Question 1

Was verlangen Airbnb-Verwaltungen in Zürich?

Accepted Answer

Die Spannweite ist grösser, als man erwartet. Am Markt meist 18 bis 30 Prozent. Einzelne Anbieter nennen konkrete Zahlen: GuestReady beginnt bei 20 Prozent, UpperKey arbeitet mit einem Modell von 20 Prozent, AlpineKeys nennt 20 Prozent als Standardsatz. Bei uns sind es 18 Prozent im Basispaket, im Vollservice 20 Prozent in den ersten 6 Monaten und danach 25 Prozent, jeweils auf den Übernachtungsumsatz nach Plattformgebühr. Beim Vergleich lohnt der Blick auf die Bemessungsgrundlage: 20 Prozent des Mietertrags und 20 Prozent der Buchungssumme sind nicht dasselbe, weil die Buchungssumme Reinigungsgebühren und Nebenkosten enthalten kann.

Question 2

Was kostet die Reinigung bei Kurzzeitvermietung?

Accepted Answer

Die Reinigung wird pro Gästewechsel verrechnet, und der Betrag richtet sich nach der Grösse der Wohnung. Abgerechnet wird meist nach Aufwand; Pauschalen nach Fläche sind ebenfalls üblich. Wäsche und Nachschub bei Verbrauchsmaterial erhöhen den Betrag. Was überrascht: Dieser Posten fällt bei jedem Gastwechsel an, nicht monatlich. Bei zwölf Wechseln im Monat wird die Reinigung damit zu einem der grössten laufenden Kostenblöcke. Die Rechnung für Ihre Wohnung zeigt der Ertragsrechner. Daraus folgt etwas Praktisches: Längere Aufenthalte sind bei gleichem Nachtpreis deutlich rentabler als kurze, weil sie weniger Wechsel bedeuten. Wer die Preisgestaltung nur auf Auslastung ausrichtet und die Wechselkosten übersieht, optimiert am falschen Ende.

Question 3

Wie viel Provision behält Airbnb ein?

Accepted Answer

Ab dem 13. Oktober 2026 gilt in der Schweiz das Host-Only-Modell: 15.5 Prozent auf das Buchungs-Subtotal, getragen vom Gastgeber. Bisher waren es etwa 3 Prozent vom Gastgeber und 14 bis 16.5 Prozent vom Gast. Bei Booking.com sind es etwa 20 Prozent. Der wichtige Unterschied zum früheren Modell: Gäste zahlen keine separate Servicegebühr mehr — der angezeigte Preis ist der Endpreis. Praktisch heisst das, dass die Gebühr in den Nachtpreis einkalkuliert werden muss, statt beim Gast obendrauf zu kommen. Wer den Preis unverändert lässt, verliert rund 13 Prozent der Auszahlung; eine Erhöhung um 15.5 Prozent genügt dabei nicht, weil sie auf den erhöhten Betrag erneut anfällt. Für die eigene Rechnung ergibt sich daraus eine Reihenfolge: Buchungsumsatz minus Plattformprovision minus Reinigung und Wäsche je Wechsel minus Verbrauchsmaterial minus Verwaltung. Was bleibt, ist der Ertrag vor Steuern. Wer nur den Buchungsumsatz betrachtet, überschätzt den Ertrag um einen erheblichen Betrag.

Question 4

Lohnt sich Kurzzeitvermietung gegenüber Dauermiete?

Accepted Answer

Das lässt sich nur für ein konkretes Objekt beantworten, und die Antwort fällt öfter zugunsten der Dauermiete aus, als Anbieter zugeben. Kurzzeitvermietung erzielt höhere Nachtpreise, hat aber Reinigungskosten bei jedem Gästewechsel, Plattformgebühren von 15 bis 20 Prozent, Leerstandszeiten und einen Verwaltungsaufwand, den die Dauermiete nicht kennt. Entscheidend sind vier Grössen. Die erzielbare Auslastung an der konkreten Lage. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer — sie bestimmt die Zahl der Reinigungswechsel und damit den grössten Kostenblock. Die Anfangsinvestition in Möblierung, die bei Dauermiete entfällt. Und die Frage, ob die Nutzung zonenrechtlich überhaupt zulässig ist: Fällt sie negativ aus, erübrigen sich die anderen drei. Ein Punkt, der selten auftaucht: Dauermiete bindet die Wohnung mietrechtlich, Kurzzeitvermietung nicht — wer die Wohnung in zwei Jahren selbst nutzen oder verkaufen will, hat es damit leichter. Wir rechnen beide Varianten durch und sagen es, wenn die Dauermiete besser abschneidet.

