Nein, aber es ist eingeschränkt. Das Bundesgericht hat am 30. April 2026 eine Beschwerde gegen die Teilrevision der städtischen Bau- und Zonenordnung abgewiesen. Damit darf die Stadt Wohnungen, die dauerhaft kommerziell zur Kurzzeitvermietung genutzt werden, nicht mehr auf den vorgeschriebenen Mindestwohnanteil anrechnen. In Zonen mit Wohnanteilpflicht läuft das auf eine Unzulässigkeit hinaus. Nach Angaben der Stadt sind rund 5320 temporär vermietete Einheiten betroffen. Ausdrücklich nicht betroffen ist die gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung während einer Abwesenheit — Ferien, längere Reisen, ein Zimmer neben dem selbst genutzten Wohnraum. Entscheidend ist also nicht die Plattform, sondern ob in der Wohnung noch jemand wohnt. Für Ihre Adresse hängt die Antwort an der Zone: Welcher Wohnanteil dort gilt, sagt die Bau- und Zonenordnung, im Zweifel das Bauamt.
Die Stadt nannte in ihrer Medienmitteilung vom Juni 2026 den Herbst 2026 als voraussichtlichen Zeitpunkt des Inkrafttretens, sofern kein Rekurs folgt. Mit Rechtskraft treten zwei Pflichten in Kraft: Bauherrschaften müssen die Art der Wohnnutzung im Baugesuch deklarieren, und für dauerhaft kommerzielle Nutzungen gilt eine Meldepflicht. Wer heute plant, sollte deshalb nicht vom aktuellen Zustand ausgehen, sondern vom kommenden. Der Grund ist wirtschaftlich: Ein Objekt, das nach der neuen Regelung nicht mehr dauerhaft vermietet werden darf, ist mit der Kalkulation einer Dauermiete zu bewerten — und das verändert den Kaufpreis, den man rechtfertigen kann, erheblich. Wer heute einen Preis zahlt, der sich nur mit Kurzzeitvermietung rechnet, trägt das Risiko allein. Ob bereits bestehende Nutzungen eine Übergangsfrist erhalten, war zum Zeitpunkt unserer Recherche nicht öffentlich geregelt. Den tagesaktuellen Stand nennt die Stadt Zürich selbst. Die Auskunft für Ihre Adresse müssen Sie dort einholen — wir erbringen operative Vermietungsdienstleistungen und beraten in Bewilligungsfragen nicht.
Bei einer Nutzungsänderung zu dauerhaft kommerzieller Kurzzeitvermietung ja — und zwar nach Angaben der Stadt auch dann, wenn keine baulichen Massnahmen anfallen. Das überrascht viele: Ein Baugesuch ohne Bau klingt widersprüchlich, ist aber die Folge davon, dass die Zonenordnung an die Nutzungsart anknüpft, nicht an die Bausubstanz. Wer eine Wohnung von Dauermiete auf Kurzzeitvermietung umstellt, ändert die Nutzung, auch wenn er nur Möbel hineinstellt. Für die gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung während einer Abwesenheit gilt das nicht. Wo die Grenze zwischen «gelegentlich» und «dauerhaft» genau liegt, wird sich in der Anwendung zeigen — die Stadt hat dazu bislang keine Tageszahl genannt. Zuständig für den Einzelfall ist das Bauamt.
Welche Gemeinden am Zürichsee haben eigene Regeln?
Kilchberg ist der Fall, den man kennen muss. Die Gemeindeversammlung hat am 16. Juni 2026 eine revidierte Bau- und Zonenordnung angenommen, die hotelähnliche Betriebe in reinen Wohnzonen untersagt. Im Kanton Zürich ist das ein Novum — eine Gemeinde geht damit weiter als die Stadt. Die Genehmigung durch die kantonalen Behörden steht aus; rechtskräftig ist die Ordnung noch nicht. Für die übrigen Seegemeinden gilt: Jede hat ihre eigene Bau- und Zonenordnung, und man kann von der städtischen Regelung nicht auf sie schliessen — in beide Richtungen. Manche sind offener als Zürich, andere strenger. Die einzige verlässliche Auskunft kommt von der jeweiligen Bauverwaltung. Diese Abklärung liegt beim Eigentümer; wir übernehmen sie nicht und können die Zulässigkeit nicht beurteilen.
Darf ich meine Mietwohnung über Airbnb untervermieten?
Nur mit Zustimmung der Vermieterschaft. Artikel 262 Absatz 1 des Obligationenrechts erlaubt die Untervermietung ganz oder teilweise, aber eben mit dieser Zustimmung. Absatz 2 begrenzt, wann sie verweigert werden darf: wenn Sie die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt geben, wenn diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind, oder wenn der Vermieterschaft wesentliche Nachteile entstehen. Andere Gründe zählen nicht. Ein Urteil des Zürcher Mietgerichts vom Februar 2024 hält fest, dass gelegentliche Untervermietung über Buchungsplattformen innerhalb des vereinbarten Wohnzwecks zulässig sein kann. Umgekehrt gilt: Gewerbsmässige Untervermietung ohne Zustimmung ist eine Vertragsverletzung und kann eine ausserordentliche Kündigung begründen. Die Grenze verläuft nicht bei einer Zahl von Nächten, sondern beim Charakter der Nutzung.
Für den Kanton Zürich gibt es keine gesetzliche Tageszahl — anders als in Städten wie Amsterdam oder Berlin, wo eine Obergrenze im Gesetz steht. Das ist für Eigentümer unangenehmer, als es klingt: Eine klare Zahl gibt Sicherheit, eine unbestimmte Grenze nicht. Entscheidend ist stattdessen die Frage, ob die Nutzung noch im vereinbarten Wohnzweck liegt oder gewerbsmässigen Charakter hat. Anknüpfungspunkte dafür sind, ob in der Wohnung noch jemand wohnt, ob sie planmässig und dauerhaft an wechselnde Gäste vergeben wird, und ob sie ganzjährig verfügbar ist. Wer die eigene Wohnung während dreier Ferienwochen vermietet, bewegt sich klar auf der einen Seite; wer eine leere Zweitwohnung ganzjährig anbietet, auf der anderen. Dazwischen gibt es einen Bereich, in dem die Beurteilung vom Einzelfall abhängt.
Kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft Airbnb verbieten?
Ja, unter Umständen. Das Bundesgericht hat mit Urteil 5A_436/2018 vom 4. April 2019 ein solches Verbot geschützt. Im entschiedenen Fall vermietete die Tochter eines Eigentümers eine von zwei Wohnungen in einem hochwertigen Wohnhaus in Stansstad am Vierwaldstättersee regelmässig über Airbnb; die Gäste nutzten Dachterrasse, Fitnessraum, Sauna und Schwimmbad intensiv mit. Die Gemeinschaft änderte ihr Reglement auf Dauervermietung, der Eigentümer klagte, das Bundesgericht gab der Gemeinschaft recht. Verallgemeinern lässt sich das Urteil nicht — es betraf einen Einzelfall mit ausgeprägten Gemeinschaftsanlagen. Der Grundsatz bleibt: Kurzzeitvermietung im Stockwerkeigentum ist weder allgemein erlaubt noch allgemein verboten. Es kommt auf die Eigenart der Liegenschaft und auf das Reglement an. Deshalb gehört der Blick ins Reglement vor den Kauf, nicht danach.
Was, wenn die Gemeinschaft das Reglement nachträglich ändert?
Das ist das Risiko, das in keiner Kalkulation steht. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft kann ihr Reglement ändern, und wenn sie das tut, kann eine bis dahin zulässige Nutzung unzulässig werden — der Fall, den das Bundesgericht 2019 entschieden hat, verlief genau so. Vorbeugen lässt sich nur begrenzt: Prüfen Sie vor dem Kauf nicht nur, was im Reglement steht, sondern auch, ob eine Änderung im Raum steht. Ein Hinweis darauf ist die Stimmung in der Gemeinschaft: Gibt es Beschwerden über Gäste in den Gemeinschaftsbereichen, ist eine Reglementsänderung wahrscheinlicher als in einem Haus, in dem niemand die Nutzung bemerkt. Die Protokolle der letzten Versammlungen sagen dazu mehr als das Reglement selbst. Wir sehen sie mit Ihnen durch, wenn Sie uns Zugang geben.
Ja, und im Kanton Zürich geht das über ein eigenes Portal. Beherbergende müssen sich auf hotelkontrolle.zh.ch registrieren und dort jede Gästemeldung elektronisch vornehmen. Die Stadtpolizei Zürich hat dazu ein Merkblatt verfasst, das ausdrücklich klarstellt: Auch wer eine Online-Plattform für die Vermietung von Privatwohnungen nutzt und gewerbsmässig gegen Entgelt vermietet, ist meldepflichtig. Ein Detail, das häufig falsch verstanden wird: Die Meldepflicht betrifft nicht nur ausländische Gäste. Das Zürcher System erfasst alle Übernachtungsgäste. Die Registrierung gehört vor die erste Buchung, nicht nach der ersten Kontrolle — eine unterlassene Meldung ist keine Formalie, sondern kann strafbar sein. Die Meldepflicht liegt beim Gastgeber und ist nicht übertragbar. Wir übernehmen sie nicht — auch nicht für betreute Objekte.
Das hängt davon ab, welche Vorschrift betroffen ist — und die Folgen laufen auf verschiedenen Schienen. Bei der Zonenordnung droht eine Wiederherstellungsverfügung: Die Behörde kann die Nutzung untersagen, was laufende Buchungen und die Kalkulation trifft. Bei fehlender Zustimmung der Vermieterschaft steht eine ausserordentliche Kündigung im Raum; das Mietrecht sieht sie bei gewerbsmässiger Untervermietung ohne Zustimmung ausdrücklich vor. Bei unterlassener Gästemeldung kann eine Strafnorm greifen. Und bei nicht deklarierten Einnahmen kommt das Steuerrecht ins Spiel. Keine dieser Folgen tritt zwangsläufig ein, und meist beginnt es mit einem Hinweis statt einer Verfügung. Aber sie treten nicht gleichzeitig ein — man kann also eine Weile unbemerkt vermieten und dann von mehreren Seiten gleichzeitig eingeholt werden.
