Der Verwaltungsvertrag: Zwölf Punkte, die drinstehen sollten — und drei, die niemand liest

Vorbemerkung

Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung und kann keine sein. Er beschreibt, worauf wir aus der Praxis achten würden, und was uns in Verträgen dieser Branche aufgefallen ist. Für die Beurteilung Ihres konkreten Vertrags brauchen Sie jemanden, der ihn liest — das kann ein Anwalt oder Ihr Treuhänder sein.

Was dieser Beitrag leisten kann: Ihnen die Fragen liefern, mit denen Sie in dieses Gespräch gehen. Und die Punkte nennen, die in Verträgen regelmässig fehlen.

Erstens: die Provision, und worauf sie sich bezieht

Der wichtigste Punkt, und in den meisten Verträgen der unklarste. Ein Prozentsatz ohne Bemessungsgrundlage ist eine leere Zahl: Zwischen 20 Prozent vom Buchungsbetrag und 20 Prozent vom Übernachtungsumsatz nach Plattformgebühr liegen über 40 Prozent Unterschied.

Im Vertrag sollte stehen, welcher Betrag die Grundlage ist, und zwar so, dass Sie es an einer Abrechnung nachrechnen können. «Vom Mietertrag» genügt nicht — ist die Reinigungsgebühr Teil des Mietertrags? Die Plattformgebühr?

• Fragen Sie nach einer Beispielrechnung mit einer konkreten Buchung: drei Nächte, ein Preis, eine Reinigungsgebühr. Lassen Sie sich vorrechnen, was abgeht.
• Klären Sie, ob durchlaufende Posten ausgenommen sind: Kautionen, Schadenersatz, Rückerstattungen der Plattform. Es ist dokumentiert, dass darauf teils Provision berechnet wird.
• Klären Sie, ob Provision auch bei stornierten Buchungen anfällt, für die kein Geld geflossen ist.

Zweitens: Reinigung, Wäsche, Handwerker

Der Posten, bei dem in dieser Branche am meisten verschwindet. Aus französischen Branchenanalysen von 2026: Dem Gast werden EUR 90 Reinigungsgebühr verrechnet, die Reinigungskraft erhält 45 bis 55. Die Differenz erscheint auf keiner Abrechnung des Eigentümers.

Bei sechs Aufenthalten im Monat sind das rund EUR 240, die niemand als Position sieht. Dasselbe Muster bei Wäsche und Verbrauchsmaterial mit 30 bis 50 Prozent Aufschlag, und bei Handwerkerleistungen über den Stundensatz.

Im Vertrag sollte stehen, dass Fremdleistungen zum Einstandspreis weitergegeben werden, und dass Belege beiliegen. Ohne diese Zusicherung ist der Prozentsatz nur die halbe Rechnung.

Drittens: in wessen Namen läuft das Inserat?

Das ist der Punkt, der am seltensten geklärt und am teuersten wird. Am Plattformkonto hängt die Bewertungshistorie — und die ist der wertvollste immaterielle Bestand eines vermieteten Objekts.

Läuft das Inserat im Namen der Verwaltung, bleibt die Historie bei einem Wechsel dort. Sie beginnen bei null: keine Bewertungen, keine Platzierung, kein Preis, den Sie halten können. Der Unterschied zwischen null und fünf Bewertungen ist erheblich; bis zur Marktauslastung dauert es dann wieder ein halbes Jahr.

Klären Sie diesen Punkt vor der ersten Buchung, nicht bei der Kündigung. Bei der Kündigung haben Sie keine Verhandlungsposition mehr.

Viertens: Laufzeit und Ausstieg

In Grossbritannien sind Bindungen von 6 bis 12 Monaten mit Ausstiegsgebühren verbreitet, teils gestaffelt: Houst gibt bessere Sätze für 24 und 36 Monate. Das ist ein legitimes Modell — es senkt den Preis gegen Bindung.

Wichtig ist, dass Sie wissen, worauf Sie sich einlassen. Und drei Dinge sollten im Vertrag stehen:

• Die Kündigungsfrist, und ob sie für beide Seiten gilt.
• Was bei Kündigung mit bereits bestätigten Buchungen passiert. Wer betreut die Gäste, die für nach dem Vertragsende gebucht haben?
• Die Rückgabe: Schlüssel, Codes, Zugang zum Plattformkonto, Übergabe der Bewertungshistorie, Herausgabe der Gästedaten und der Fotografien.

Und drei Punkte, die niemand liest

Diese drei stehen weit hinten und werden überflogen. Sie entscheiden im Zweifelsfall mehr als die Provision.

Erstens die Vollmacht. Wozu darf die Verwaltung in Ihrem Namen handeln? Preise ändern, Buchungen ablehnen, Handwerker beauftragen, Kulanz gegenüber Gästen gewähren? Bei der Kulanz wird es konkret: Wenn ein Gast reklamiert und die Verwaltung ihm CHF 300 erstattet — von wessen Geld?

Zweitens die Betragsgrenze für Reparaturen. Ohne sie wird entweder bei jeder Glühbirne gefragt oder ein Boiler ohne Rückfrage ersetzt. Beides ist schlecht. Eine Grenze von CHF 300 je Fall ist praktikabel; wichtig ist, dass sie überhaupt existiert.

Drittens die Haftungsverteilung bei Schäden. Wer meldet, wer dokumentiert, wer macht Ansprüche geltend? Und die Frage danach: Wer trägt es, wenn der Schaden nicht durchsetzbar ist? Das ist der häufigste Streitpunkt in dieser Branche.

Was in keinem Vertrag stehen kann

Zum Schluss die andere Richtung: Es gibt Zusagen, bei denen Sie hellhörig werden sollten.

Eine Verwaltung, die Ihnen die Prüfung von Bewilligungen, Zonenordnung oder Reglementen zusagt, übernimmt eine Verantwortung, die sie im Ernstfall nicht tragen kann. Verbindlich ist nur die Auskunft der Gemeinde. Wenn eine Nutzung untersagt wird, hilft Ihnen die Zusage der Verwaltung nichts — die Wohnung steht leer.

Dasselbe bei Abgaben und Meldepflichten: Diese Pflichten treffen den Gastgeber. Eine Verwaltung kann faktisch mithelfen, aber die Verantwortung bleibt bei Ihnen, unabhängig davon, was im Vertrag steht.

Und eine Ertrags- oder Auslastungsgarantie sollte Sie nachdenklich machen. Wer einen Betrag garantiert, den er nicht kontrolliert, hat entweder die Kalkulation nicht verstanden oder verkauft ein Risiko als Sicherheit. Bei einer Mietgarantie ist das anders — dort wird das Risiko offen übernommen, und Sie verzichten dafür auf den Aufwärtstrend.