Сдавать квартиру в Цюрихе из-за границы: что можно вести дистанционно, а что нет
Для собственников, живущих за пределами Швейцарии. Что работает дистанционно, что должно остаться на месте и что уладить в Цюрихе по налогам.
Как сдавать цюрихскую квартиру краткосрочно из-за границы?
Сдавать цюрихскую квартиру краткосрочно из-за границы означает разделить работу надвое: объявление, цены и общение с гостями можно вести откуда угодно, а передачу ключей, уборку и происшествие в десять вечера — нет. При примерно 78 заездах в год привязанная к месту часть возникает добрых шесть раз в месяц. Кроме того, недвижимость в Швейцарии по статье 4 Закона о прямом федеральном налоге создаёт ограниченную налоговую обязанность независимо от места жительства.
Что нельзя вести на расстоянии
Представление, что квартирой можно управлять с ноутбука, не ошибочно — оно неполно. Объявление, цены, календарь, переписка и отчётность не привязаны к месту и ведутся из Сингапура не хуже, чем из Видикона. Остальное — нет.
К месту привязаны: передача, когда код не срабатывает. Уборка между двумя заездами, при выезде в 11 и заезде в 15 часов. Мастер, которому нужно попасть в квартиру. Сосед, который звонит в 23 часа. При средней длительности в три ночи и загрузке 64 процента это около 78 заездов в год, и ни один из них не приходится на время, которое вы выбираете сами.
Разница во времени обостряет это в одном месте сильнее, чем во всех прочих: во времени ответа на запросы о бронировании. Оно является фактором ранжирования на обеих платформах. Тот, кто живёт в часовом поясе, где цюрихский вечер — это ночь, теряет брони не из-за плохих цен, а из-за поздних ответов — и не видит этого ни в одном отчёте.
Что нужно уладить в Швейцарии
Четыре вещи, независимо от того, кто ведёт работу:
- Налоги. Недвижимость в Швейцарии по статье 4 Закона о прямом федеральном налоге создаёт ограниченную налоговую обязанность по месту нахождения объекта — в том числе при проживании за границей. Доходы декларируются в кантоне Цюрих. Как именно и в каком размере — это к вашему налоговому консультанту; мы даём для этого цифры в годовой сводке.
- Адрес для вручения в Швейцарии. Органы власти не вручают документы за границу надёжно, а пропущенный срок в налоговом или строительном деле обходится дорого. У кого нет представителя, тому стоит его назначить.
- Допустимость использования. Зона, доля жилого назначения, а при поэтажной собственности — регламент. Издалека это проверять хлопотнее, но не иначе, — и это остаётся вашим выяснением, а не нашим.
- Страхование. Сообщите об изменении использования и проверьте, нужно ли уведомить ипотечный банк. И то и другое у собственников за границей забывается чаще, потому что документы лежат не в той стране, где квартира.
Языки, часовые пояса и кто кому звонит
Общение с гостями мы ведём на немецком, английском и русском. Это не дополнительная опция, а условие того, чтобы собственнику за границей не приходилось читать переписку самому, — и того, чтобы вы вели переговоры с нами на языке, на котором хотите понимать и договор.
Для вас действует простое правило: вы слышите нас ежемесячно с отчётом, а между этим — только если нужно что-то решить. Что именно, записано в договоре с суммами: возмещения гостям и заказы мастерам требуют вашего согласия начиная с установленной там границы, ниже — нет. Без этих границ каждый засорившийся слив превращается в сообщение в три часа ночи по вашему времени.
Аккаунт на платформе остаётся вашим. Мы работаем на нём как со-хозяин, а не строим свой, — именно на расстоянии это то место, где вы сохраняете контроль: вы видите каждое бронирование, каждый отзыв и каждую выплату в одном и том же аккаунте, а при прекращении мы отступаем, и с нами ничего не уходит.
Частые вопросы
- Нужно ли мне приезжать в Швейцарию для сотрудничества?
- Нет. Осмотр и приём объекта мы делаем с доверенным лицом на месте или по видеосвязи; договор вы можете подписать из-за границы. Нам нужны ключи или коды доступа и документы по допустимости использования. Личная встреча приветствуется, но не является условием.
- Должен ли я платить налоги в Швейцарии?
- Недвижимость в Швейцарии по статье 4 Закона о прямом федеральном налоге создаёт ограниченную налоговую обязанность по месту нахождения объекта независимо от вашего места жительства. Доходы декларируются в кантоне Цюрих. О размере и о зачёте в стране вашего проживания мы не консультируем — это к налоговому консультанту. Мы даём годовую сводку со всеми цифрами.
- На каком языке идёт сотрудничество?
- На немецком, английском или русском, по вашему выбору — договор, отчётность и общение с гостями. Договор существует в немецкой и английской редакции; при расхождениях решающей является немецкая, как это обычно для швейцарских договоров.
- Как я узнаю, что происходит с моей квартирой?
- Ежемесячно с отчётом: каждое бронирование с числом ночей и суммой, платформенные комиссии, расчёт вознаграждения, переданные услуги третьих лиц с документами. Между этим мы обращаемся к вам при повреждениях, при жалобах соседей и когда предстоит решение сверх согласованных сумм. Свой аккаунт на платформе вы можете смотреть сами в любое время.
- А если я хочу пожить в квартире сам, когда бываю в Цюрихе?
- Вы блокируете периоды в календаре. При двух неделях предупреждения это ничего не стоит; при более коротком сроке возможны отмены подтверждённых бронирований, а они вредят и позиции объявления. Кто приезжает регулярно, тому стоит блокировать недели заранее — это стоит меньше дохода, чем отмена в последний момент.
Ваш вопрос остался без ответа?
Пришлите его нам — мы ответим из практики, письменно, в течение одного рабочего дня.