Отъезд за границу с сохранением квартиры в Цюрихе: что действует в налогах и на практике

Налоговая обязанность не заканчивается с отъездом

Кто уезжает за границу и сохраняет объект недвижимости в Швейцарии, становится ограниченно налогообязанным в кантоне нахождения объекта. Таков принцип международного налогового права: недвижимость облагается там, где она находится, — независимо от того, где живёт собственник.

Практически это значит: вы продолжаете декларировать квартиру и доход от неё в Цюрихе, а ваша новая страна проживания в зависимости от соглашения об избежании двойного налогообложения освобождает их от налога или засчитывает швейцарский налог. Налоговую декларацию по-прежнему нужно подавать.

Что многих удивляет: ограниченная налоговая обязанность охватывает не только доход от сдачи, но и имущество — налоговая стоимость объекта остаётся в швейцарском налоге на имущество.

Адрес представителя в Швейцарии

Именно на этом всё спотыкается в повседневности. Для вручения налоговых уведомлений и счетов необходимо назначить адрес в Швейцарии. Без него вы не уложитесь в сроки, а пропущенный срок возражения против оценки по усмотрению стоит денег.

Кто возьмёт на себя эту роль — ваше решение: доверенное управление (Treuhandstelle), член семьи, адвокат. Важно, чтобы это лицо действительно вскрывало почту и пересылало её — адрес, куда никто не заглядывает, хуже, чем никакого.

Чего мы при этом на себя не берём: самого представительства и налогового сопровождения. Мы предоставляем данные о занятости и месячные расчёты в форме, пригодной для вашего доверенного управляющего.

Краткосрочная сдача или долгосрочный наниматель, пока вас нет

Издалека на первый взгляд всё говорит за долгосрочного нанимателя: одна цифра в месяц, одно контактное лицо, мало административной работы. Против говорят две вещи.

Первое — возвращение. Договор долгосрочного найма нельзя прекратить в короткий срок; собственная нужда (Eigenbedarf) — основание для расторжения со сроками и возможностью оспаривания. Кто хочет вернуться через два года или оставляет это открытым, связывает себя долгосрочным нанимателем сильнее, чем думает.

Второе — контроль за состоянием. При краткосрочной сдаче после каждого пребывания кто-то заглядывает в квартиру; протечка обнаруживается через дни, а не через месяцы. При долгосрочном нанимателе вы узнаёте о проблеме тогда, когда он о ней сообщит.

• Возвращение планируется в обозримое время или остаётся открытым: краткосрочная сдача сохраняет квартиру свободной.
• Возвращение исключено, продажа через несколько лет: долгосрочный наём проще, а защита от расторжения при продаже — забота покупателя.
• В обоих случаях нужно выяснить: допустимость по зональному праву в общине и, при этажной собственности, регламент.

Что уладить до переезда

Четыре вещи, и все четыре издалека делаются труднее, чем заранее.

Адрес представителя, как выше. Банк: смена места жительства на заграничное может затронуть ипотечные условия, равно как и изменение характера использования с собственного проживания на сдачу — сообщите своему банку письменно, прежде чем уедете. Страхование: полисы страхования домашнего имущества регулярно исключают коммерческое использование, а пустующая или сдаваемая квартира со страховой точки зрения не то же самое, что жилая. И почта: пересылка за границу не действует бессрочно.

Если вы хотите поручить сдачу, первый разговор относится ко времени до переезда, а не после. Нам нужен однократный доступ для осмотра и съёмки — организовать это из-за границы стоит больше времени, чем заранее.