Gilt die Zürcher Regelung auch für Business-Apartments?
Ja, und sie waren ein Hauptgrund für die Revision. Die städtische Regelung erfasst dauerhaft kommerziell genutzte Wohnungen unabhängig davon, über welchen Kanal sie vergeben werden — ein Business-Apartment, das über eine eigene Website oder direkt an Firmen vermietet wird, fällt genauso darunter wie eine Airbnb-Wohnung. Die Berichterstattung zum Bundesgerichtsurteil hat das ausdrücklich so beschrieben, und die Zahl von rund 5320 betroffenen Einheiten umfasst beide Formen. Für Eigentümer folgt daraus etwas Praktisches: Der Ausweg, statt über Airbnb an Firmen zu vermieten, löst das zonenrechtliche Problem nicht. Was zählt, ist die Nutzung — eine Wohnung ohne Bewohner, die befristet an wechselnde Personen vergeben wird. Auch eine möblierte Wohnung, die im Dreimonatsrhythmus an Expats geht, kann darunter fallen, obwohl sie keine Buchungsplattform berührt. Wer eine solche Nutzung plant, muss die Zone prüfen, nicht den Vertriebskanal wechseln. Die Auskunft dazu gibt das Bauamt, kostenlos.
Kann ich eine Bewilligung beantragen, wenn die Zone es nicht zulässt?
Der Weg führt über ein Baugesuch für die Nutzungsänderung — aber ein Gesuch ist keine Zusage. In Zonen mit Wohnanteilpflicht steht die Regelung der dauerhaft kommerziellen Nutzung entgegen; ein Gesuch würde dort voraussichtlich abgewiesen. Sinnvoll ist es dagegen in Zonen ohne oder mit geringer Wohnanteilpflicht, oder in Mischzonen. Was wir Eigentümern raten: Klären Sie die Zone, bevor Sie Geld für ein Gesuch und dessen Begleitung ausgeben. Die Auskunft des Bauamts zur Zone ist kostenlos, ein abgewiesenes Gesuch nicht. Und rechnen Sie mit Zeit: Ein Baugesuch ist kein Vorgang von Tagen. Wenn Sie den Kauf davon abhängig machen wollen, gehört das in den Kaufvertrag — als Bedingung, nicht als Hoffnung.
Ändert sich etwas, wenn ich selbst in der Wohnung wohne?
Erheblich — das ist die wichtigste Unterscheidung der Zürcher Regelung, und sie zieht sich durch mehrere Rechtsgebiete. Die Regelung richtet sich gegen Wohnungen, in denen niemand wohnt und die ganzjährig an wechselnde Gäste vergeben werden. Wer selbst in der Wohnung lebt und sie während einer Abwesenheit vermietet oder ein Zimmer daneben anbietet, ist nach Angaben der Stadt ausdrücklich nicht betroffen. Dasselbe Muster im Mietrecht: Gelegentliche Untervermietung im Rahmen des vereinbarten Wohnzwecks ist eher zulässig als gewerbsmässige, und ein Urteil des Zürcher Mietgerichts vom Februar 2024 hat das bestätigt. Bei der Steuer schlägt es ebenfalls durch — wer selbst genutztes Wohneigentum zeitweise vermietet, darf den Eigenmietwert um die Vermietungszeit reduzieren, was bei einer leer stehenden Zweitwohnung nicht in Frage kommt. Und bei der Versicherung: Hausratversicherungen schliessen gewerbliche Nutzung regelmässig aus, gelegentliche Untermiete dagegen meist nicht. Die Selbstnutzung ist damit kein Nebenpunkt, sondern das Merkmal, an dem vier Rechtsgebiete gleichzeitig ansetzen.
Gibt es Unterschiede zwischen ganzer Wohnung und einzelnem Zimmer?
Ja, und sie fallen durchgehend zugunsten des Zimmers aus. Die Stadt Zürich nennt die Vermietung eines Zimmers neben dem selbst genutzten Wohnraum ausdrücklich als nicht betroffen von der Zonenregelung. Im Mietrecht liegt die teilweise Untervermietung näher am vereinbarten Wohnzweck als die vollständige — Artikel 262 OR erwähnt beide Formen, aber die Beurteilung fällt bei einem Zimmer regelmässig milder aus. Steuerlich gilt eine Besonderheit: Bei teilweiser Vermietung der selbst genutzten Liegenschaft ist der Eigenmietwert für die vermieteten Räume und die Vermietungszeit anzupassen, was eine Aufteilung nach Fläche und Zeit und damit eine saubere Aufzeichnung voraussetzt. Wirtschaftlich ist das Zimmer allerdings der deutlich schwächere Fall: geringere Nachtpreise, dauernder Kontakt mit Gästen in der eigenen Wohnung, geteilte Küche und Bad — und Reinigung, die sich kaum auslagern lässt, weil eine Reinigungskraft nicht in eine bewohnte Wohnung kommt. Wer die Rechnung nur rechtlich aufstellt, übersieht das.
In drei Schritten, und zwar vor der Zusage, nicht nach der ersten Buchung. Erstens die Zone: Wir sehen in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde nach, welcher Wohnanteil für Ihre Adresse gilt, und fragen bei Unklarheit beim Bauamt nach. Zweitens das Reglement, wenn es sich um Stockwerkeigentum handelt — dazu die Protokolle der letzten Versammlungen, weil eine geplante Änderung dort früher steht als im Reglement. Drittens der Mietvertrag, wenn Sie nicht Eigentümer sind: Ob eine Zustimmung zur Untervermietung vorliegt oder eingeholt werden muss, klären Sie mit Ihrer Vermieterschaft — eine Vertragsprüfung gehört nicht zu unseren Leistungen. Ergibt eine dieser Prüfungen, dass die Nutzung nicht möglich ist, sagen wir es. Eine ehrliche Absage kostet weniger als ein Rückbau — und weniger als eine Wiederherstellungsverfügung nach zwei Jahren Betrieb.
Die Spannweite ist grösser, als man erwartet. Für Vollservice liegen die marktüblichen Sätze in Zürich bei 20 bis 30 Prozent des Mietertrags; Premium-Anbieter verlangen bis 40 oder 45 Prozent der Buchungssumme. Halbservice — also etwa Inserat und Preisgestaltung ohne Reinigung und Gästebetreuung — bewegt sich bei 10 bis 15 Prozent. Einzelne Anbieter nennen konkrete Zahlen: GuestReady beginnt bei 20 Prozent, UpperKey arbeitet mit einem Modell von 20 Prozent, AlpineKeys nennt 20 Prozent als Standardsatz. Wir beginnen bei 18 Prozent des Buchungsumsatzes für denselben Leistungsumfang. Beim Vergleich lohnt der Blick auf die Bemessungsgrundlage: 20 Prozent des Mietertrags und 20 Prozent der Buchungssumme sind nicht dasselbe, weil die Buchungssumme Reinigungsgebühren und Nebenkosten enthalten kann.
Für ein Studio oder eine Einzimmerwohnung CHF 80 bis 130 pro Reinigung, bei drei Zimmern CHF 160 bis 250. Abgerechnet wird meist nach Aufwand mit Stundensätzen von CHF 70 bis 90; Pauschalen nach Fläche sind ebenfalls üblich. Wäsche und Nachschub bei Verbrauchsmaterial erhöhen den Betrag. Die Zahl, die überrascht: Dieser Posten fällt bei jedem Gastwechsel an, nicht monatlich. Bei zwölf Wechseln im Monat wird die Reinigung damit zum grössten laufenden Kostenblock — grösser als jede Verwaltungsprovision. Daraus folgt etwas Praktisches: Längere Aufenthalte sind bei gleichem Nachtpreis deutlich rentabler als kurze, weil sie weniger Wechsel bedeuten. Wer die Preisgestaltung nur auf Auslastung ausrichtet und die Wechselkosten übersieht, optimiert am falschen Ende.
Seit dem 1. Dezember 2025 gilt für alle Gastgeber ein einheitliches Modell mit rund 15 bis 15,5 Prozent je Buchung. Bei Booking.com sind es etwa 20 Prozent. Der wichtige Unterschied zum früheren Modell: Gäste zahlen keine separate Servicegebühr mehr — der angezeigte Preis ist der Endpreis, und die Provision wird vom Gastgeber getragen. Praktisch heisst das, dass sie in den Nachtpreis einkalkuliert werden muss, statt beim Gast obendrauf zu kommen. Für die eigene Rechnung ergibt sich daraus eine Reihenfolge: Buchungsumsatz minus Plattformprovision minus Reinigung und Wäsche je Wechsel minus Verbrauchsmaterial minus Verwaltung. Was bleibt, ist der Ertrag vor Steuern. Wer nur den Buchungsumsatz betrachtet, überschätzt den Ertrag um einen erheblichen Betrag.
Lohnt sich Kurzzeitvermietung gegenüber Dauermiete?
Das lässt sich nur für ein konkretes Objekt beantworten, und die Antwort fällt öfter zugunsten der Dauermiete aus, als Anbieter zugeben. Kurzzeitvermietung erzielt höhere Nachtpreise, hat aber Reinigungskosten von CHF 80 bis 250 bei jedem Wechsel, Plattformgebühren von 15 bis 20 Prozent, Leerstandszeiten und einen Verwaltungsaufwand, den die Dauermiete nicht kennt. Entscheidend sind vier Grössen. Die erzielbare Auslastung an der konkreten Lage. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer — sie bestimmt die Zahl der Reinigungswechsel und damit den grössten Kostenblock. Die Anfangsinvestition in Möblierung, die bei Dauermiete entfällt. Und die Frage, ob die Nutzung zonenrechtlich überhaupt zulässig ist: Fällt sie negativ aus, erübrigen sich die anderen drei. Ein Punkt, der selten auftaucht: Dauermiete bindet die Wohnung mietrechtlich, Kurzzeitvermietung nicht — wer die Wohnung in zwei Jahren selbst nutzen oder verkaufen will, hat es damit leichter. Wir rechnen beide Varianten durch und sagen es, wenn die Dauermiete besser abschneidet.
Gibt es bei Ihnen versteckte Kosten?
