Сколько на самом деле стоит предлагать жильё на Airbnb в Цюрихе: чек-лист до первого гостя

Für wen diese Checkliste ist

Diese Checkliste richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer mit eigener Wohnung in Zürich, am See oder im Umland. Sie ist keine Rechts- oder Steuerberatung. alphakey verwaltet Kurzzeitvermietung für Eigentümer - nicht die Untervermietung einer Mietwohnung. Wer mietet und untervermieten will, braucht in der Regel die Zustimmung der Vermieterschaft nach Artikel 262 OR. Das ist ein anderes Thema.

Der Bruttobetrag, den ein Gast sieht, sagt nichts darüber, was bei Ihnen ankommt. Brutto mal dreissig Nächte ist keine Entscheidung.

Die vier Kostenschichten auf einen Blick

Keine der vier Schichten ist Gewinn. Die Reinigungsgebühr, die Sie dem Gast verrechnen, ist Durchlauf, nicht Ertrag. Die Kurtaxe, die Airbnb im Kanton Zürich einzieht, ebenso.

Schicht 1: Die Plattformgebühr von Airbnb

Airbnb kennt zwei Gebührenmodelle. Beim Split-Fee teilen sich Gastgeber und Gast die Servicegebühr: typischerweise rund 3 Prozent beim Gastgeber, dazu eine Gästegebühr von etwa 14.1 bis 16.5 Prozent auf das Buchungs-Subtotal. Beim Single-Fee (Host-only) trägt der Gastgeber die gesamte Gebühr. Die meisten Gastgeber zahlen 15.5 Prozent; einzelne liegen nach Airbnb bei 14 bis 16 Prozent. Die 15.5 Prozent sind der von Airbnb genannte weltweite Durchschnitt, kein schweizerischer Mittelwert.

Beide Modelle beschreibt Airbnb im [Help-Artikel 1857](https://www.airbnb.com/help/article/1857) (Service fees). Stand dieser Quellen: 13. September 2026. Den Satz für Ihr Inserat sehen Sie im Konto unter Zahlungen und Auszahlungen, nicht in einem Branchenvergleich.

Für Gastgeberinnen und Gastgeber in der Schweiz und im EWR gilt nach dem [Airbnb Resource Center](https://www.airbnb.com/resources/hosting-homes/a/simplifying-service-fees-on-airbnb-771) die Frist 13. Oktober 2026, um Preise auf das Single-Fee anzupassen. Danach zieht Airbnb die einzige Gebühr vom Auszahlungsbetrag ab. Wer den Nachtpreis nicht anpasst, erhält weniger für dieselbe Buchung. Bereits bestätigte Reservationen behalten das alte Modell.

Was das für den Nachtpreis und für die Reinigungsgebühr bedeutet, rechnen wir im Insight Airbnb stellt am 13. Oktober 2026 auf 15.5 Prozent um durch. Hier reicht die Schicht: Die Plattformgebühr sitzt zuerst. Alles, was danach kommt - Reinigung, Provision, Ihr Netto - rechnet auf dem, was nach diesem Abzug übrig ist.

Schicht 2: Reinigung, Wäsche und Verbrauch

Die zweite Schicht fällt pro Wechsel an, nicht pro Nacht. Ein Wochenendgast und ein Zweiwochenaufenthalt erzeugen dieselbe Reinigung. Deshalb entscheidet die Aufenthaltslänge über die Wirtschaftlichkeit stärker als der Nachtpreis allein.

Die Reinigungsgebühr, die Sie auf Airbnb ausweisen, ist kein Gewinn. Sie soll die echte Leistung decken: Putzen, frische Wäsche, Verbrauchsmaterial, oft ein knappes Zeitfenster zwischen Abreise und Ankunft. Liegt die Gebühr unter den Kosten, subventionieren Sie jeden Wechsel aus dem Übernachtungsertrag. Liegt sie deutlich darüber, vergleichen Gäste den Endbetrag - und buchen woanders.

Wer selbst putzt, tauscht Geld gegen Zeit und gegen Ausfallsicherheit. Wer eine Partnerfirma nimmt, zahlt mehr je Wechsel, gewinnt aber Vertretung, wenn jemand krank wird. Die Entscheidung hängt an der Zahl der Buchungen, nicht am Stundensatz. Details und die Schwelle, ab der eine Firma sinnvoller wird, stehen im Insight Reinigungskraft oder Firma? und, mit den übrigen Betriebsposten, in Was Kurzzeitvermietung wirklich kostet.

alphakey führt die Reinigung nicht selbst aus. Partnerunternehmen reinigen nach jedem Aufenthalt und liefern Wäsche. Wir planen, kontrollieren und haften für die Koordination. Die Leistung geht zum Einstandspreis durch - ohne Marge auf Reinigung, Wäsche oder Verbrauch.

Schicht 3: Ihre Zeit oder eine Verwaltungsprovision

Die dritte Schicht ist entweder Ihre Zeit oder eine Provision. Beides gleichzeitig zu rechnen und dann zu klagen, die Verwaltung sei teuer, verdoppelt denselben Posten.

Selbst verwalten heisst: Anfragen, Preise, Check-in, Beschwerden, Inseratspflege, Koordination. Das ist machbar, wenn Sie vor Ort sind und wenige Wechsel im Monat haben. Es wird teuer, sobald Sie die Stunden mit einem ehrlichen Ansatz bewerten - oder wenn Sie im Ausland sitzen. Wann Abgeben sich lohnt, ist eine eigene Rechnung: Airbnb selbst verwalten oder abgeben?. Der Unterschied zwischen Co-Host und Verwaltung steht unter Co-Host oder Verwaltung.

alphakey arbeitet mit zwei Sätzen, ohne Grundgebühr und ohne Aufsetzgebühr. Bemessungsgrundlage ist der Übernachtungsumsatz nach Abzug der Plattformgebühr. Nicht der Bruttobetrag, den der Gast zahlt. Nicht die Reinigungsgebühr. Nicht durchlaufende Posten, Kautionen oder Rückerstattungen. Steht die Wohnung leer, beträgt die Provision null Franken. Monatlich kündbar, Frist 30 Tage, keine Mindestlaufzeit.

