Erstes Gespräch — etwa zwanzig Minuten
Sie erzählen uns von der Wohnung: Lage, Grösse, Ausstattung, ob sie möbliert ist, ab wann und wie oft Sie vermieten möchten. Wir sagen Ihnen, was aus unserer Sicht realistisch ist — auch dann, wenn die Antwort lautet, dass sich der Aufwand nicht lohnt.
Was wir in diesem Gespräch nicht tun: Ihnen sagen, ob die Vermietung an Ihrer Adresse zulässig ist. Diese Abklärung liegt bei Ihnen, und sie sollte vor allem anderen kommen — eine Ertragsrechnung für eine Wohnung, die nicht vermietet werden darf, ist wertlos. Zuständig ist Ihre Gemeinde, bei Stockwerkeigentum zusätzlich die Verwaltung, bei Miete Ihre Vermieterschaft.
Das ist keine Formalie. Wir beginnen die Vermietung erst, wenn Sie uns schriftlich bestätigt haben, dass sie zulässig ist.
Objektbesuch und Einschätzung
Wir sehen uns die Wohnung an. Dabei geht es um Dinge, die auf Fotos nicht sichtbar sind: Schallschutz, Fensterqualität, Zustand der Küche, Ausstattung des Bads, Lichtverhältnisse, Zugang und Schliesslösung.
Danach erhalten Sie eine schriftliche Einschätzung: welchen Nachtpreis wir für erreichbar halten, welche Auslastung, welche Zielgruppe. Mit den Annahmen, auf denen die Rechnung steht, damit Sie sie nachprüfen können.
Wenn wir zum Schluss kommen, dass die Kurzzeitvermietung sich für dieses Objekt nicht lohnt, sagen wir das. Eine ehrliche Absage kostet Sie weniger als ein Jahr Versuch.
Einrichtung — je nach Objekt zehn bis vierzehn Tage
Was in dieser Zeit passiert:
- Fotografie durch einen Fachfotografen. Gute Bilder heben die Klickrate messbar; sie sind der einzige Posten, bei dem wir nie sparen.
- Inserat erstellen: Titel, Beschreibung, Ausstattungsmerkmale, Hausregeln. Der Titel wird nach etwa fünfzig Zeichen gekürzt — die erste Hälfte entscheidet.
- Preisstrategie hinterlegen, mit den Veranstaltungsterminen für die kommenden Monate. Ein Preiswerkzeug erkennt Nachfrage erst, wenn andere schon gebucht haben; ein Kalendereintrag erkennt sie vorher.
- Inserate auf Airbnb und Booking.com, mit synchronisierten Kalendern. Eine Doppelbuchung ist der teuerste Fehler in diesem Geschäft, weil eine Stornierung durch den Gastgeber die Platzierung beschädigt.
- Schliesslösung: Schlüsselübergabe oder elektronisches Schloss. Beim elektronischen Schloss gehört die Überwachung des Ladezustands dazu — ein leeres Schloss um Mitternacht ist schlimmer als keines.
- Bei Bedarf Beratung zur Einrichtung, mit Blick darauf, was Gäste tatsächlich buchen.
Betrieb
Ab der ersten Buchung läuft der Alltag: Gästeanfragen, Buchungsfreigabe, Nachrichten vor und während des Aufenthalts, Reinigung und Wäsche zwischen den Aufenthalten, Kleinreparaturen bis zur vereinbarten Grenze.
Sie erhalten monatlich eine Abrechnung, in der jede Buchung, jede Reinigung und jede Plattformgebühr einzeln steht — nicht eine Monatssumme, die niemand nachprüfen kann. Fremdleistungen sind zum Einstandspreis weitergegeben, mit Belegen.
Und Sie können jederzeit Wochen für die eigene Nutzung blockieren. Es bleibt Ihre Wohnung.
Was Sie im ersten Jahr erwarten sollten
Ein Punkt, der zur Ehrlichkeit gehört: Ein neues Inserat erreicht die Marktauslastung nicht im ersten Monat. Es hat keine Bewertungen, und das Bewertungsvolumen ist einer der stärksten Faktoren für die Platzierung.
Rechnen Sie mit etwa einem halben Jahr, bis sich der Betrieb einspielt. AirDNA hat ausgewertet, dass Inserate mit gutem Startzeitpunkt bis zu sechs Monate über dem Marktdurchschnitt liegen; nach einem schlechten Start dauert die Erholung über sechs Monate.
Dazu kommt die Saison: In Zürich ist der Juli der stärkste Monat mit 56,2 Prozent Auslastung, der Januar der schwächste mit 37,8. Beurteilen Sie das erste Jahr über zwölf Monate, nicht über den ersten.
Was wir nicht übernehmen
Wir erbringen operative Vermietungsdienstleistungen. Ausdrücklich nicht Teil unseres Angebots sind:
- Steuerliche Beratung, Deklarationen, Steuerdossiers
- Rechtsberatung, Prüfung von Verträgen oder Reglementen
- Prüfung von Zonenordnung, Wohnanteil oder Bewilligungen
- Überwachung von Tage-Limiten oder Vermietungsobergrenzen
- Abrechnung von Abgaben und behördliche Meldungen, einschliesslich der Gästeregistrierung
- Miet-, Ertrags- oder Auslastungsgarantien
- Rentabilitäts- und Investitionsaudits
- Versicherungsberatung und Schadenregulierung über die Meldung hinaus
Häufige Fragen
Bei einer möblierten Wohnung rechnen wir mit zehn bis vierzehn Tagen für Fotografie, Inserat, Preisstrategie und Schliesslösung. Ist die Wohnung noch nicht eingerichtet, dauert es entsprechend länger. Buchungen können früh eintreffen — dass sie es tun, heisst noch nicht, dass der Betrieb eingespielt ist. Rechnen Sie mit etwa einem halben Jahr, bis die Marktauslastung erreicht ist: Ein neues Inserat hat keine Bewertungen, und das Bewertungsvolumen ist einer der stärksten Faktoren für die Platzierung.
Ja, und das ist einer der wirklichen Vorteile gegenüber einer Dauermiete. Sie nennen uns die Wochen, wir blockieren den Kalender. Bei einem Dauermietvertrag ist das nicht möglich: Eigenbedarf ist in der Schweiz ein Kündigungsgrund mit Fristen und Anfechtungsmöglichkeit, kein Schalter, den man umlegt. Je früher Sie eigene Nutzung anmelden, desto besser für die Preisgestaltung — kurzfristig geblockte Wochen kosten Ertrag, weil die Nachfrage für diesen Zeitraum schon da war.
Dann sagen wir das nach dem Objektbesuch. Gründe können sein: schwache Lage ohne Nachfrage, schlechter Schallschutz, eine Ausstattung, die den nötigen Nachtpreis nicht trägt, oder eine Hausordnung, die den Betrieb praktisch verhindert. Eine ehrliche Absage kostet Sie weniger als ein Jahr Versuch mit schlechten Bewertungen. In manchen Fällen ist die möblierte Vermietung an Monatsgäste die bessere Lösung — Expats, Gastdozenten, Projektmitarbeitende. Weniger Ertrag je Nacht, aber ein Reinigungswechsel statt zwölf.
Und für Ihr Objekt?
Quellen
Stand der Recherche: 31. Juli 2026. Amtliche Regelungen ändern sich — prüfen Sie den aktuellen Stand bei der zuständigen Stelle.