Nein, und das lässt sich an drei Punkten prüfen. Erstens: Keine Grundgebühr und keine Aufsetzkosten. Steht die Wohnung leer, zahlen Sie uns nichts — unsere Provision bemisst sich am Buchungsumsatz, nicht an einem Monat. Zweitens: Reinigung und Wäsche rechnen wir zu den tatsächlichen Kosten weiter, ohne Aufschlag. Sie sehen jeden Posten einzeln, nicht eine Sammelsumme. Drittens: keine Mindestlaufzeit und keine Kündigungsfrist über einen Monat hinaus. Was wir nicht behaupten: dass ausser der Provision keine Kosten entstehen. Verbrauchsmaterial, Abnutzung von Textilien und Kleingeräten, Kleinreparaturen und die Plattformprovision fallen an — bei uns wie bei jedem anderen. Wir nennen sie in der Kalkulation, statt sie unter «sonstige Kosten» zu verstecken.
Wie viel Ertrag kann ich mit meiner Wohnung erwarten?
Wir nennen keine Prozentzahl, und das ist bewusst so. Der Ertrag hängt an Lage, Grösse, Ausstattung, Aufenthaltsdauer und Saison — zwei Wohnungen mit gleichem Umsatz können sehr unterschiedliche Erträge abwerfen, weil die Zahl der Reinigungswechsel abweicht. Was als Orientierung taugt: Die schweizerische Hotellerie erreichte 2025 eine Zimmerauslastung von 51,1 Prozent bei einem durchschnittlichen Zimmerpreis von CHF 268; in Zürich lag der Preisanstieg über 5 Prozent und damit über dem Landesmittel. Diese Zahlen betreffen Hotels, nicht Kurzzeitvermietung, taugen aber als Hinweis auf die Nachfrageentwicklung. Für Ihre Wohnung liefert der Rechner auf dieser Seite eine erste Näherung des Umsatzes; die Kostenseite und damit den Ertrag rechnen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen durch.
Zu rechnen ist mit Möblierung, Textilien, Küchenausstattung und einem elektronischen Schloss. Der Betrag hängt stark von Grösse und Zustand ab, und ein Teil lässt sich aus vorhandenen Möbeln übernehmen. Was sich erfahrungsgemäss auszahlt und was nicht, lässt sich nach Wirkung ordnen: Ein elektronisches Schloss macht die Schlüsselübergabe unabhängig von Anwesenheit und ist damit die Anschaffung mit der grössten Entlastung. Eine Waschmaschine im Objekt spart bei jedem Wechsel Logistik. Ein Arbeitsplatz mit Tisch, Stuhl und Licht — nicht der Küchentisch — erweitert den Gästekreis auf Geschäftsreisende, die länger bleiben. Umgekehrt bringt teures Design weniger als solide Textilien in doppelter Ausführung: Bettwäsche muss beim Wechsel bereitliegen, nicht in der Wäsche sein. Wir stellen eine Liste zusammen, bevor Sie etwas kaufen.
Was kostet ein Erstgespräch?
Nichts, und es verpflichtet zu nichts. Wir sehen uns die Wohnung an, prüfen die zonenrechtliche Lage für die Adresse, schätzen ein, was mit Kurzzeitvermietung erreichbar ist, und rechnen die Kostenseite durch. Am Ende steht eine Zahl, mit der Sie arbeiten können — oder die Auskunft, dass wir von einer Zusammenarbeit abraten. Letzteres kommt vor: bei Objekten in Zonen mit Wohnanteilpflicht, bei strengen Hausordnungen, bei Grundrissen ohne abtrennbaren Schlafbereich, oder wenn die Dauermiete besser abschneidet. Wir sagen das im Erstgespräch, nicht nach drei Monaten Betrieb. Der Grund ist einfach: Ein Objekt, das sich nicht rechnet, kostet uns mehr Aufwand als es einbringt — unsere Provision hängt am Umsatz, nicht an einer Grundgebühr.
Wann bekomme ich mein Geld?
Die Plattformen zahlen den Buchungsumsatz nach dem Check-in des Gastes aus, meist innerhalb weniger Tage. Bei uns folgt daraus eine monatliche Abrechnung: Sie erhalten eine Aufstellung mit allen Buchungen, den Plattformgebühren, den Reinigungskosten je Wechsel und unserer Provision — jeder Posten einzeln, nicht als Saldo. Was Sie zusätzlich sehen: Buchungen, Erträge und Kosten sind laufend einsehbar, nicht erst in der Jahresabrechnung. Der Grund dafür ist praktisch: Wer erst im Januar erfährt, wie das Vorjahr lief, kann während des Jahres nichts korrigieren. Für die Steuererklärung liefern wir die Unterlagen in einer Form, die Ihre Steuerberatung verwenden kann — mit Aufteilung nach Einnahmen, abzugsfähigen Kosten und Belegungstagen für den Eigenmietwert.
Können Sie mir eine Auslastung garantieren?
Nein, und wir halten jede solche Zusage für unseriös. Die Auslastung hängt an Faktoren, die niemand steuert: Nachfrageentwicklung, Wettbewerb in der Nachbarschaft, Veranstaltungskalender, Wetter, Wirtschaftslage. Wer eine Auslastung garantiert, kalkuliert sie entweder so niedrig, dass die Garantie nichts wert ist, oder er verlangt einen Aufschlag, der das Risiko einpreist — und dann zahlen Sie für eine Sicherheit, die Sie sich selbst günstiger hätten leisten können. Was wir stattdessen tun: laufende Preisanpassung an Nachfrage, Saison und Veranstaltungen. Das ist der Hebel, der die Auslastung tatsächlich beeinflusst. Und wir binden Sie nicht: Wenn die Zahlen nicht überzeugen, kündigen Sie monatlich. Das ist die ehrlichere Form von Sicherheit als eine Garantie, die im Kleingedruckten steht.
Warum ist Ihre Provision niedriger als die der anderen?
Weil wir ein kleines Team sind und keine Struktur finanzieren müssen, die sich über den Preis rechtfertigt. Marktübliche Sätze für Vollservice liegen in Zürich bei 20 bis 30 Prozent des Mietertrags, Premium-Anbieter verlangen bis über 40 Prozent der Buchungssumme. Wir beginnen bei 18 Prozent des Buchungsumsatzes, und zwar für denselben Leistungsumfang: Inserat, Fotografie, laufende Preisgestaltung, Gästebetreuung, Reinigungsorganisation, Gästemeldung an den Kanton. Was das bedeutet, sagen wir ebenso deutlich, weil es zur Entscheidung gehört. Wir sind kein Kundendienstzentrum, das rund um die Uhr in fünf Sprachen erreichbar ist. Wir betreuen keine hundert Objekte gleichzeitig, und bei Ferien oder Krankheit gibt es keine zehnköpfige Vertretung. Gästeanfragen beantworten wir rund um die Uhr — sie sind zeitkritisch. Ihre Anfragen innerhalb eines Arbeitstags. Wer eine grosse Organisation im Rücken braucht oder mehrere Dutzend Objekte hat, ist bei einem der grossen Anbieter besser bedient und zahlt dafür die höhere Provision.
Dann zahlen Sie uns nichts. Unsere Provision bemisst sich am Buchungsumsatz; ohne Buchung entsteht keine Forderung. Auch die Reinigung fällt nicht an, weil sie an den Gastwechsel gekoppelt ist. Was weiterläuft, sind Ihre eigenen Fixkosten: Hypothekarzinsen, Nebenkosten, Versicherung, Internet. Genau deshalb ist Leerstand der Posten, der in Ertragsrechnungen am häufigsten fehlt — er verursacht keine Rechnung, sondern das Ausbleiben von Einnahmen, und das fällt weniger auf. Praktisch heisst das für die Planung: Rechnen Sie nicht mit voller Belegung. Eine Auslastung von 100 Prozent gibt es nicht, und wer damit kalkuliert, plant an der Wirklichkeit vorbei. Realistischer ist es, die Fixkosten gegen eine vorsichtig angesetzte Belegung zu stellen und zu prüfen, ob die Rechnung dann noch trägt.
Rechnet sich Kurzzeitvermietung auch bei einer kleinen Wohnung?
Oft besser als bei einer grossen — was viele überrascht. Der Grund liegt in den Reinigungskosten: Ein Studio kostet CHF 80 bis 130 pro Wechsel, eine Dreizimmerwohnung CHF 160 bis 250. Die Nachtpreise steigen mit der Grösse aber nicht im gleichen Verhältnis, weil die Zahl der Gäste begrenzt ist und die Nachfrage nach kleinen Einheiten in Zürich hoch. Dazu kommt: Ein- und Zweizimmerwohnungen treffen die häufigste Nachfrage — Geschäftsreisende, Paare, Einzelpersonen auf Projekteinsatz. Entscheidend ist nicht die Fläche, sondern die Nutzbarkeit: Ein abtrennbarer Schlafbereich macht aus einer Zweizimmerwohnung ein Angebot für zwei Personen, die nicht miteinander verwandt sind, und erweitert den Gästekreis erheblich. Ein Durchgangszimmer tut das nicht.
Muss ich in Möbel investieren, wenn die Wohnung leer ist?
Ja, ohne Möblierung ist Kurzzeitvermietung nicht möglich — aber der Betrag lässt sich steuern. Was zwingend nötig ist: Betten mit ordentlichen Matratzen, Bettwäsche in doppelter Ausführung, Handtücher, eine funktionierende Küche mit Geschirr für die maximale Gästezahl, Tisch und Stühle, Vorhänge oder Rollos. Was Wirkung hat, ohne teuer zu sein: gutes Licht, ausreichend Steckdosen an den richtigen Stellen, ein Arbeitsplatz. Was teuer ist und wenig bringt: Designermöbel. Gäste bewerten Sauberkeit, Ausstattung und Lage — nicht die Herkunft des Sofas. Ein praktischer Hinweis aus der Kalkulation: Textilien in doppelter Ausführung sind keine Verschwendung, sondern Voraussetzung. Beim Wechsel muss ein Satz bereitliegen, während der andere in der Wäsche ist. Wer daran spart, zahlt bei jedem Wechsel mit Zeitdruck.