Warum der Prozentsatz allein nichts sagt, erklärt 20 Prozent sind nicht 20 Prozent. Dieselben 20 Prozent auf Brutto, auf die Auszahlung oder auf den Übernachtungsumsatz nach Gebühr sind drei verschiedene Beträge. Wir nennen die Grundlage, weil sie im Airbnb-Auszahlungsreport nachprüfbar ist.

Wir erfinden hier keine Marktprozente anderer Anbieter. Wer vergleicht, fragt nach der Grundlage und nach einer Beispielrechnung mit einer konkreten Buchung.

• 18 Prozent Basis
• 25 Prozent Vollservice

Schicht 4: Abgaben, knapp gehalten

Im Kanton Zürich zieht Airbnb die Beherbergungsabgabe (Kurtaxe / City Tax) mit der Buchung ein und führt sie ab. Für Sie ist das ein durchlaufender Posten: Der Gast zahlt, die Plattform leitet weiter. Die Höhe und die genaue Regelung stehen im Insight Kurtaxe Zürich: Airbnb zieht sie ein - nicht hier, weil sich Sätze und Vereinbarungen ändern und eine Zahl ohne Datum mehr verwirrt als hilft.

Wer zusätzlich über Booking.com oder direkt vermietet, muss die Abgabe dort selbst klären. Die Airbnb-Vereinbarung gilt für Airbnb-Buchungen.

• Die Gästemeldepflicht bleibt beim Gastgeber, unabhängig vom Kanal. Im Kanton Zürich läuft die Erfassung über hotelkontrolle.zh.ch. Mehr dazu: Gästeregistrierung und Hotelkontrolle Zürich.
• In der Stadt Zürich können bei dauerhafter kommerzieller Kurzzeitvermietung Meldepflicht und ein Baugesuch wegen Nutzungsänderung greifen - auch ohne Umbau. Gelegentliche Vermietung während eigener Abwesenheit fällt anders aus. Am See und im Umland entscheidet die Gemeinde. Keine Rechtsberatung. Quellen: Airbnb Bewilligung Zürich 2026.

So rechnen Sie: fünf Schritte vor dem ersten Gast

Die Orientierungstabelle auf der [Startseite](/) zeigt für eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung im eingespielten Betrieb, wie Kurzzeit und Dauermiete nach Lage auseinanderliegen. Sie ist eine Lage-Spanne, kein Versprechen für Ihre Adresse. Im ersten Jahr eines neuen Inserats liegt der Kurzzeit-Ertrag typischerweise tiefer.

[Umsatz berechnen](/) - der Rechner nimmt Ihre Angaben und zeigt den Weg, nicht eine Zahl, die Sie glauben müssen. Wenn die Rechnung trägt und Sie den Betrieb nicht selbst führen wollen: Erstgespräch, unverbindlich.

• Nachtpreis mal gebuchte Nächte. Das ist der Übernachtungsumsatz vor Gebühr - noch ohne Reinigung, ohne Abgabe. Nicht mal dreissig, nicht mal Auslastung aus einem Gespräch.
• Plattformgebühr abziehen. Beim Single-Fee 15.5 Prozent auf das Buchungs-Subtotal (einschliesslich ausgewiesener Reinigungsgebühr), sofern Ihr Konto diesen Satz zeigt. Quelle: Airbnb Help, Artikel 1857. Stand 13. September 2026.
• Echte Wechselkosten abziehen. Reinigung, Wäsche, Verbrauch - der Betrag, den Sie zahlen, nicht der, den Sie dem Gast zeigen.
• Zeit oder Provision ansetzen. Selbst: Stunden mal einen ehrlichen Ansatz. Mit alphakey: 18 oder 25 Prozent vom Übernachtungsumsatz nach Plattformgebühr. Leerstand: null.
• Abgaben und Pflichten daneben legen. Kurtaxe über Airbnb durchlaufend. Meldepflicht und Bewilligung sind keine Rechenposten, können die Nutzung aber beenden. Erst danach vergleichen Sie mit der Dauermiete.

Was diese Checkliste bewusst weglässt

Drei Posten gehören in die Jahresrechnung, nicht in die Buchungs-Kaskade.

Wer Kurzzeit gegen Dauermiete entscheidet, rechnet alle Schichten plus diese drei. Der Beitrag Airbnb oder Dauermiete in Zürich zeigt den Vergleich, ohne aus einem Nachtpreis eine Monatsmiete zu machen.

• Steuern. Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind steuerbares Einkommen. Eigenmietwert, Mehrwertsteuergrenze und die Abgrenzung zur Dauermiete klärt Ihre Steuerberatung. Überblick: Steuern bei Kurzzeitvermietung in Zürich.
• Hypothek. Eine Nutzungsänderung kann Konditionen oder Informationspflichten gegenüber der Bank berühren. Das steht vor dem ersten Inserat, nicht danach: Hypothek und Kurzzeitvermietung.
• Möbel-Amortisation. Kein Ertragsrechner - unserer auch nicht - zieht die Einrichtung ab. Ob sie sich zurückverdient, hängt an Lage und Haltedauer: Möblierung: Kosten, Abschreibung, Amortisation.