Question 5

Gibt es bei Ihnen versteckte Kosten?

Accepted Answer

Nein, und das lässt sich an drei Punkten prüfen. Erstens: Keine Grundgebühr und keine Aufsetzkosten. Steht die Wohnung leer, zahlen Sie uns nichts — unsere Provision bemisst sich am Buchungsumsatz, nicht an einem Monat. Zweitens: Reinigung und Wäsche laufen als Pauschale je Wechsel, nach Wohnungsgrösse gestaffelt und vor der ersten Buchung bekannt. Sie sehen jeden Wechsel einzeln, nicht eine Sammelsumme — und keinen Posten, der sich nachträglich ändert. Drittens: keine Mindestlaufzeit und keine Kündigungsfrist über einen Monat hinaus. Was wir nicht behaupten: dass ausser der Provision keine Kosten entstehen. Verbrauchsmaterial, Abnutzung von Textilien und Kleingeräten, Kleinreparaturen und die Plattformprovision fallen an — bei uns wie bei jedem anderen. Wir nennen sie in der Kalkulation, statt sie unter «sonstige Kosten» zu verstecken.

Question 6

Wie viel Ertrag kann ich mit meiner Wohnung erwarten?

Accepted Answer

Wir nennen keine Prozentzahl, und das ist bewusst so. Der Ertrag hängt an Lage, Grösse, Ausstattung, Aufenthaltsdauer und Saison — zwei Wohnungen mit gleichem Umsatz können sehr unterschiedliche Erträge abwerfen, weil die Zahl der Reinigungswechsel abweicht. Was als Orientierung taugt: Die schweizerische Hotellerie erreichte 2025 eine Zimmerauslastung von 51.1 Prozent bei einem durchschnittlichen Zimmerpreis von CHF 268; in Zürich lag der Preisanstieg über 5 Prozent und damit über dem Landesmittel. Diese Zahlen betreffen Hotels, nicht Kurzzeitvermietung, taugen aber als Hinweis auf die Nachfrageentwicklung. Für Ihre Wohnung liefert der Rechner auf dieser Seite eine erste Näherung des Umsatzes; die Kostenseite und damit den Ertrag rechnen wir im Gespräch mit Ihren Zahlen durch.

Question 7

Was sind die Anfangsinvestitionen?

Accepted Answer

Zu rechnen ist mit Möblierung, Textilien, Küchenausstattung und einem elektronischen Schloss. Der Betrag hängt stark von Grösse und Zustand ab, und ein Teil lässt sich aus vorhandenen Möbeln übernehmen. Was sich erfahrungsgemäss auszahlt und was nicht, lässt sich nach Wirkung ordnen: Ein elektronisches Schloss macht die Schlüsselübergabe unabhängig von Anwesenheit und ist damit die Anschaffung mit der grössten Entlastung. Eine Waschmaschine im Objekt spart bei jedem Wechsel Logistik. Ein Arbeitsplatz mit Tisch, Stuhl und Licht — nicht der Küchentisch — erweitert den Gästekreis auf Geschäftsreisende, die länger bleiben. Umgekehrt bringt teures Design weniger als solide Textilien in doppelter Ausführung: Bettwäsche muss beim Wechsel bereitliegen, nicht in der Wäsche sein. Wir stellen eine Liste zusammen, bevor Sie etwas kaufen.

Question 8

Was kostet ein Erstgespräch?

Accepted Answer

Nichts, und es verpflichtet zu nichts. Wir sehen uns die Wohnung an, schätzen ein, was mit Kurzzeitvermietung erreichbar ist, und rechnen die Kostenseite durch. Die zonenrechtliche Lage prüfen wir nicht — dafür ist das Bauamt zuständig, und die Auskunft dort ist kostenlos. Wir sagen Ihnen, wo Sie fragen müssen. Am Ende steht eine Zahl, mit der Sie arbeiten können — oder die Auskunft, dass wir von einer Zusammenarbeit abraten. Letzteres kommt vor: bei Objekten in Zonen mit Wohnanteilpflicht, bei strengen Hausordnungen, bei Grundrissen ohne abtrennbaren Schlafbereich, oder wenn die Dauermiete besser abschneidet. Wir sagen das im Erstgespräch, nicht nach drei Monaten Betrieb. Der Grund ist einfach: Ein Objekt, das sich nicht rechnet, kostet uns mehr Aufwand als es einbringt — unsere Provision hängt am Umsatz, nicht an einer Grundgebühr.