Ja, ohne Bagatellgrenze. Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind steuerbares Einkommen und werden als Einkünfte aus möblierten Wohnungen deklariert — mit sämtlichen tatsächlich erzielten Mietzinseinnahmen, einschliesslich weiterverrechneter Reinigungsgebühren. Es gibt keinen Betrag, unter dem die Deklaration entfällt; auch drei vermietete Ferienwochen gehören in die Steuererklärung. Abzugsfähig sind Schuldzinsen, Unterhaltskosten und in vielen Kantonen eine Pauschale für die Abnutzung der Möblierung. Bei möblierter Vermietung wiegt dieser Punkt schwerer als bei Dauermiete: Textilien, Geschirr und Kleingeräte verschleissen bei wechselnder Nutzung schneller. Zwei Besonderheiten. Wer selbst genutztes Wohneigentum zeitweise vermietet, darf den Eigenmietwert um die Vermietungszeit reduzieren — das setzt einen Nachweis der Belegungstage voraus. Und liegt die Liegenschaft nicht im Wohnsitzkanton, kann eine interkantonale Steuerausscheidung nötig werden: Kanton und Gemeinde am Ort der Liegenschaft haben dann bei der Besteuerung mitzureden.
Keine gesetzliche — und das ist der Punkt, an dem viele Ratgeber falsch liegen. Anders als die meisten Schweizer Kantone kennt der Kanton Zürich keine Beherbergungsabgabe im Gesetz. Was Gäste bei einer Airbnb-Buchung als «City Tax» bezahlen, sind 3.50 Franken pro Person und Nacht, und das beruht auf einer Vereinbarung zwischen Airbnb und dem Kanton, nicht auf einer Abgabepflicht. Daraus folgt eine Konsequenz, die selten genannt wird: Wer über einen Kanal ohne solche Vereinbarung vermietet — etwa die eigene Website oder Direktbuchungen —, hat diesen Betrag nicht zu erheben. Er ist kein Anspruch des Kantons gegen den Gastgeber. Zu unterscheiden ist die Kurtaxe von der Gästemeldepflicht: Die ist keine Abgabe, sondern eine gesetzliche Pflicht, und sie besteht unabhängig vom Buchungskanal.
Es gibt zwei Grenzen, und sie werden häufig verwechselt. Die erste liegt bei 40 000 Franken: Ab diesem jährlichen Bruttomietertrag inklusive Nebenkosten gilt die Ferienwohnungsvermietung mehrwertsteuerlich als eigener Betrieb. Die zweite liegt bei 100 000 Franken weltweitem Jahresumsatz — ab dann besteht die obligatorische Mehrwertsteuerpflicht. Für Beherbergungsleistungen gilt 2026 ein Sondersatz von 3,8 Prozent statt des Normalsatzes von 8,1 Prozent. Er gilt für die Unterkunft einschliesslich eines allfälligen Frühstücks, selbst wenn dieses separat in Rechnung gestellt wird. Wichtig für die Planung: Der Sondersatz ist bis Ende 2027 befristet und steigt ab dem 1. Januar 2028 auf 4,2 Prozent. Wer über mehrere Jahre kalkuliert, sollte damit rechnen.
Wie hoch ist der Mehrwertsteuersatz für Beherbergung?
3,8 Prozent im Jahr 2026 — der Sondersatz für Beherbergungsleistungen. Er wurde 2024 von 3,7 auf 3,8 Prozent angehoben und liegt damit deutlich unter dem Normalsatz von 8,1 Prozent und über dem reduzierten Satz von 2,6 Prozent. Der Sondersatz erfasst die Unterkunft samt allfälligem Frühstück; andere Leistungen wie ein separat verkaufter Parkplatz können anders zu behandeln sein. Zwei Angaben, die in die Mehrjahresplanung gehören: Der Sondersatz ist bis Ende 2027 befristet, und der Bundesrat hat im April 2026 eine Botschaft zur Verlängerung verabschiedet. Ab dem 1. Januar 2028 soll er auf 4,2 Prozent steigen. Wer eine Kalkulation über fünf Jahre aufstellt, sollte nicht mit einem konstanten Satz rechnen.
Was passiert mit dem Eigenmietwert, wenn ich zeitweise vermiete?
Sie dürfen ihn um die Zeit der Vermietung reduzieren — und das ist die Stelle, an der eine saubere Aufzeichnung unmittelbar Geld wert ist. Wer selbst genutztes Wohneigentum tage- oder wochenweise vermietet, versteuert den Eigenmietwert nur für die Zeit, in der die Räume selbst nutzbar waren. Ohne Nachweis der Belegungstage fehlt die Grundlage für die Reduktion; die Steuerverwaltung wird dann den vollen Eigenmietwert ansetzen. Praktisch heisst das: Führen Sie eine Aufstellung der vermieteten Tage, mit Buchungsbelegen. Bei teilweiser Vermietung — etwa einem Zimmer neben dem selbst genutzten Wohnraum — ist der Eigenmietwert für die vermieteten Räume und die Vermietungszeit anzupassen, was eine Aufteilung nach Fläche und Zeit voraussetzt. Wir liefern die Belegungsdaten in einer Form, die Ihre Steuerberatung verwenden kann.
Schuldzinsen, Unterhaltskosten und in vielen Kantonen eine Pauschale für die Abnutzung der Möblierung. Bei Kurzzeitvermietung ist der letzte Punkt gewichtiger als bei Dauermiete: Bettwäsche, Handtücher, Geschirr und Kleingeräte verschleissen bei wechselnder Nutzung deutlich schneller, und wer sie einzeln als Unterhalt geltend macht, führt eine längere Liste als bei einem Dauermietverhältnis. Ebenfalls abzugsfähig sein können Reinigungskosten, Plattformgebühren, Verwaltungshonorare und Versicherungsprämien für die vermietete Liegenschaft. Nicht abzugsfähig sind wertsteigernde Investitionen: Sie zählen zu den Anlagekosten und wirken erst bei einem späteren Verkauf über die Grundstückgewinnsteuer. Die Abgrenzung zwischen werterhaltendem Unterhalt und wertsteigernder Investition ist der Punkt, an dem sich eine Rückfrage bei der Steuerberatung bezahlt — ein neuer Bodenbelag anstelle eines gleichwertigen alten ist Unterhalt, eine erstmals eingebaute Klimaanlage nicht. Wer beides in einer Rechnung hat, sollte die Positionen getrennt ausweisen lassen.
Ja, über das Portal hotelkontrolle.zh.ch. Beherbergende registrieren sich dort vorab und nehmen anschliessend jede Gästemeldung elektronisch vor. Die Stadtpolizei Zürich hat ein Merkblatt verfasst, das ausdrücklich festhält: Auch wer eine Online-Plattform für die Vermietung von Privatwohnungen nutzt und gewerbsmässig gegen Entgelt vermietet, ist meldepflichtig. Zwei Punkte, die häufig falsch verstanden werden. Erstens: Die Pflicht betrifft nicht nur ausländische Gäste — das Zürcher System erfasst alle Übernachtungsgäste. Zweitens: Die Registrierung gehört vor die erste Buchung. Eine unterlassene Meldung ist keine Formalie; sie kann strafbar sein. Für die von uns betreuten Objekte übernehmen wir die Meldungen, aber die Registrierung als Beherbergende läuft auf Ihren Namen.
Werden Airbnb-Einnahmen automatisch an die Steuerbehörde gemeldet?
Verlassen Sie sich nicht darauf, dass es nicht so ist. Der internationale Austausch von Plattformdaten mit Steuerbehörden hat sich in den letzten Jahren erheblich ausgeweitet, und die Annahme, Einnahmen aus Kurzzeitvermietung blieben unbemerkt, ist überholt. Unabhängig davon besteht Ihre Deklarationspflicht: Sie hängt nicht daran, ob die Behörde die Einnahmen ohnehin erfährt. Was praktisch zählt: Eine vollständige Deklaration mit ordentlichen Belegen ist auch die Grundlage dafür, Kosten abzuziehen — wer nichts deklariert, kann auch nichts absetzen. Bei mehreren Objekten oder Einnahmen in mehreren Kantonen wird die Sache komplex genug, dass eine Steuerberatung günstiger ist als eine Nachsteuer. Wir liefern die Unterlagen dafür monatlich, nicht erst im Januar.
Prüfung bis 31. Juli 2027
Was ist die Handänderungssteuer beim Kauf?
Im Kanton Zürich fällt sie nicht an — das unterscheidet ihn von den meisten anderen Kantonen. Zürich hat die Handänderungssteuer abgeschafft; beim Erwerb einer Liegenschaft entstehen stattdessen Notariats- und Grundbuchgebühren, die deutlich niedriger liegen. Was dagegen anfällt: die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf, und zwar auf den Gewinn. Sie ist im Kanton Zürich nach Besitzdauer gestaffelt — je länger Sie halten, desto niedriger der Satz. Für die Kalkulation einer Kurzzeitvermietung ist das ein Punkt am Rand, aber einer mit Gewicht: Wer eine Wohnung kauft, um sie nach zwei Jahren wieder zu verkaufen, zahlt einen deutlich höheren Satz als bei längerer Haltedauer. Für Ihren Fall geben Notariat und Steueramt der Gemeinde verbindliche Auskunft.
Prüfung bis 31. Juli 2027
Brauche ich eine Buchhaltung für die Kurzzeitvermietung?
Eine förmliche Buchhaltung nur, wenn Sie als Unternehmen auftreten — für die private Vermietung genügt eine ordentliche Aufstellung. Was sie enthalten muss, ergibt sich aus dem, was Sie damit tun: Einnahmen je Buchung, Belegungstage für den Eigenmietwert, Reinigungs- und Wäschekosten je Wechsel, Plattformgebühren, Verwaltungshonorar, Verbrauchsmaterial, Reparaturen mit Belegen. Mit dieser Aufstellung lässt sich die Steuererklärung ausfüllen und, was im Alltag wichtiger ist, die eigene Rechnung prüfen. Zwei Grenzen ändern die Anforderungen. Ab 40 000 Franken jährlichem Bruttomietertrag gilt die Ferienwohnungsvermietung mehrwertsteuerlich als eigener Betrieb. Ab 100 000 Franken Umsatz entsteht die Mehrwertsteuerpflicht, und damit kommen Rechnungen mit ausgewiesenem Steuersatz und die quartalsweise Abrechnung hinzu. Ab dieser Grösse ist eine Buchhaltungslösung günstiger als die Nacharbeit. Wir liefern die Daten monatlich in einer Form, die sich weiterverarbeiten lässt — nicht als PDF, das jemand abtippen muss.
