Dieser Beitrag gibt den Stand unserer Recherche wieder und ist keine Rechts- oder Steuerauskunft. Was für Ihr Objekt gilt, hängt von Zone, Gemeinde, Reglement und Vertrag ab. Für eine verbindliche Beurteilung ziehen Sie die zuständige Behörde oder eine Fachperson hinzu.
Die drei Sätze, die man unterscheiden muss
Für Beherbergungsleistungen gilt 2026 ein Sondersatz von 3,8 Prozent. Er liegt deutlich unter dem Normalsatz von 8,1 Prozent und über dem reduzierten Satz von 2,6 Prozent. Erfasst ist die Unterkunft samt allfälligem Frühstück, selbst wenn dieses separat in Rechnung gestellt wird.
Der Sondersatz ist befristet bis Ende 2027. Der Bundesrat hat im April 2026 eine Botschaft zur Verlängerung verabschiedet; ab dem 1. Januar 2028 soll er auf 4,2 Prozent steigen.
Das sind 0,4 Prozentpunkte. Auf einen Jahresumsatz von 60 000 Franken gerechnet sind das 240 Franken — überschaubar. Der Punkt ist nicht die Höhe, sondern die Annahme: Wer eine Fünfjahresrechnung mit einem konstanten Satz aufstellt, hat auch andere Grössen konstant gesetzt, die es nicht sind.
Zwei Schwellen, die häufig verwechselt werden
Die erste liegt bei 40 000 Franken jährlichem Bruttomietertrag inklusive Nebenkosten: Ab diesem Betrag gilt die Ferienwohnungsvermietung mehrwertsteuerlich als eigener Betrieb.
Die zweite liegt bei 100 000 Franken weltweitem Jahresumsatz — ab dann besteht die obligatorische Mehrwertsteuerpflicht. «Weltweit» heisst: Andere selbstständige Tätigkeiten zählen mit. Wer neben der Vermietung ein Gewerbe führt, erreicht die Schwelle früher als gedacht.
Wer zwei bis drei Objekte betreibt, kommt in Reichweite der zweiten Schwelle. Das ist der Punkt, an dem die Vermietung von einer Nebeneinnahme zu einem Betrieb mit Buchhaltungspflichten wird — und an dem sich eine Beratung rechnet, die vorher Luxus war.
Was daraus für die Rechnung folgt
Eine Mehrjahresrechnung sollte mindestens drei Grössen als veränderlich führen: den Mehrwertsteuersatz ab 2028, die Plattformgebühr, und die zonenrechtliche Zulässigkeit. Die dritte ist die einzige, die eine Rechnung ganz zunichte machen kann.
Der praktische Rat für Kalkulationen ab 2027: Rechnen Sie den höheren Satz von Anfang an ein. Eine Rechnung, die mit 4,2 Prozent aufgeht, geht mit 3,8 Prozent auch auf. Umgekehrt nicht.
Häufige Fragen
Für Beherbergungsleistungen gilt 2026 ein Sondersatz von 3,8 Prozent — deutlich unter dem Normalsatz von 8,1 Prozent. Erfasst ist die Unterkunft einschliesslich eines allfälligen Frühstücks, auch wenn dieses separat verrechnet wird. Entscheidend ist aber die Vorfrage: Mehrwertsteuerpflichtig werden Sie erst ab 100 000 Franken weltweitem Jahresumsatz. Bei einer einzelnen Wohnung ist das selten erreicht. Und der Satz ist befristet: Ab dem 1. Januar 2028 soll er auf 4,2 Prozent steigen.
Es gibt zwei Grenzen, und sie werden regelmässig verwechselt. Bei 40 000 Franken jährlichem Bruttomietertrag inklusive Nebenkosten gilt die Ferienwohnungsvermietung mehrwertsteuerlich als eigener Betrieb. Die obligatorische Mehrwertsteuerpflicht entsteht erst bei 100 000 Franken weltweitem Jahresumsatz — und «weltweit» heisst, dass andere selbstständige Tätigkeiten mitzählen. Wer neben der Vermietung ein Gewerbe führt, erreicht die Schwelle früher als erwartet. Bei zwei bis drei Objekten kommt sie in Reichweite.
Für Kalkulationen, die über 2027 hinausreichen, mit 4,2 Prozent. Der Sondersatz von 3,8 Prozent ist bis Ende 2027 befristet; der Bundesrat hat im April 2026 eine Botschaft zur Verlängerung verabschiedet, mit einem Anstieg auf 4,2 Prozent ab dem 1. Januar 2028. Die Logik ist einfach: Eine Rechnung, die mit dem höheren Satz aufgeht, geht mit dem niedrigeren auch auf — umgekehrt nicht. Der Unterschied von 0,4 Prozentpunkten ist klein; die Gewohnheit, Sätze als konstant anzunehmen, ist das teurere Problem.
Und für Ihr Objekt?
Quellen
Stand der Recherche: 9. Juli 2026. Amtliche Regelungen ändern sich — prüfen Sie den aktuellen Stand bei der zuständigen Stelle.
