Inhalt
Kurz gefasst
- Fünf Anker ziehen fünf Gästegruppen an: Hauptbahnhof, Messe, ETH, Universität, Flughafen.
- Der Anker entscheidet über die Ausstattung — Arbeitsplatz und Waschmaschine bei Projektnachfrage, elektronisches Schloss beim Hauptbahnhof.
- Bei Messenähe entsteht der Unterschied über den Preis, nicht über die Ausstattung; am See über Aussicht und Fotos.
- Der Fehler bei der Flughafenlage: Eine Woche zu CHF 150 bringt mehr als drei Einzelnächte zu CHF 220, wenn dazwischen vier Nächte leer bleiben.
Die fünf Anker
Die Lage einer Wohnung wird meistens als Kreisnummer gedacht. Für die Kurzzeitvermietung ist das die falsche Einheit: Was zählt, ist die Erreichbarkeit eines Nachfrageankers — und die folgt den Tramlinien und nicht den Kreisgrenzen.
Was diese Tabelle nicht ist: eine Messung. Auslastungs- und Preisdaten je Anker gibt es für Zürich nicht, und wir erfinden keine. Was hier steht, ist die Zuordnung von Anker zu Gästegruppe und deren bekanntem Verhalten — Aufenthaltsdauer, Wochenmuster, Vorlaufzeit.
| Anker | Wer kommt | Aufenthalt | Muster | Was das heisst |
|---|---|---|---|---|
| Hauptbahnhof | Durchreisende, Städtereisende | 1 bis 2 Nächte | ganzjährig, Wochenende stärker | kurze Aufenthalte, viele Wechsel — Reinigung ist der Engpass |
| Messe Zürich, Oerlikon | Ausstellende, Fachbesuch | 2 bis 4 Nächte | wenige Wochen im Jahr, Monate im Voraus bekannt | die teuersten Nächte des Jahres — Kalender dagegenhalten |
| ETH und Universität | Gastdozenten, Konferenzen, Eltern | 3 Nächte bis Wochen | Semesterrhythmus, Prüfungs- und Abschlusszeiten | längere Aufenthalte, Arbeitsplatz und Waschmaschine zählen |
| Flughafen und Glattal | Umsteigende, Projektmitarbeit | 1 Nacht oder Wochen | unter der Woche, kurzfristig gebucht | zwei Gruppen mit gegensätzlichen Bedürfnissen — eine wählen |
| Seeufer und Altstadt | Freizeitgäste, Paare | 2 bis 4 Nächte | Mai bis September, Wochenende | stärkste Saisonschwankung, höchste Preisbereitschaft |
Was der Anker über die Ausstattung entscheidet
Ausstattungsmerkmale sind in Zürich weniger eine Geschmacksfrage als eine Filterfrage: Wer «Arbeitsplatz» oder «Waschmaschine» nicht anbietet, erscheint bei den Suchen nicht, die danach filtern. Welche Filter zählen, hängt am Anker.
- Nähe zu ETH, Universität oder Flughafen mit Projektnachfrage: Arbeitsplatz mit Tisch in Arbeitshöhe, Stuhl mit Lehne und Licht von der Seite. Waschmaschine im Objekt. Beides sind Filtermerkmale für längere Aufenthalte.
- Nähe zum Hauptbahnhof: elektronisches Schloss. Bei Aufenthalten von ein bis zwei Nächten und spätabendlichen Ankünften scheitert die persönliche Übergabe an der Häufigkeit.
- Messenähe: kein besonderes Merkmal, aber ein Kalender, der die Messetermine kennt. Der Ertragsunterschied entsteht hier über den Preis und nicht über die Ausstattung.
- Seeufer und Altstadt: Aussicht, Balkon, gute Fotos. Das ist die einzige Gruppe, bei der die Gestaltung tatsächlich auf den Preis wirkt.
Ihre Zahlen statt unserer Beispiele
Der Rechner nimmt Zimmerzahl, Quartier und Ausstattung und zeigt Ihnen eine Spanne — mit dem Rechenweg daneben, nicht als eine Zahl, die Sie glauben müssen.
Ertrag einschätzenDer Fehler, den die Flughafenlage nahelegt
Wohnungen im Glattal und rund um den Flughafen bedienen zwei Gruppen, die sich schlecht vertragen: Umsteigende mit einer Nacht und kurzfristiger Buchung, und Projektmitarbeitende mit mehreren Wochen.
Beide zugleich zu bedienen heisst, den Kalender mit Einzelnächten zu zerstückeln — und dann passt keine Wochenbuchung mehr hinein. Eine Woche zu 150 Franken bringt mehr als drei Einzelnächte zu 220, wenn dazwischen vier Nächte leer bleiben und dreimal gereinigt wird.
Die Entscheidung fällt über den Mindestaufenthalt, und sie gehört bewusst getroffen. Wer auf längere Aufenthalte zielt, setzt ihn auf drei bis fünf Nächte und verzichtet sichtbar auf Umsteigende. Wer auf Einzelnächte zielt, braucht ein elektronisches Schloss und eine Reinigung, die täglich kann.
Häufige Fragen
Nach Auslastung die zentralen Kreise 1, 2 und 8 mit 68 Prozent in unserer Rechnung, gefolgt von den übrigen Stadtkreisen mit 64. Am Zürichsee sind es 58, im Umland 52. Wichtiger als die Höhe ist aber die Art der Nachfrage: Am Seeufer schwankt sie am stärksten über das Jahr, im Glattal am wenigsten.
Ja, aber nur mit einer klaren Entscheidung. Die Lage bedient Umsteigende mit einer Nacht und Projektmitarbeitende mit mehreren Wochen — beides zugleich zerstückelt den Kalender. Eine Woche zu CHF 150 bringt mehr als drei Einzelnächte zu CHF 220, wenn dazwischen vier Nächte leer bleiben und dreimal gereinigt wird. Die Entscheidung fällt über den Mindestaufenthalt.
Für wenige Wochen im Jahr sehr, für den Rest wenig. Der Wert dieser Lage liegt nicht in der Auslastung, sondern in einzelnen Tagen mit weit überdurchschnittlicher Preisbereitschaft — und die sind Monate im Voraus bekannt. Wer den Kalender nicht dagegenhält, verkauft die teuersten Nächte des Jahres zum Durchschnittspreis.
Einen echten Arbeitsplatz und eine Waschmaschine im Objekt. Beides sind Filtermerkmale in der Suche: Wer sie nicht anbietet, erscheint bei diesen Anfragen nicht. Der Arbeitsplatz muss dabei einer sein — Tisch in Arbeitshöhe, Stuhl mit Lehne, Licht von der Seite, Steckdosen in Reichweite. Wer ihn im Inserat ankreuzt und keinen hat, verliert Punkte in der Unterkategorie «Genauigkeit».
Nicht öffentlich, und wir behaupten keine. Die Datenanbieter veröffentlichen Werte für die Stadt Zürich als Ganzes; je Kreis oder Quartier gibt es nichts Belastbares. Was sich seriös sagen lässt, ist die Zuordnung von Anker zu Gästegruppe und deren bekanntem Verhalten — Aufenthaltsdauer, Wochenmuster, Vorlaufzeit. Genau das steht in der Tabelle oben.
Und für Ihr Objekt?
Quellen
Stand der Recherche: 10. August 2026. Amtliche Regelungen ändern sich — prüfen Sie den aktuellen Stand bei der zuständigen Stelle.