Prüfung bis 31. Juli 2027
Wie wirkt sich Kurzzeitvermietung auf die Hypothek aus?
Sie sollten es Ihrer Bank sagen, bevor Sie beginnen — und zwar schriftlich, damit es belegt ist. Hypothekarverträge enthalten regelmässig Bestimmungen zur Nutzung der Liegenschaft, und eine Umstellung von Eigennutzung oder Dauermiete auf gewerbliche Kurzzeitvermietung kann eine Nutzungsänderung im Sinne des Vertrags sein. Die Folgen reichen von einer schlichten Kenntnisnahme bis zu einer Anpassung der Konditionen: Banken bewerten das Risiko einer gewerblich genutzten Liegenschaft teils anders als das einer selbst bewohnten, und bei einer Tragbarkeitsrechnung können schwankende Mieteinnahmen anders gewichtet werden als ein fester Mietzins. Was gegen ein Stillschweigen spricht: Eine nicht angezeigte Nutzungsänderung kann eine Vertragsverletzung sein, und das wird typischerweise genau dann relevant, wenn ohnehin etwas schiefgeht — bei einem Schaden, einer Anschlussfinanzierung oder einem Verkauf. Ein Anruf bei Ihrem Kundenbetreuer kostet nichts und klärt in zehn Minuten, ob eine schriftliche Anzeige nötig ist.
Prüfung bis 31. Juli 2027
Was gilt steuerlich, wenn ich im Ausland wohne?
Die Liegenschaft wird dort besteuert, wo sie liegt — das ist der Grundsatz im internationalen Steuerrecht und in den schweizerischen Doppelbesteuerungsabkommen. Einnahmen aus einer Wohnung in Zürich sind also in der Schweiz steuerpflichtig, unabhängig von Ihrem Wohnsitz. Praktisch bedeutet das eine beschränkte Steuerpflicht im Kanton Zürich: Sie deklarieren die Liegenschaft und die Einnahmen hier, während Ihr Wohnsitzland sie je nach Abkommen freistellt oder anrechnet. Was zusätzlich zu klären ist: die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland — die Lex Koller kann den Kauf einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung einschränken oder ausschliessen. Diese Frage gehört vor den Kaufvertrag und zu einer Fachperson, nicht auf eine Website.
Ist die Wohnung möbliert und bezugsbereit, richten wir Inserat, Fotos und Plattformprofile in der Regel innerhalb von zwei Wochen ein. Der Ablauf im Einzelnen: Erstgespräch und Objektbesichtigung, Prüfung der zonenrechtlichen Lage und des Reglements, Registrierung als Beherbergende auf hotelkontrolle.zh.ch für die Gästemeldung, Fotografie, Erstellung der Inserate auf den Plattformen, Einrichtung der Preisgestaltung und des Kalenders, Übergabe der Zugänge. Drei Dinge verlängern den Zeitplan regelmässig. Fehlende Möblierung: Dann richtet sich der Start nach der Beschaffung, wobei Betten und Textilien die längsten Lieferzeiten haben. Eine unklare zonenrechtliche Lage, wenn eine Auskunft der Gemeinde eingeholt werden muss — dafür sollten Sie zwei bis vier Wochen einplanen. Und eine fehlende Zustimmung der Vermieterschaft bei Mietobjekten: Sie sollte schriftlich vorliegen, bevor das erste Inserat online geht, nicht danach. Wir planen den Ablauf mit Ihnen, damit die Wohnung nicht unnötig leer steht.
Was brauchen Sie von mir zum Start?
Fünf Dinge, und keines davon ist aufwendig. Erstens Zugang zur Wohnung für Besichtigung und Fotografie. Zweitens die Angaben zum Objekt: Grundriss oder Quadratmeter, Zimmerzahl, Ausstattung, Parkplatz, Etage und ob ein Lift vorhanden ist. Drittens die Rechtsgrundlage: bei Eigentum das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft samt den Protokollen der letzten zwei Versammlungen — dort steht eine geplante Reglementsänderung früher als im Reglement selbst; bei Miete den Mietvertrag mit einer allfälligen Zustimmung zur Untervermietung nach Artikel 262 OR. Viertens ein bestehendes Airbnb-Konto, falls vorhanden: Wir arbeiten darauf weiter, statt ein neues aufzubauen, weil angesammelte Bewertungen sich am Konto ansammeln und nicht am Objekt — ein Konto mit fünfzig guten Bewertungen erzielt höhere Preise als ein neues. Fünftens die Bankverbindung für die Abrechnung. Was Sie nicht brauchen: einen fertigen Plan, Fotos, Texte oder eine Preisvorstellung. Das ist unsere Arbeit, und dafür zahlen Sie die Provision.
Wem gehört das Airbnb-Konto?
Ihnen. Wir arbeiten als Mitverwalter auf Ihrem Konto, statt ein eigenes aufzubauen — und das ist keine Nebensache, sondern der wichtigste Punkt für Ihre Unabhängigkeit. Bewertungen sammeln sich am Konto an, nicht am Objekt: Ein Konto mit fünfzig guten Bewertungen erzielt höhere Preise und bessere Platzierung als ein neues. Wenn eine Zusammenarbeit endet und das Konto beim Verwalter lag, beginnen Sie beim nächsten Anbieter oder in Eigenverwaltung wieder bei null. Das ist eine Form von Bindung, die im Vertrag nicht steht und deshalb leicht übersehen wird. Fragen Sie jeden Anbieter, den Sie prüfen, wem das Konto gehört und was beim Ende der Zusammenarbeit damit passiert. Die Antwort sagt mehr über die Geschäftsbeziehung als der Provisionssatz.
Kann ich die Wohnung selbst nutzen?
Jederzeit — es ist Ihre Wohnung. Sie sperren die Daten, die Sie selbst brauchen, und wir nehmen sie aus der Verfügbarkeit. Sinnvoll ist eine gewisse Vorlaufzeit: Buchungen kommen teils Monate im Voraus, und eine bereits bestätigte Buchung lässt sich nicht ohne Weiteres zurücknehmen — Stornierungen durch den Gastgeber wirken sich auf die Platzierung auf den Plattformen aus. Praktisch heisst das: Ferien, die Sie planen, sollten Sie sperren, sobald Sie sie kennen, nicht erst zwei Wochen vorher. Für regelmässige Eigennutzung — etwa jedes zweite Wochenende — richten wir die Verfügbarkeit von Anfang an entsprechend ein. Das kostet Auslastung, ist aber genau die Freiheit, für die viele Eigentümer sich gegen eine Dauermiete entscheiden.
Wie kündige ich, wenn ich unzufrieden bin?
Monatlich, ohne Begründung, schriftlich per E-Mail. Keine Mindestlaufzeit, keine Kündigungsfrist über einen Monat hinaus, keine Abgangsgebühr. Was beim Ende geregelt ist: Bestätigte Buchungen werden abgewickelt — es wäre gegenüber den Gästen nicht in Ordnung, sie kurzfristig zu stornieren, und eine Stornierung durch den Gastgeber beschädigt die Platzierung Ihres Kontos auf den Plattformen, teils über Monate. Zugänge, Inserate, Fotos und das Konto bleiben bei Ihnen; wir treten als Mitverwalter ab, ohne Daten mitzunehmen. Schlüssel und Zugangscodes übergeben wir zurück, den Code des elektronischen Schlosses setzen wir zurück. Die letzte Abrechnung folgt im Monat nach der letzten Abreise. Warum wir es so halten: Eine Bindung, die Sie im Nachhinein bereuen, erzeugt eine Zusammenarbeit, in der wir uns nicht mehr anstrengen müssen. Wer bleiben soll, muss überzeugen. Praktisch gesehen ist die monatliche Kündbarkeit für uns der stärkere Anreiz als jede Vertragsklausel, die uns absichert.
Wer ist mein Ansprechpartner?
Eine feste Person, nicht ein Kundendienstzentrum. Wir sind ein kleines Team, und das hat zwei Seiten. Der Vorteil: Sie erklären Ihr Objekt einmal, nicht bei jeder Anfrage neu, und Entscheidungen brauchen keine Freigabe durch drei Ebenen. Der Nachteil, den wir offen nennen: Wir sind nicht rund um die Uhr in mehreren Sprachen erreichbar, und bei Ferien oder Krankheit gibt es keine zehnköpfige Vertretung. Für Ihre Anfragen gilt: Antwort innerhalb eines Arbeitstags. Für Gästeanfragen gilt etwas anderes — die beantworten wir rund um die Uhr, weil eine unbeantwortete Anfrage um 23 Uhr eine verlorene Buchung ist. Wer eine grosse Organisation im Rücken braucht, ist bei einem der grossen Anbieter besser bedient und zahlt dafür 20 bis 30 Prozent.
Was passiert bei einem Notfall in der Wohnung?
Wir organisieren die Behebung und informieren Sie — in dieser Reihenfolge, nicht umgekehrt. Bei einem Wasserschaden am Sonntagabend hilft eine Rückfrage nicht weiter; da zählt, dass jemand einen Handwerker erreicht und den Schaden begrenzt. Für Beträge unterhalb einer mit Ihnen vereinbarten Grenze handeln wir und rechnen ab; darüber holen wir Ihre Zustimmung ein, sofern der Schaden das zeitlich zulässt. Diese Grenze legen wir beim Start gemeinsam fest — üblich ist ein Betrag, bei dem Sie nicht wegen jeder Dichtung angerufen werden, aber über jede Sanierung entscheiden. Was wir dokumentieren: Zustand vor und nach dem Ereignis mit Fotos, Zeitpunkt, getroffene Massnahmen, Kosten mit Belegen. Diese Unterlagen brauchen Sie für Versicherung, Gewährleistung oder eine Forderung gegen einen Gast — ohne sie ist ein Anspruch schwer zu belegen. Was wir nicht sind: ein Bauunternehmen. Bei grösseren Schäden koordinieren wir Handwerker und Termine, entscheiden aber nicht über Sanierungen. Das bleibt bei Ihnen, auch wenn es länger dauert.
