при средней продолжительности в три ночи примерно шесть с половиной раз в месяц, — но зарабатывает за ночь заметно меньше. Одна и та же постоянная статья съедает от меньшего оборота большую долю.

Отсюда следует правило, противоречащее интуиции: краткосрочная аренда меньше всего окупается на маленьких квартирах, хотя спрос именно там самый высокий.

Чего нет ни в одной из этих цифр

Сумму во франках можно сравнить, решение — нет. Пять вещей весят больше, чем эти 17 процентов, и четыре из них говорят в пользу долгосрочной аренды.

• Допустимость. У квартиры, которую нельзя сдавать краткосрочно, нет краткосрочного дохода — тогда весь левый столбец не имеет смысла. После решения Федерального суда от 30 апреля 2026 года в городе Цюрихе решающим стало то, живёт ли ещё кто-то в квартире. Это выясняют прежде всего остального.
• Капитал до первого бронирования. Краткосрочная аренда предполагает полностью обставленную квартиру, включая текстиль в трёх комплектах. Эти деньги связаны до того, как придёт первый франк.
• Колебания. Июль и январь в Цюрихе — это 56 против 38 процентов загрузки. Приведённая выше цифра за месяц — среднее; тому, кто обслуживает ипотеку, стоит считать по январю.
• Затраты времени — но только при самостоятельном ведении. Одни только запросы гостей складываются примерно в 180 часов в год. При полном сервисе это отпадает; именно поэтому комиссия в расчёте выше уже вычтена.
• И в пользу краткосрочной аренды: цена остаётся рыночной. В Цюрихе действующие арендные ставки примерно на 30 процентов ниже ставок при новом заселении. Тот, кто сегодня сдаёт за CHF 2 090, через десять лет не получит тогдашнюю рыночную ставку — повышения привязаны к базовой ставке и к затратной аренде. Цену за ночь можно менять каждую неделю.

Когда выигрывает долгосрочная аренда

Мы пишем это прямо, потому что так показывает расчёт и потому что сравнение, которое всегда приводит к собственному предложению, — не сравнение.

• В окрестностях. Там по нашему расчёту долгосрочная аренда на 11 процентов выше краткосрочной — при заметно меньших хлопотах и без риска, связанного с зонированием.
• На маленьких квартирах с высокой арендной платой. Когда уборка за заселение велика по отношению к цене за ночь, от преимущества остаётся мало.
• В зонах с обязательной долей жилья, пока допустимость не выяснена. Доход, который может отпасть, — не основание для цены покупки.
• Когда предсказуемость дохода важнее его величины. Одна и та же цифра каждый месяц — аргумент для банка, среднегодовая — нет.
• Когда капитал на обстановку нужен в другом месте.

Как получаются эти цифры

Чтобы вы могли пересчитать. Валовой оборот — это цена за ночь, умноженная на занятые ночи, а занятые ночи — это 30,4, умноженные на загрузку. К этому добавляется плата за уборку, которую платит гость. Она выше той фиксированной суммы, которую мы выставляем вам, ровно на размер платформенной комиссии: Airbnb берёт 15,5 процента и с уборки, поэтому плата рассчитывается обратным ходом — фиксированная сумма, делённая на 0,845. При трёх комнатах гость платит CHF 189,35, а до нас доходят те CHF 160, которые выставляются вам. Из общей суммы платформа забирает 15,5 процента. Наша комиссия начисляется только на оборот от проживания после платформенной комиссии, но не на уборку. Остаток в точности совпадает с расчётом по одному лишь проживанию — уборка не стоит вам ничего.

Уборка тем самым стоит по обе стороны расчёта: один раз как поступление от гостя, один раз как расход на службу уборки. Тот, кто вычитает только расходы и забывает про плату, получает цифру, заниженную на всю сумму уборки. Это самая частая ошибка в расчётах доходности, которые нам показывают владельцы.

На другой стороне стоит ставка при новом заселении из официального обследования арендных цен, умноженная на коэффициент расположения из того же обследования, минус пять процентов на управление недвижимостью. Без вычета на простой: доля пустующих квартир в городе Цюрихе на 1 июня 2025 года составляла 0,10 процента.

Что является допущением, а не измерением: средняя продолжительность в три ночи и ставка уборки в CHF 95 для трёхкомнатной квартиры. Ни по тому, ни по другому мы не знаем цюрихского обследования. У всего остального есть источник, и он указан ниже.