Erbengemeinschaft und Kurzzeitvermietung: warum alle zustimmen müssen — und was bei Blockade geht

Warum niemand allein entscheiden kann

Mit dem Todesfall entsteht nach Artikel 602 des Zivilgesetzbuchs eine Erbengemeinschaft, und sie hält den Nachlass im Gesamteigentum. Das ist etwas anderes als Miteigentum: Bei Miteigentum gehört jedem ein Bruchteil, über den er verfügen kann. Beim Gesamteigentum gehört allen alles gemeinsam, und niemandem etwas allein.

Daraus folgt der Satz, an dem sich alles Weitere entscheidet: Verwaltungs- und Verfügungshandlungen brauchen die Zustimmung aller Erben. Nicht die Mehrheit, nicht die Mehrheit der Erbteile — alle. Ein einzelner Erbe kann die Wohnung weder verkaufen noch vermieten, auch wenn er neunzig Prozent hält und die anderen drei je gut drei.

Für die Kurzzeitvermietung heisst das: Sie ist keine gewöhnliche Verwaltungshandlung, sondern eine Entscheidung über die Nutzungsart des Nachlassgegenstands. Wer sie ohne die Zustimmung der Miterben aufnimmt, handelt ohne Grundlage — und zwar unabhängig davon, wie vernünftig die Rechnung dahinter ist.

Was das Warten kostet

Das Einstimmigkeitsprinzip ist als Schutz gedacht und wirkt in der Praxis oft als Lähmung. Eine Erbteilung dauert selten Wochen; ein Jahr ist gewöhnlich, mehrere Jahre kommen vor, wenn eine Liegenschaft im Spiel ist und die Vorstellungen auseinandergehen.

In dieser Zeit steht die Wohnung meist leer — und Leerstand ist nicht kostenlos. Hypothekarzinsen, Nebenkosten, Gebäudeversicherung und Unterhalt laufen weiter, die Liegenschaft altert ohne Nutzung, und der entgangene Ertrag steht in keiner Abrechnung, weil er nie erschienen ist.

Das ist das eigentliche Argument gegenüber Miterben, die zögern: Nicht «wir könnten etwas verdienen», sondern «das Warten kostet uns gemeinsam jeden Monat einen Betrag, den wir beziffern können». Eine Zahl im Antrag wirkt anders als eine Absicht.

Die drei Wege aus der Blockade

Wenn Einstimmigkeit nicht zu erreichen ist, gibt es drei Möglichkeiten, und sie unterscheiden sich in Aufwand und Endgültigkeit erheblich.

• Einstimmiger Beschluss mit Befristung — der einfachste Weg. Ein Beschluss über zwei Jahre mit Überprüfung ist leichter zu erreichen als ein unbefristeter, weil er niemanden festlegt.
• Erbenvertretung nach Artikel 602 Absatz 3 ZGB — jeder einzelne Erbe kann bei der zuständigen Behörde beantragen, dass eine Vertretung eingesetzt wird. Sie macht die Gemeinschaft handlungsfähig, auch wenn sie sich nicht einigt. Im Kanton Zürich ist dafür das Erbschaftsamt der Ansprechpartner.
• Erbteilung vorziehen — die Wohnung wird einem Erben zugewiesen, der die anderen auszahlt. Danach entscheidet er allein. Der sauberste Weg und der langsamste.

Was vor dem ersten Gast geklärt sein muss

Vier Punkte, und sie hängen nicht am Erbrecht, sondern an der Wohnung. Sie gelten für jede Kurzzeitvermietung — in der Erbengemeinschaft nur mit dem Unterschied, dass sie mehrere Personen betreffen.

• Die Zone: Ob die Adresse Kurzzeitvermietung überhaupt zulässt, sagt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Auskunft des Bauamts ist kostenlos und gehört vor jeden Beschluss.
• Das Stockwerkeigentum: Liegt die Wohnung in einer Gemeinschaft, kommt deren Reglement zu den erbrechtlichen Fragen hinzu — zwei Gremien, nicht eines.
• Die Versicherung: Eine Police, die auf den Verstorbenen lief, deckt eine gewerbliche Nutzung durch die Erben nicht von selbst. Sie gehört gemeldet und angepasst.
• Die Steuer: Erträge werden den Erben anteilig zugerechnet und sind bei jedem einzeln zu deklarieren. Wer das erst bei der Steuererklärung merkt, hat die Abrechnung nicht dafür eingerichtet.

Wie eine Verwaltung in dieser Lage arbeitet

Der Unterschied zur gewöhnlichen Zusammenarbeit liegt nicht im Betrieb, sondern in der Ansprache. Ein Vertrag mit einer Erbengemeinschaft wird von allen Erben unterzeichnet oder von der Erbenvertretung — von einem einzelnen Erben unterschrieben ist er nicht belastbar, und das ist auch in unserem Interesse.

Bei einer Erbengemeinschaft mit leerer Wohnung bewährt sich, die Abrechnung von Anfang an auf Anteile auszulegen: Jeder Erbe bekommt seine Aufstellung, nicht die Gemeinschaft eine gemeinsame, aus der jemand weiterverteilen müsste. Das nimmt einen Grossteil der späteren Reibung vorweg.

Und die Kündbarkeit gehört benannt. Eine monatlich kündbare Zusammenarbeit ist in einer Erbengemeinschaft mehr wert als ein guter Satz: Sobald die Teilung kommt, muss niemand aus einem Vertrag heraus, den er nicht mehr will.