Brauchen wir die Zustimmung aller Erben?

Ja. Bis zur Teilung gehört der Nachlass allen gemeinsam, und über die Wohnung wird nach Art. 602 ZGB grundsätzlich einstimmig verfügt. Praktisch reicht uns eine schriftliche Vollmacht der Erbengemeinschaft an eine Person, oder die Unterschriften aller auf dem Vertrag. Gibt es einen Willensvollstrecker, genügt dessen Zustimmung im Rahmen seiner Befugnisse.

Was, wenn wir uns während der Vermietung für den Verkauf entscheiden?

Dann kündigen Sie auf Monatsende, schriftlich und ohne Begründung. Bestätigte Buchungen laufen bis zum Ende des jeweiligen Aufenthalts — es wäre gegenüber Gästen falsch, sie kurzfristig abzusagen, und eine Absage durch den Gastgeber schadet der Platzierung des Inserats. Bei einer Vorausbuchungsfrist von sechs Wochen ist die Wohnung damit in rund sechs Wochen frei.

Die Wohnung ist möbliert, aber altmodisch. Geht das?

Meistens ja, und oft besser als erwartet — Gäste in Zürich buchen keine Katalogwohnung, sondern eine saubere mit guter Lage und ehrlichen Fotos. Was nicht verhandelbar ist: Matratzen, Bettwäsche in dreifacher Ausführung, funktionierendes WLAN und eine Küche, in der man kochen kann. Was stört, sehen wir bei der Begehung und sagen es Ihnen vor der ersten Buchung.

Lohnt sich das für ein halbes Jahr überhaupt?

Bei möblierter Wohnung in der Stadt in der Regel ja, weil der teuerste Posten — die Einrichtung — schon da ist. Rechnen Sie aber nicht mit dem Zielwert: Ein neues Inserat liegt über die ersten zwölf Monate bei rund 82 Prozent des späteren Niveaus, und ein halbes Jahr endet mitten in diesem Aufbau. Der Rechner zeigt Ihnen den Fall mit Ihren Angaben.

Können wir die Wohnung während der Vermietung besichtigen lassen?

Ja. Wir sperren Termine im Kalender wie bei einer Eigennutzung; mit zwei Wochen Vorlauf entstehen dabei keine Kosten. Kurzfristiger geht auch, dann können Absagen bestätigter Buchungen anfallen. Zwischen zwei Aufenthalten ist die Wohnung gereinigt und hergerichtet — für eine Besichtigung ist das der bessere Zustand als ein halbes Jahr Leerstand.

Geerbte Wohnung in Zürich: vermieten, solange die Erbengemeinschaft nicht entschieden hat

Für Erbengemeinschaften mit einer leerstehenden Wohnung in Zürich. Warum ein Dauermieter den Verkauf blockiert und was die Alternative verlangt.

Was tun mit einer geerbten Wohnung in Zürich?

Eine geerbte Wohnung gehört bis zur Teilung allen Erben gemeinsam; über sie wird nach Art. 602 ZGB grundsätzlich einstimmig verfügt. Bis eine Einigung steht, vergehen oft Monate, und die Wohnung steht leer. Kurzzeitvermietung hält beide Wege offen: Sie begründet kein Mietverhältnis, das nach Art. 261 OR auf eine Käuferschaft übergeht, ist monatlich kündbar und lässt Besichtigungen zwischen den Aufenthalten zu.

Warum die Wohnung so lange leer steht

Der Grund ist selten Nachlässigkeit. Eine Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft: Bis zur Teilung gehört der Nachlass allen zusammen, und über einzelne Gegenstände wird gemeinsam verfügt. Solange sich drei Geschwister nicht einig sind, ob verkauft oder behalten wird, geschieht mit der Wohnung nichts — und nichts zu tun ist die einzige Handlung, die keine Zustimmung braucht.

In dieser Zeit läuft der Leerstand weiter. Nebenkosten, Versicherung, Heizung im Winter, allfällige Hypothekarzinsen, dazu der Wertverlust einer Wohnung, in der monatelang niemand lüftet. Bei einer Zürcher Eigentumswohnung ist das ein vierstelliger Betrag im Monat, der zulasten des Nachlasses geht — also zulasten aller Erben gleichermassen.

Dazu kommt ein Umstand, der die Sache erleichtert und den man leicht übersieht: Eine geerbte Wohnung ist in aller Regel möbliert. Der Posten, der bei einer Kurzzeitvermietung sonst vor der ersten Buchung Geld bindet, ist hier bereits vorhanden. Was fehlt, ist meist Bettwäsche in dreifacher Ausführung und eine Ausstattung der Küche, wie Gäste sie erwarten.