Question 9

Wann bekomme ich mein Geld?

Accepted Answer

Die Plattformen zahlen den Buchungsumsatz nach dem Check-in des Gastes aus, meist innerhalb weniger Tage. Bei uns folgt daraus eine monatliche Abrechnung: Sie erhalten eine Aufstellung mit allen Buchungen, den Plattformgebühren, den Reinigungskosten je Wechsel und unserer Provision — jeder Posten einzeln, nicht als Saldo. Was Sie zusätzlich sehen: Buchungen, Erträge und Kosten sind laufend einsehbar, nicht erst in der Jahresabrechnung. Der Grund dafür ist praktisch: Wer erst im Januar erfährt, wie das Vorjahr lief, kann während des Jahres nichts korrigieren. Für die Steuererklärung liefern wir die Unterlagen in einer Form, die Ihre Steuerberatung verwenden kann — mit Aufteilung nach Einnahmen, abzugsfähigen Kosten und Belegungstagen für den Eigenmietwert.

Question 10

Können Sie mir eine Auslastung garantieren?

Accepted Answer

Nein, und wir halten jede solche Zusage für unseriös. Die Auslastung hängt an Faktoren, die niemand steuert: Nachfrageentwicklung, Wettbewerb in der Nachbarschaft, Veranstaltungskalender, Wetter, Wirtschaftslage. Wer eine Auslastung garantiert, kalkuliert sie entweder so niedrig, dass die Garantie nichts wert ist, oder er verlangt einen Aufschlag, der das Risiko einpreist — und dann zahlen Sie für eine Sicherheit, die Sie sich selbst günstiger hätten leisten können. Was wir stattdessen tun: laufende Preisanpassung an Nachfrage, Saison und Veranstaltungen. Das ist der Hebel, der die Auslastung tatsächlich beeinflusst. Und wir binden Sie nicht: Wenn die Zahlen nicht überzeugen, kündigen Sie monatlich. Das ist die ehrlichere Form von Sicherheit als eine Garantie, die im Kleingedruckten steht.

Question 11

Wie hoch ist Ihre Provision im Vergleich zu anderen Anbietern?

Accepted Answer

Unser Basis-Paket kostet 18 Prozent, der Vollservice 20 Prozent in den ersten 6 Monaten und danach 25 Prozent, jeweils vom Übernachtungsumsatz nach Plattformgebühr. Am Markt meist 18 bis 30 Prozent. Vergleichbar sind solche Zahlen nur mit der Bemessungsgrundlage daneben. Der Vollservice umfasst Inserat, laufende Preisgestaltung, Gästebetreuung und Reinigungsorganisation. Fotografie richten wir nach Absprache ein, gegen Aufpreis. Die Gästemeldung an den Kanton nehmen Sie selbst vor — die Pflicht ist nicht übertragbar; wir liefern Ihnen die Belegungsdaten dafür. Was das bedeutet, sagen wir ebenso deutlich, weil es zur Entscheidung gehört. Wir sind kein Kundendienstzentrum, das rund um die Uhr in fünf Sprachen erreichbar ist. Wir betreuen keine hundert Objekte gleichzeitig, und bei Ferien oder Krankheit gibt es keine zehnköpfige Vertretung. Gästeanfragen beantworten wir rund um die Uhr — sie sind zeitkritisch. Ihre Anfragen innerhalb eines Arbeitstags. Wer eine grosse Organisation im Rücken braucht oder mehrere Dutzend Objekte hat, ist bei einem der grossen Anbieter besser bedient.

Question 12

Was passiert, wenn die Wohnung leer steht?

Accepted Answer

Dann zahlen Sie uns nichts. Unsere Provision bemisst sich am Buchungsumsatz; ohne Buchung entsteht keine Forderung. Auch die Reinigung fällt nicht an, weil sie an den Gastwechsel gekoppelt ist. Was weiterläuft, sind Ihre eigenen Fixkosten: Hypothekarzinsen, Nebenkosten, Versicherung, Internet. Genau deshalb ist Leerstand der Posten, der in Ertragsrechnungen am häufigsten fehlt — er verursacht keine Rechnung, sondern das Ausbleiben von Einnahmen, und das fällt weniger auf. Praktisch heisst das für die Planung: Rechnen Sie nicht mit voller Belegung. Eine Auslastung von 100 Prozent gibt es nicht, und wer damit kalkuliert, plant an der Wirklichkeit vorbei. Realistischer ist es, die Fixkosten gegen eine vorsichtig angesetzte Belegung zu stellen und zu prüfen, ob die Rechnung dann noch trägt.

