Нужно ли согласие всех наследников?

Да. До раздела наследство принадлежит всем совместно, и квартирой распоряжаются по статье 602 ГК в принципе единогласно. На практике нам достаточно письменной доверенности сообщества на одно лицо или подписей всех на договоре. Если есть исполнитель завещания, достаточно его согласия в пределах его полномочий.

А если мы решим продавать во время сдачи?

Тогда вы расторгаете договор на конец месяца, письменно и без объяснения причин. Подтверждённые бронирования доводятся до конца проживания: отменять их в последний момент было бы неправильно по отношению к гостям, а отмена со стороны хозяина вредит позиции объявления. При горизонте бронирования в шесть недель квартира освобождается примерно за шесть недель.

Квартира меблирована, но старомодно. Так пойдёт?

Чаще всего да, и лучше, чем ожидают: гости в Цюрихе бронируют не каталожный интерьер, а чистую квартиру в хорошем месте с честными фотографиями. Что не обсуждается: матрасы, постельное бельё в тройном комплекте, работающий Wi-Fi и кухня, на которой можно готовить. Что мешает, мы видим при осмотре и говорим вам до первого бронирования.

Имеет ли это смысл всего на полгода?

При меблированной квартире в городе — как правило, да, потому что самая дорогая позиция, обстановка, уже есть. Но не считайте по целевому значению: за первые двенадцать месяцев новое объявление держится примерно на 82 процентах от последующего уровня, и полгода заканчиваются в середине этого разгона. Калькулятор покажет ваш случай по вашим данным.

Можно ли показывать квартиру во время сдачи?

Да. Мы блокируем даты в календаре так же, как при собственном использовании; при двух неделях предупреждения это ничего не стоит. Можно и позднее, но тогда возможны отмены подтверждённых бронирований. Между двумя заездами квартира убрана и подготовлена — для показа это состояние лучше, чем полгода простоя.

Унаследованная квартира в Цюрихе: сдавать, пока наследники не приняли решение

Для сообществ наследников с пустующей квартирой в Цюрихе. Почему долгосрочный наниматель блокирует продажу и чего требует альтернатива.

Что делать с унаследованной квартирой в Цюрихе?

До раздела наследства квартира принадлежит всем наследникам совместно, и распоряжаются ею по статье 602 ГК в принципе единогласно. До согласия часто проходят месяцы, и всё это время квартира пустует. Краткосрочная сдача оставляет открытыми оба пути: она не создаёт наём, который по статье 261 ОР переходит к покупателю, расторгается ежемесячно и допускает показы между заездами.

Почему квартира так долго стоит пустой

Причина редко в небрежности. Сообщество наследников — это совместная собственность: до раздела наследство принадлежит всем вместе, и отдельными объектами распоряжаются сообща. Пока трое братьев и сестёр не договорились, продавать или оставить, с квартирой не происходит ничего, — а бездействие есть единственное действие, не требующее ничьего согласия.

Всё это время простой идёт дальше. Эксплуатационные расходы, страхование, отопление зимой, возможные проценты по ипотеке, плюс износ квартиры, которую месяцами никто не проветривает. Для цюрихской квартиры в собственности это четырёхзначная сумма в месяц, которая ложится на наследство — то есть на всех наследников в равной мере.

К этому добавляется обстоятельство, которое облегчает дело и которое легко упустить: унаследованная квартира почти всегда меблирована. Позиция, которая при краткосрочной сдаче обычно связывает деньги до первого бронирования, здесь уже есть. Не хватает, как правило, постельного белья в тройном комплекте и кухни, оснащённой так, как ожидают гости.

Что означает долгосрочный наниматель для продажи

Если квартира всё равно пустует, срочный договор найма напрашивается сам собой. Для сообщества наследников с нерешённым вопросом о продаже это худший выбор, и причина умещается в одну статью: по статье 261 ОР наём при продаже переходит к покупателю. Продажа наём не прекращает.

На практике это значит три вещи. Круг покупателей сужается до тех, кто сам собирается сдавать, — те, кто хочет жить сам, отпадают. Достижимая цена соответственно снижается. А покупатель, который всё же хочет въехать, вынужден расторгать наём по срочной собственной надобности, что оспоримо и требует времени.

Размещение гостей этой проблемы не создаёт. Его к тому же можно прекратить в любой момент: мы работаем с расторжением за месяц, без минимального срока и без платы за выход. Если решение о продаже принято, размещение заканчивается, как только отработаны последние подтверждённые бронирования, — при обычном горизонте бронирования это несколько недель.

Что говорит за — и что против

За говорит то, что оба пути остаются открытыми, а квартира тем временем не только создаёт расходы. За говорит и то, что обжитая квартира стареет лучше пустой и что показы возможны между двумя заездами, не спрашивая ни у кого доступа.

Против говорят три вещи, и мы предпочитаем сказать их заранее:

Нужно согласие всех наследников. Договор, который поддерживают двое из трёх, для нас не договор — нам нужна доверенность от сообщества или подписи всех.
Допустимость зависит от зонального права, а при поэтажной собственности — от регламента. Здесь это не отличается от прочих случаев, но упускается чаще, потому что документов ни у кого нет под рукой.
Меняется налоговая сторона. Доходы от квартиры — это доход наследства, который относится на наследников; как это декларировать в конкретном случае, относится к наследственной консультации, а не к нам. Мы даём цифры, а не декларацию.

Частые вопросы

Нужно ли согласие всех наследников?: Да. До раздела наследство принадлежит всем совместно, и квартирой распоряжаются по статье 602 ГК в принципе единогласно. На практике нам достаточно письменной доверенности сообщества на одно лицо или подписей всех на договоре. Если есть исполнитель завещания, достаточно его согласия в пределах его полномочий.
А если мы решим продавать во время сдачи?: Тогда вы расторгаете договор на конец месяца, письменно и без объяснения причин. Подтверждённые бронирования доводятся до конца проживания: отменять их в последний момент было бы неправильно по отношению к гостям, а отмена со стороны хозяина вредит позиции объявления. При горизонте бронирования в шесть недель квартира освобождается примерно за шесть недель.
Квартира меблирована, но старомодно. Так пойдёт?: Чаще всего да, и лучше, чем ожидают: гости в Цюрихе бронируют не каталожный интерьер, а чистую квартиру в хорошем месте с честными фотографиями. Что не обсуждается: матрасы, постельное бельё в тройном комплекте, работающий Wi-Fi и кухня, на которой можно готовить. Что мешает, мы видим при осмотре и говорим вам до первого бронирования.
Имеет ли это смысл всего на полгода?: При меблированной квартире в городе — как правило, да, потому что самая дорогая позиция, обстановка, уже есть. Но не считайте по целевому значению: за первые двенадцать месяцев новое объявление держится примерно на 82 процентах от последующего уровня, и полгода заканчиваются в середине этого разгона. Калькулятор покажет ваш случай по вашим данным.
Можно ли показывать квартиру во время сдачи?: Да. Мы блокируем даты в календаре так же, как при собственном использовании; при двух неделях предупреждения это ничего не стоит. Можно и позднее, но тогда возможны отмены подтверждённых бронирований. Между двумя заездами квартира убрана и подготовлена — для показа это состояние лучше, чем полгода простоя.

Читать далее

Ваш вопрос остался без ответа?

Пришлите его нам — мы ответим из практики, письменно, в течение одного рабочего дня.