Was ein Dauermieter für den Verkauf bedeutet

Wenn die Wohnung ohnehin leer steht, liegt ein befristeter Mietvertrag nahe. Für eine Erbengemeinschaft mit offenem Verkaufsentscheid ist er die schlechtere Wahl, und der Grund steht in einem einzigen Artikel: Nach Art. 261 OR geht das Mietverhältnis beim Verkauf auf die Käuferschaft über. Kauf bricht Miete nicht.

Praktisch heisst das dreierlei. Der Kreis der Kaufinteressenten schrumpft auf jene, die selbst vermieten wollen — Eigennutzer fallen weg. Der erzielbare Preis sinkt entsprechend. Und wer als Käuferschaft doch selbst einziehen will, ist auf eine Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs angewiesen, die anfechtbar ist und Zeit kostet.

Die Gästebelegung erzeugt dieses Problem nicht. Sie lässt sich zudem jederzeit beenden: Wir kündigen monatlich, ohne Mindestlaufzeit und ohne Austrittsgebühr. Fällt der Entscheid zum Verkauf, läuft die Belegung aus, sobald die letzten bestätigten Buchungen abgewickelt sind — bei einer typischen Vorausbuchungsfrist sind das wenige Wochen.

Was dafür spricht — und was dagegen

Dafür spricht, dass beide Wege offen bleiben und die Wohnung in der Zwischenzeit nicht nur Kosten erzeugt. Dafür spricht auch, dass eine bewohnte Wohnung besser altert als eine leere, und dass Besichtigungen zwischen zwei Aufenthalten möglich sind, ohne jemanden um Zutritt bitten zu müssen.

Dagegen spricht dreierlei, und wir sagen es lieber vorher:

Es braucht die Zustimmung aller Erben. Ein Vertrag, den nur zwei von drei tragen, ist für uns kein Vertrag — wir brauchen eine Vollmacht der Gemeinschaft oder die Unterschriften aller.
Die Zulässigkeit hängt an der Zone und, bei Stockwerkeigentum, am Reglement. Das ist bei einer geerbten Wohnung nicht anders als sonst, wird aber häufiger übersehen, weil niemand die Unterlagen zur Hand hat.
Steuerlich ändert sich etwas. Erträge aus der Wohnung sind Einkommen des Nachlasses und werden den Erben zugerechnet; wie das im Einzelfall zu deklarieren ist, gehört zur Erbschaftsberatung und nicht zu uns. Wir liefern die Zahlen, nicht die Deklaration.

Häufige Fragen

Brauchen wir die Zustimmung aller Erben?: Ja. Bis zur Teilung gehört der Nachlass allen gemeinsam, und über die Wohnung wird nach Art. 602 ZGB grundsätzlich einstimmig verfügt. Praktisch reicht uns eine schriftliche Vollmacht der Erbengemeinschaft an eine Person, oder die Unterschriften aller auf dem Vertrag. Gibt es einen Willensvollstrecker, genügt dessen Zustimmung im Rahmen seiner Befugnisse.
Was, wenn wir uns während der Vermietung für den Verkauf entscheiden?: Dann kündigen Sie auf Monatsende, schriftlich und ohne Begründung. Bestätigte Buchungen laufen bis zum Ende des jeweiligen Aufenthalts — es wäre gegenüber Gästen falsch, sie kurzfristig abzusagen, und eine Absage durch den Gastgeber schadet der Platzierung des Inserats. Bei einer Vorausbuchungsfrist von sechs Wochen ist die Wohnung damit in rund sechs Wochen frei.
Die Wohnung ist möbliert, aber altmodisch. Geht das?: Meistens ja, und oft besser als erwartet — Gäste in Zürich buchen keine Katalogwohnung, sondern eine saubere mit guter Lage und ehrlichen Fotos. Was nicht verhandelbar ist: Matratzen, Bettwäsche in dreifacher Ausführung, funktionierendes WLAN und eine Küche, in der man kochen kann. Was stört, sehen wir bei der Begehung und sagen es Ihnen vor der ersten Buchung.
Lohnt sich das für ein halbes Jahr überhaupt?: Bei möblierter Wohnung in der Stadt in der Regel ja, weil der teuerste Posten — die Einrichtung — schon da ist. Rechnen Sie aber nicht mit dem Zielwert: Ein neues Inserat liegt über die ersten zwölf Monate bei rund 82 Prozent des späteren Niveaus, und ein halbes Jahr endet mitten in diesem Aufbau. Der Rechner zeigt Ihnen den Fall mit Ihren Angaben.
Können wir die Wohnung während der Vermietung besichtigen lassen?: Ja. Wir sperren Termine im Kalender wie bei einer Eigennutzung; mit zwei Wochen Vorlauf entstehen dabei keine Kosten. Kurzfristiger geht auch, dann können Absagen bestätigter Buchungen anfallen. Zwischen zwei Aufenthalten ist die Wohnung gereinigt und hergerichtet — für eine Besichtigung ist das der bessere Zustand als ein halbes Jahr Leerstand.

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