Question 13

Rechnet sich Kurzzeitvermietung auch bei einer kleinen Wohnung?

Accepted Answer

Oft besser als bei einer grossen — was viele überrascht. Der Grund liegt in den Reinigungskosten: Sie fallen pro Gästewechsel an und steigen mit der Wohnungsgrösse. Die Nachtpreise steigen mit der Grösse aber nicht im gleichen Verhältnis, weil die Zahl der Gäste begrenzt ist und die Nachfrage nach kleinen Einheiten in Zürich hoch. Dazu kommt: Ein- und Zweizimmerwohnungen treffen die häufigste Nachfrage — Geschäftsreisende, Paare, Einzelpersonen auf Projekteinsatz. Entscheidend ist nicht die Fläche, sondern die Nutzbarkeit: Ein abtrennbarer Schlafbereich macht aus einer Zweizimmerwohnung ein Angebot für zwei Personen, die nicht miteinander verwandt sind, und erweitert den Gästekreis erheblich. Ein Durchgangszimmer tut das nicht.

Question 14

Muss ich in Möbel investieren, wenn die Wohnung leer ist?

Accepted Answer

Ja, ohne Möblierung ist Kurzzeitvermietung nicht möglich — aber der Betrag lässt sich steuern. Was zwingend nötig ist: Betten mit ordentlichen Matratzen, Bettwäsche in doppelter Ausführung, Handtücher, eine funktionierende Küche mit Geschirr für die maximale Gästezahl, Tisch und Stühle, Vorhänge oder Rollos. Was Wirkung hat, ohne teuer zu sein: gutes Licht, ausreichend Steckdosen an den richtigen Stellen, ein Arbeitsplatz. Was teuer ist und wenig bringt: Designermöbel. Gäste bewerten Sauberkeit, Ausstattung und Lage — nicht die Herkunft des Sofas. Ein praktischer Hinweis aus der Kalkulation: Textilien in doppelter Ausführung sind keine Verschwendung, sondern Voraussetzung. Beim Wechsel muss ein Satz bereitliegen, während der andere in der Wäsche ist. Wer daran spart, zahlt bei jedem Wechsel mit Zeitdruck.

Question 15

Was kostet ein Vermietungsmandat in Zürich?

Accepted Answer

Ein Vermietungsmandat für Kurzzeitvermietung kostet in Zürich zwischen 18 und 30 Prozent des Umsatzes. Am Markt meist 18 bis 30 Prozent. Bei uns sind es 18 Prozent im Basispaket, im Vollservice 20 Prozent in den ersten 6 Monaten und danach 25 Prozent, jeweils auf den Übernachtungsumsatz nach Abzug der Plattformgebühr, ohne Grundgebühr und monatlich kündbar. Der Begriff «Vermietungsmandat» stammt aus der Dauervermietung — die Honorare dort lassen sich mit der Kurzzeitvermietung nicht vergleichen, weil dort ein Mieterwechsel im Jahr anfällt und hier rund achtundsiebzig Aufenthalte. Vergleichbar sind Prozentsätze ohnehin nur zusammen mit der Bemessungsgrundlage.

Question 16

Ab wie vielen Wohnungen lohnt sich eine Verwaltung?

Accepted Answer

Es hängt an der Auslastung, nicht an der Zahl der Objekte — die Frage führt so gestellt in die Irre. Eine einzelne Wohnung mit durchgehender Vermietung in der Stadt Zürich rechtfertigt eine Verwaltung eher als drei Objekte, die je acht Wochen im Jahr belegt sind. Der Grund liegt in der Kostenstruktur: Die Provision fällt am Umsatz an, nicht je Objekt — bei Leerstand zahlen Sie nichts, aber Sie sparen dann auch nichts ein. Wo die Zahl der Objekte wirklich wirkt, ist beim eigenen Aufwand: Ab dem zweiten Objekt lassen sich Reinigung und Wäsche kaum noch nebenbei koordinieren, weil sich die Wechsel überschneiden. Wer selbst verwaltet, stösst dort an eine Grenze, die sich nicht durch mehr Sorgfalt lösen lässt.

Was kostet Airbnb-Verwaltung und was bleibt übrig?