Wie wählen Sie die Gäste aus?
Über Vorgaben im Inserat und die Prüfung jeder Anfrage. Die Plattformen liefern dafür Anhaltspunkte: verifizierte Identität, frühere Bewertungen, Vollständigkeit des Profils. Wir schauen zusätzlich auf den Zweck des Aufenthalts und auf die Zahl der Gäste im Verhältnis zur Wohnungsgrösse. Was wir ablehnen: Anfragen ohne erkennbaren Zweck, Buchungen für deutlich mehr Personen als die Wohnung vorsieht, und Aufenthalte, die nach einer Feier klingen — bei Objekten mit strenger Hausordnung ist das der häufigste Grund für Ärger mit der Nachbarschaft. Vollständig steuern lässt sich das nicht: Buchungsplattformen begrenzen, wie stark ein Gastgeber auswählen darf, und wer zu viele Anfragen ablehnt, verliert an Platzierung. Wir wägen das ab, statt eine Sicherheit zu behaupten, die es nicht gibt.
Kann ich Vorgaben machen, wen ich nicht will?
Sachliche Vorgaben ja, persönliche Merkmale nein. Zulässig und üblich sind Regeln zum Aufenthalt: keine Feiern, keine Haustiere, Nichtrauchen, eine Höchstzahl an Gästen, Ruhezeiten, eine Mindestaufenthaltsdauer. Solche Vorgaben lassen sich im Inserat verankern und sind für Gäste vor der Buchung erkennbar — das ist die Voraussetzung dafür, dass ein Verstoss überhaupt geltend gemacht werden kann. Nicht zulässig sind Ausschlüsse nach Herkunft, Nationalität, Religion, Geschlecht, Alter oder Familienstand: Das verstösst gegen die Nutzungsbedingungen der Plattformen und, je nach Fall, gegen Diskriminierungsrecht. Ein Konto, das wiederholt so ablehnt, riskiert die Sperrung. Was praktisch wirkt und dabei zulässig bleibt, ist die Mindestaufenthaltsdauer. Sie filtert wirkungsvoller als jede Verbotsliste, weil Gäste, die eine Woche bleiben, andere Absichten haben als solche, die eine einzelne Nacht suchen — und sie senkt gleichzeitig die Reinigungskosten, weil weniger Wechsel anfallen. Von allen Stellhebeln ist sie derjenige mit der besten Wirkung je Aufwand.
Betreuen Sie auch mehrere Objekte für mich?
Ja, und mit mehreren Objekten wird die Rechnung für Sie meist besser. Der Grund liegt in den Fixkosten, die Sie selbst tragen: Wer zwei Wohnungen im selben Haus oder Quartier hat, teilt Wäschelogistik, Reinigungsfahrten und Materiallager. Für uns sinkt der Aufwand je Objekt ebenfalls, was sich im Satz abbilden lässt — bei mehreren Objekten sprechen wir über die Provision. Was Sie beachten sollten: Ab einem Jahresumsatz von 100 000 Franken über alle Objekte entsteht Mehrwertsteuerpflicht, und die Grenze von 40 000 Franken für den «eigenen Betrieb» ist noch früher erreicht. Bei zwei oder drei Wohnungen in Zürich ist das keine ferne Möglichkeit, sondern ein Punkt für die Planung. Wir sagen Ihnen, wann Sie darauf zusteuern.
Was, wenn ich die Wohnung verkaufen will?
Kein Problem, und die laufende Vermietung kann sogar helfen. Sie kündigen monatlich; bestätigte Buchungen werden abgewickelt, danach ist die Wohnung frei. Was in einem Verkaufsprozess nützlich ist: eine Aufstellung der Erträge über die letzten Monate. Für einen Käufer, der die Nutzung fortsetzen will, ist das eine belastbare Grundlage — deutlich mehr als eine Schätzung. Wir stellen sie zusammen, wenn Sie es wünschen. Was Sie bedenken sollten: Für Besichtigungen brauchen Sie Zugang, und der lässt sich mit laufenden Buchungen schlecht vereinbaren. Sinnvoll ist deshalb, die Verfügbarkeit einige Wochen vor dem Verkaufsstart auszudünnen. Und die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich ist nach Besitzdauer gestaffelt — ein früher Verkauf kostet mehr.
Arbeiten Sie mit mehreren Plattformen?
Ja, und das ist mehr als eine Frage der Reichweite. Airbnb, Booking.com und weitere Kanäle sprechen unterschiedliche Gäste an: Booking.com bringt eher Geschäftsreisende und ältere Gäste, Airbnb eher Städtereisende und längere Aufenthalte. Wer nur auf einem Kanal ist, verzichtet auf einen Teil der Nachfrage. Zwei Punkte, die dazugehören. Erstens die Provisionen unterscheiden sich: Airbnb erhebt ab dem 13. Oktober 2026 in der Schweiz 15,5 Prozent auf das Buchungs-Subtotal, Booking.com etwa 20 — das gehört in die Preisgestaltung, weil dieselbe Nacht auf zwei Kanälen unterschiedlich viel abwirft. Zweitens die Kalendersynchronisierung: Eine Doppelbuchung ist der teuerste Fehler in diesem Geschäft, weil eine Stornierung durch den Gastgeber die Platzierung beschädigt. Das ist der eigentliche Grund, warum Mehrkanalvertrieb Arbeit ist und nicht bloss ein Häkchen.
Monatlich, mit jedem Posten einzeln. Die Aufstellung enthält alle Buchungen des Monats mit Datum und Nächten, die Plattformgebühren je Buchung, die Reinigungskosten je Wechsel, das Verbrauchsmaterial, allfällige Reparaturen und unsere Provision. Nicht ein Saldo, sondern die Rechnung, die Sie nachvollziehen und gegen Ihre eigene Kalkulation halten können. Zusätzlich sind Buchungen und Erträge laufend einsehbar, nicht erst zum Monatsende. Der Grund dafür ist nicht Transparenz als Wert an sich, sondern etwas Praktisches: Wer erst im Januar erfährt, wie der Sommer lief, kann nichts mehr korrigieren. Wer im Juli sieht, dass die Auslastung hinter dem Vorjahr liegt, kann über die Preisgestaltung reagieren, solange die Hochsaison noch läuft. Für die Steuererklärung liefern wir zum Jahresende eine Zusammenfassung mit Einnahmen, abzugsfähigen Kosten und — für den Eigenmietwert wichtig — der Zahl der vermieteten Tage. Ohne diesen Nachweis setzt die Steuerverwaltung den vollen Eigenmietwert an.
Ein- und Zweizimmerwohnungen mit abtrennbarem Schlafbereich treffen die häufigste Nachfrage in Zürich — und rechnen sich häufig besser als grosse Wohnungen. Der Grund liegt in den Reinigungskosten: Ein Studio kostet CHF 80 bis 130 pro Wechsel, eine Dreizimmerwohnung CHF 160 bis 250. Die Nachtpreise steigen mit der Grösse aber nicht im gleichen Verhältnis, weil die Zahl der zahlenden Gäste begrenzt ist. Entscheidend ist nicht die Fläche, sondern der Grundriss: Ein abtrennbarer Schlafbereich macht aus einer Zweizimmerwohnung ein Angebot für zwei Personen, die nicht miteinander verwandt sind — zwei Geschäftsreisende derselben Firma etwa. Das erweitert den Gästekreis erheblich. Ein Durchgangszimmer tut das nicht, auch wenn es dieselbe Fläche hat.
In der Stadt Zürich meistens nicht, am Zürichsee und im Umland schon. Städtische Gäste kommen mit dem Zug oder vom Flughafen; ein Parkplatz erhöht dort den Nachtpreis kaum, während er in Wettswil oder Thalwil über die Buchung entscheiden kann. Ein Zwischenweg, der oft übersehen wird: Wenn kein eigener Parkplatz vorhanden ist, aber öffentliche Parkierung in der Nähe möglich ist, gehört das ins Inserat — mit Angabe der Kosten. Gäste, die mit dem Auto anreisen, filtern nach diesem Merkmal, und eine fehlende Angabe wird als «kein Parkplatz» gelesen. Umgekehrt gilt für die Stadt: Eine gute Verkehrsanbindung ist der stärkere Verkaufspunkt. Zwei Tramminuten zum Hauptbahnhof wiegen mehr als ein Parkplatz, den niemand braucht.
Welche Ausstattung erwarten Gäste?
Es gibt eine Grundausstattung, deren Fehlen zu schlechten Bewertungen führt, und Zusätze, die den Preis heben. Zur Grundausstattung gehören: verlässliches WLAN mit ausreichender Bandbreite, eine funktionierende Küche mit Geschirr für die maximale Gästezahl, Bettwäsche und Handtücher in doppelter Ausführung, Vorhänge oder Rollos, die den Raum tatsächlich verdunkeln, und ausreichend Steckdosen an den Stellen, wo man sie braucht — neben dem Bett und am Arbeitsplatz. Was den Preis hebt: eine Waschmaschine im Objekt, ein echter Arbeitsplatz mit Tisch und Licht, ein Balkon. Was wenig bringt: teure Designermöbel. Gäste bewerten Sauberkeit, Ausstattung und Lage, nicht die Herkunft des Sofas. Ein häufiger Fehler ist die einfache Ausführung der Textilien — beim Wechsel muss ein Satz bereitliegen, während der andere in der Wäsche ist.
Lohnt sich ein elektronisches Schloss?
Es ist die Anschaffung mit der grössten Entlastung, und wir empfehlen sie fast immer. Der Grund: Sie löst die Schlüsselübergabe von der Anwesenheit. Ohne elektronisches Schloss muss bei jeder Ankunft jemand vor Ort sein — bei Gästen, die spätabends aus einer anderen Zeitzone eintreffen, ist das der Punkt, an dem Selbstverwaltung praktisch scheitert. Mit Zugangscode, der je Buchung wechselt, entfällt das ganz. Zwei Punkte zur Umsetzung: Bei Stockwerkeigentum kann der Austausch eines Schliesszylinders die Zustimmung der Gemeinschaft brauchen, weil das Schliesssystem des Hauses betroffen ist. Und ein Schloss mit Batteriebetrieb braucht eine Überwachung des Ladezustands — ein leeres Schloss um Mitternacht ist schlimmer als kein elektronisches Schloss. Wir prüfen beides, bevor wir eines vorschlagen.
Wie wichtig sind professionelle Fotos?
Sie sind der einzige Ausstattungsposten, bei dem wir zum Ausgeben raten — weil die Entscheidung der Gäste in der Übersichtsliste fällt, nicht auf der Detailseite. Ein Gast sieht zuerst ein Bild und einen Preis; alles Weitere kommt danach oder nie. Was gute Aufnahmen ausmacht: Tageslicht statt Deckenlampe, aufgeräumte Flächen, Weitwinkel ohne Verzerrung, und ein erstes Bild, das den Hauptraum in seiner ganzen Tiefe zeigt. Was schadet: Handyaufnahmen bei Kunstlicht, schräge Horizonte, persönliche Gegenstände im Bild. Wir machen die Aufnahmen selbst und tauschen sie aus, wenn sich die Wohnung verändert — ein Inserat mit Bildern von vor drei Jahren führt zu Enttäuschung bei der Ankunft, und das schlägt in die Bewertung durch.
Muss ich die Wohnung möblieren, wenn sie leer ist?
Ja, ohne Möblierung ist Kurzzeitvermietung nicht möglich — aber der Betrag lässt sich steuern, und ein Teil lässt sich aus Vorhandenem übernehmen. Zwingend nötig sind: Betten mit ordentlichen Matratzen, Textilien in doppelter Ausführung, eine funktionierende Küche mit Geschirr, Tisch und Stühle, Verdunkelung. Was Wirkung hat, ohne teuer zu sein: gutes Licht, Steckdosen an den richtigen Stellen, ein Arbeitsplatz mit Tisch und Stuhl. Wir stellen eine Liste zusammen, bevor Sie etwas kaufen, und sagen auch, wovon wir abraten: Sitzgruppen, die den Raum verengen, empfindliche Oberflächen, Teppiche in Durchgangsbereichen. Bei möblierter Vermietung ist ausserdem die Abnutzung in vielen Kantonen als Pauschale steuerlich abzugsfähig — das gehört in die Kalkulation.
Welche Lage funktioniert in Zürich am besten?
Es gibt nicht eine beste Lage, sondern verschiedene, die unterschiedliche Gäste ansprechen — und das ist für die Preisgestaltung wichtiger als eine Rangliste. Die Altstadt und das Seefeld leben von Sehenswürdigkeiten und Lage; Gäste bleiben länger und zahlen mehr, wenn die Wohnung hält, was die Adresse verspricht. Oerlikon hängt an Terminen: Messe, Hallenstadion, Hochschulen. Dort ist die Auslastung bei Grossveranstaltungen hoch und dazwischen ruhiger, was einen Blick in den Veranstaltungskalender voraussetzt. Zürich West zieht ein jüngeres, abends aktives Publikum an — gute Wochenendauslastung, aber Hausordnungen spielen bei der Gästeauswahl eine grössere Rolle. Am Zürichsee dominieren längere Aufenthalte: Expats zwischen Wohnungen, Projekteinsätze. Die Lage bestimmt also nicht nur den Preis, sondern die ganze Bewirtschaftung.
Ist eine Wohnung ohne Lift geeignet?
Geeignet ja, aber sie kostet dauerhaft mehr — und dieser Posten steht in keinem Inserat. Der Grund ist die Reinigung: Jeder Wäschewechsel im vierten Stock ohne Lift ist Handarbeit über Treppen, und Reinigungsfirmen rechnen das ein, wenn sie nach Aufwand abrechnen. Über ein Jahr mit zwölf Wechseln im Monat macht das einen messbaren Unterschied. Auf der Gästeseite kommt hinzu: Familien mit Kinderwagen und ältere Gäste filtern nach Lift, was den Gästekreis verkleinert. Und wer mit grossem Gepäck anreist — Geschäftsreisende auf mehrwöchigem Einsatz — bewertet den Aufstieg schlechter als der Wochenendgast. Ausschlusskriterium ist es nicht, aber es gehört in die Kalkulation, und im Inserat gehört die Angabe der Etage samt Hinweis auf den fehlenden Lift.
Was ist mit Lärm und Nachbarn?
Das ist der häufigste Grund, warum eine Zusammenarbeit endet — nicht die Zahlen. Nachbarn, die sich über wechselnde Gäste ärgern, wenden sich an die Verwaltung, und bei Stockwerkeigentum kann daraus eine Reglementsänderung werden, die die Nutzung untersagt. Das Bundesgericht hat 2019 ein solches Verbot geschützt; im entschiedenen Fall ging es um die intensive Nutzung von Gemeinschaftsbereichen durch Gäste. Was praktisch hilft: klare Hausregeln im Inserat mit Ruhezeiten, ein Verbot von Feiern, eine Höchstzahl an Gästen, und eine Mindestaufenthaltsdauer, die Wochenendfeiern unattraktiv macht. Was ebenfalls hilft und selten getan wird: die Nachbarn vorher informieren. Wer weiss, dass Gäste kommen und an wen er sich wenden kann, beschwert sich seltener bei der Verwaltung.
Sie sind bei Gästen beliebt und in der Bewirtschaftung anspruchsvoller. Was für sie spricht: hohe Räume, Stuck, Parkett — Merkmale, die sich fotografieren lassen und in der Übersichtsliste auffallen. Was gegen sie spricht, ist praktischer Natur: Schallschutz zwischen den Wohnungen ist in Altbauten regelmässig schwächer, was bei wechselnden Gästen zu Beschwerden führt. Fenster sind oft einfach verglast, was im Winter Heizkosten und im Sommer Strassenlärm bedeutet. Sanitärinstallationen sind älter und störungsanfälliger. Und die Hausordnungen in Altbauten sind häufig strenger, weil die Häuser länger bewohnt werden. Ausschliessen würden wir eine Altbauwohnung nicht — wir prüfen aber Schallschutz und Fenster vor der Zusage, weil beides sich nachträglich schwer und teuer ändern lässt.
Wie viele Gäste sollte ich zulassen?
So viele, wie ordentlich schlafen können — nicht so viele, wie theoretisch hineinpassen. Die Versuchung, ein Schlafsofa als zusätzlichen Schlafplatz auszuweisen, ist gross, weil der Nachtpreis mit der Gästezahl steigt. Der Preis dafür sind schlechtere Bewertungen: Wer auf einem Schlafsofa im Wohnzimmer übernachtet, bewertet den Aufenthalt anders als jemand im Schlafzimmer. Und Bewertungen wirken länger als ein einzelner Aufpreis. Zwei praktische Punkte: Die Höchstzahl im Inserat sollte der Realität entsprechen, weil Überbelegung der häufigste Anlass für Beschwerden der Nachbarschaft ist. Und die Ausstattung muss zur Zahl passen — Geschirr, Handtücher und Sitzplätze für die volle Belegung, nicht für die halbe. Fehlt das, entstehen genau die Bewertungen, die den Preis drücken.
Was mache ich mit persönlichen Gegenständen?
Wegräumen, und zwar vollständig. Das gilt nicht nur für Wertsachen, sondern für alles Persönliche: Fotos, Dokumente, Kleidung, Medikamente, Post. Zwei Gründe, von denen der zweite häufig übersehen wird. Erstens die Sicherheit: Was zugänglich ist, kann verschwinden, und die Versicherungsfrage bei Diebstahl während einer Vermietung ist nicht in jedem Fall geklärt — Hausratversicherungen schliessen gewerbliche Nutzung regelmässig aus. Zweitens die Wirkung: Gäste in einer Wohnung mit fremden Familienfotos verhalten sich anders als in einer neutral eingerichteten. Sie fühlen sich als Eindringlinge, und das schlägt in die Bewertung durch. Praktisch bewährt hat sich ein abschliessbarer Schrank oder Kellerabteil für das, was bleiben soll. Alles andere gehört aus der Wohnung.
Allein die Beantwortung von Gästeanfragen summiert sich nach Erfahrungsberichten auf etwa 180 Stunden im Jahr — mehr als ein Monat Vollzeitarbeit. In der Hochsaison steigt der Gesamtaufwand auf 15 bis 25 Stunden im Monat, in ruhigeren Monaten liegt er bei 2 bis 3 Stunden pro Woche. Dazu kommen Reinigungskoordination, Schadensmeldungen, Beschwerden und die Pflege der Inserate. Diese Zahlen stammen aus dem deutschsprachigen Raum, nicht aus Zürich im Besonderen; als Grössenordnung taugen sie, weil der Aufwand an der Zahl der Buchungen hängt, nicht am Standort. Was sie nicht abbilden: die Erreichbarkeit. Nicht die Summe der Stunden ist das Problem, sondern ihre Verteilung — Gästeanfragen kommen abends, am Wochenende und aus anderen Zeitzonen, und eine unbeantwortete Anfrage um 23 Uhr ist eine verlorene Buchung.
Rund um die Uhr, und das ist keine Serviceformel, sondern eine wirtschaftliche Notwendigkeit. Die Plattformen bewerten die Antwortzeit und lassen sie in die Platzierung einfliessen; wer langsam antwortet, wird schlechter angezeigt. Wichtiger noch: Gäste, die eine Wohnung suchen, schreiben meist mehrere Gastgeber an und buchen bei dem, der zuerst antwortet. Eine Anfrage, die zwölf Stunden liegt, ist in der Regel verloren — nicht weil der Gast unzufrieden wäre, sondern weil er inzwischen anderswo gebucht hat. Für Ihre eigenen Anfragen gilt eine andere Zusage: Antwort innerhalb eines Arbeitstags. Der Unterschied ist beabsichtigt. Eine Gästeanfrage um Mitternacht ist zeitkritisch, Ihre Frage zur Abrechnung nicht — und wir behaupten nicht, für beides gleich schnell zu sein.
Wer kümmert sich um die Reinigung?
Wir organisieren sie nach jedem Gastwechsel und rechnen sie zu den tatsächlichen Kosten weiter, ohne Aufschlag. Die marktüblichen Beträge liegen bei CHF 80 bis 130 für ein Studio und CHF 160 bis 250 für drei Zimmer; abgerechnet wird meist nach Aufwand mit Stundensätzen von CHF 70 bis 90. Was dazugehört und in der Kalkulation oft fehlt: Wäsche, Nachschub bei Verbrauchsmaterial, und die Kontrolle des Zustands vor der nächsten Ankunft. Letzteres ist der Punkt, an dem sich Reinigung von Reinigung unterscheidet — ein Wechsel ohne Zustandskontrolle bedeutet, dass ein Schaden erst der nächste Gast entdeckt, und dann ist die Zuordnung nicht mehr möglich. Deshalb dokumentieren wir den Zustand bei jedem Wechsel; diese Aufzeichnung brauchen Sie, wenn Sie einen Anspruch geltend machen wollen.
Wir dokumentieren den Schaden und melden ihn über die Plattform, innerhalb der dort geltenden Fristen — sie sind kurz, und eine verspätete Meldung kann den Anspruch kosten. AirCover von Airbnb deckt Sachschäden nach seinen Bedingungen ab, bis 3 Millionen US-Dollar, dazu eine Haftpflichtdeckung bis 1 Million US-Dollar für Schäden, die Gästen entstehen. Ebenfalls erfasst sind Schäden durch Haustiere von Gästen, entgangene Einnahmen bei Stornierungen wegen eines Gästeschadens und Kosten für Tiefenreinigung. Was AirCover ausdrücklich nicht ersetzt, sagt Airbnb selbst: Gebäudeversicherung, Mieterversicherung und Haftpflichtversicherung. Es kommt zusätzlich, nicht anstelle — und Hausratversicherungen schliessen gewerbliche Nutzung regelmässig aus. Entscheidend für die Durchsetzung ist die Dokumentation: Zustand vor und nach dem Aufenthalt mit Fotos, Zeitpunkt, betroffene Gegenstände. Ohne diese Unterlagen ist ein Anspruch schwer zu belegen, weil sich nicht zeigen lässt, wann der Schaden entstand. Deshalb ist die Zustandskontrolle bei jedem Wechsel die Grundlage jeder späteren Forderung.
Deckt meine Hausratversicherung die Vermietung ab?
Nicht selbstverständlich, und das ist die Versicherungslücke, die den meisten nicht bewusst ist. Hausratversicherungen schliessen gewerbliche Nutzung in der Regel aus — und wer eine Wohnung planmässig an wechselnde Gäste vermietet, bewegt sich im gewerbsmässigen Bereich. Daraus folgt nicht automatisch, dass keine Deckung besteht, aber die bestehende Police deckt die neue Nutzung nicht zwingend ab. Und das merkt man im Schadensfall, nicht davor. Schweizer Versicherer sind an diesem Punkt deutlich: Der Rat lautet durchgehend, mit der Versicherung zu klären, ob ausreichender Schutz besteht. Bei Untermiete gibt es eine Feinheit: Der eigene Hausrat bleibt geschützt, sofern der Schaden nicht von der untervermietenden Person verursacht wurde. Der Hausrat, den ein Untermieter mitbringt, ist über Ihre Police normalerweise nicht gedeckt.
Wir antworten sachlich und öffentlich, und wir behaupten nicht, dass es keine gibt. Eine einzelne schlechte Bewertung schadet weniger als eine defensive Antwort darauf: Wer sich rechtfertigt oder dem Gast widerspricht, überzeugt künftige Gäste nicht — er zeigt, wie er mit Kritik umgeht. Was wirkt: die Kritik anerkennen, benennen was geändert wurde, und es dabei belassen. Wichtiger als der Umgang mit einer schlechten Bewertung ist ihre Vermeidung, und die häufigsten Gründe sind vermeidbar: Sauberkeit, Abweichung zwischen Inserat und Wirklichkeit, unerreichbare Gastgeber. Der zweite Punkt ist der unterschätzte — ein Inserat mit Fotos von vor drei Jahren führt zu Enttäuschung bei der Ankunft, und die schlägt in die Bewertung durch, auch wenn die Wohnung objektiv in Ordnung ist.
Was passiert bei einer Doppelbuchung?
Sie ist der teuerste Fehler in diesem Geschäft, und deshalb der Grund, warum Mehrkanalvertrieb Arbeit ist. Wer auf Airbnb und Booking.com anbietet, ohne die Kalender zu synchronisieren, riskiert zwei Buchungen für dieselbe Nacht. Die Folge: Eine muss storniert werden, und eine Stornierung durch den Gastgeber wirkt sich auf die Platzierung auf der Plattform aus — teils über Monate. Bei Airbnb kommen Gebühren und ein Vermerk im Profil hinzu. Praktisch heisst das: Kalendersynchronisierung ist nicht ein Häkchen in den Einstellungen, sondern etwas, das laufend funktionieren muss, mit kurzen Aktualisierungsintervallen. Wir arbeiten deshalb mit einer zentralen Kalenderführung statt mit gegenseitiger Synchronisierung zwischen Plattformen — der Umweg über zwei Kanäle, die sich gegenseitig abfragen, ist genau die Stelle, an der Lücken entstehen.
Wie wird der Preis festgelegt?
Laufend, nicht einmalig — und das ist der Hebel, der den Ertrag am stärksten beeinflusst. Ausgangspunkt ist ein Grundpreis nach Lage, Grösse und Ausstattung. Darauf wirken: Saison, Wochentag, Vorlaufzeit der Buchung, Veranstaltungen in Zürich, und die Preise vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft. Ein Beispiel für die Grössenordnung: Während einer Messe in Oerlikon liegt der erzielbare Preis deutlich über dem Wochendurchschnitt — wer den Kalender nicht kennt, lässt an genau diesen Tagen Geld liegen. Umgekehrt gilt für schwach gebuchte Zeiträume: Ein Preis, der drei Wochen vor dem Datum noch keine Buchung erzeugt hat, ist zu hoch. Wer die Preise nicht anpasst, verliert nicht sichtbar — es entsteht keine Rechnung, sondern eine Buchung, die nicht kommt.
Was ist die beste Mindestaufenthaltsdauer?
Sie ist der wirkungsvollste Stellhebel, den die meisten unterschätzen — und die Antwort hängt an den Reinigungskosten. Bei CHF 80 bis 250 pro Wechsel ist eine Einzelnacht deutlich weniger rentabel als drei Nächte zum gleichen Nachtpreis: dieselbe Reinigung, dreifacher Umsatz. Zwei Nächte Minimum sind in Zürich eine übliche und meist sinnvolle Einstellung. Was für längere Mindestaufenthalte spricht: weniger Wechsel, weniger Wäsche, weniger Koordination, und eine Gästeauswahl, die sich von selbst ergibt — wer eine Woche bleibt, kommt seltener zum Feiern. Was dagegen spricht: geringere Auslastung, weil Kurzbuchungen wegfallen. Die richtige Zahl hängt an der Lage: In Oerlikon mit Messebetrieb sind kurze Aufenthalte die Nachfrage, am Zürichsee die längeren.
Vorbeugen, weil nachträglich wenig zu machen ist. Drei Massnahmen, die zusammen wirken: eine Mindestaufenthaltsdauer, die Wochenendfeiern unattraktiv macht — das ist die wirksamste. Klare Hausregeln im Inserat mit Ruhezeiten und ausdrücklichem Verbot von Veranstaltungen, damit ein Verstoss belegbar ist. Und die Prüfung jeder Anfrage auf Zweck und Gästezahl im Verhältnis zur Wohnungsgrösse; eine Buchung für sechs Personen in einer Zweizimmerwohnung wird abgelehnt. Was wir nicht behaupten: dass es sich vollständig verhindern lässt. Buchungsplattformen begrenzen, wie stark ein Gastgeber auswählen darf, und wer zu viele Anfragen ablehnt, verliert an Platzierung. Kommt es dennoch zu einer Feier, dokumentieren wir und melden es der Plattform — dort greifen Regeln, die wir selbst nicht durchsetzen könnten.
Wie funktioniert die Übergabe an die Gäste?
Am besten ohne Anwesenheit, über einen Zugangscode, der je Buchung wechselt. Der Grund ist praktisch: Gäste treffen zu Zeiten ein, die sich nicht planen lassen — verspätete Flüge, andere Zeitzonen, spätabendliche Ankünfte. Wer bei jeder Ankunft vor Ort sein muss, bindet sich an die Reisepläne der Gäste. Was zur Übergabe gehört, auch ohne persönlichen Kontakt: eine Wegbeschreibung mit Bildern der Hauseingangstür, klare Angaben zum Zugangscode und wann er gültig ist, WLAN-Zugang, Bedienung von Heizung und Herd, Entsorgungsregeln. Was wir ergänzend bereitstellen: eine Nummer, die bei einem Problem tatsächlich erreichbar ist. Ein Zugangscode, der nicht funktioniert, ist die schlimmste erste Minute eines Aufenthalts — und der häufigste Anlass für eine schlechte Bewertung trotz guter Wohnung.
Kann ich sehen, wer in meiner Wohnung übernachtet?
Ja, und Sie müssen es sogar — die Gästemeldepflicht im Kanton Zürich verlangt die Erfassung aller Übernachtungsgäste über das Portal hotelkontrolle.zh.ch. Sie sehen damit Name und Aufenthaltsdaten jedes Gastes. Über die Plattformen kommen weitere Angaben hinzu: Profil, frühere Bewertungen, Zweck des Aufenthalts, wenn er angegeben wurde. Was Sie nicht sehen und nicht sehen dürfen: mehr als für die Meldung und die Abwicklung nötig ist. Die Daten unterliegen dem Datenschutzrecht, und eine Sammlung über den Zweck hinaus ist nicht zulässig. Praktisch heisst das: Wir melden, was gemeldet werden muss, bewahren die Belege für die vorgeschriebene Dauer, und geben Ihnen Einsicht in die Belegung. Eine Gästedatei zu Werbezwecken entsteht daraus nicht.
Schreiben Sie uns. Wir antworten schriftlich und kostenlos — auch dann, wenn daraus keine Zusammenarbeit wird. Ist die Frage für andere auch interessant, nehmen wir die Antwort hier auf.
